在商业银行的信贷资产中，住房抵押贷款通常被视为一种风险小、收益高的贷款品种，一则每月可稳定收回一定金额的本息，现金流稳定；二则以个人按揭购买的住房为抵押，风险较低。但是，以现代商业银行经营的安全性、盈利性和流动性角度来看，住房抵押贷款仍存在一些缺陷： 一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险，而银行以金融产品为主要业务，即使收回抵押物，但如何处置不良资产仍是诸多银行头痛的问题。 银行资产证券化是现代金融市场最重要的创新之一，“住房贷款证券化”是它的重要组成部分，指的是金融机构(主要是商业银行)把持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后将此资产出售给特设的有实力、有信誉的机构，即SPV(Special Purpose Vehicle，用于特殊目的机构)。由后者进行信用增级、选定证券公司，发行证券或上市。通过住房贷款证券化，商业银行可以盘活存量资产；增加融资渠道；降低资产负债率；提高资本充足率；密切与资本市场的联系。对投资人来说，可以获得较高的投资回报:降低投资风险:提高自身的投资质量;拓展投资领域。 我国住房金融起步于1988年。1998年，中国人民银行出台了《个人住宅贷款管理法》，允许商业银行开办个人住宅担保贷款，延长贷款期限，这标志我国住房金融发展到一个新的阶段，其后住房抵押贷款发放规模的迅速扩大，发展势头迅猛，2000年，中国建设银行和中国工商银行住房贷款余额均突破1000亿元，其中个人住房抵押贷款成为房地产信贷中最重要的增长点。2000年9月、10月间，中国建设银行、中_国工商银行被央行正式批准为住房贷款证券化试点单位。2002年9月，建设部刘志峰副部长亲赴澳大利亚和香港特别行政区考察房贷证券化情况。同年，澳洲最大的投资银行麦格理银行与中国最大的房贷银行中国建设银行达成合作协议，在上海成立了首家也是惟一一家致力于房贷服务和房贷证券化的公司—麦格理管理咨询有限公司。因此，住房抵押贷款证券化弯弓待发，何时推出只是时间上的问题。 本文通过回顾国外住房抵押贷款证券化的发展历程，探讨实行住房抵押贷款证券化的必要性和可行性，结合我国商业银行实际操作，设计出切实可行的住房抵押贷款证券化运作流程。