为了完善住房供给方式,丰富房地产行业的投融资渠道,中国多次发布文件支持发行有利于住房租赁产业发展的金融产品,包括房地产投资信托基金等。2017年保利通过储架发行的方式发行了第一单租赁住房REITs挂牌产品。储架发行采用一次发行持续监管的模式,证监会简化了注册程序,提高了融资的灵活性,同时放松了行政审批的监管。可以预期,未来越来越多的REITs产品将会涌入市场,因审批的简化,有必要加强REITs各阶段的风险管理,对此问题进行研究。通过分析研究,保利租赁住房REITs存在宏观场面和微观层面的风险。宏观层面的风险有市场利率提高带来的风险等。微观层面的风险有基础资产风险以及REITs管理中存在的风险。在风险评估阶段,该REITs产品因为有集团兜底条款,现金流风险,专项计划管理人风险与利率风险都处于低位,而因为租赁市场相关法律法规尚未完善,政治法律风险、运营商违约道德风险以及租赁住房产权的风险都较高。保利租赁住房REITs为此采取了签订整租协议、对物业资产进行定期报告、提前计划未来利率波动以及聘请专业机构等措施,对可能的风险进行防范。保利租赁住房REITs存续时间到目前为止只有两年,对其分析难以从全周期角度开展,因此本文选取美国资本市场公开发行和交易发行的REITs产品(即SRG),进行对比分析。SRG的主要底层资产是西尔斯百货拥有的房地产,西尔斯百货将其拥有的房地产剥离后放入SRG,重新装修改造后面向市场出租。这些房地产大多位于良好的地段,基金拥有优秀的房地产管理人,他人承租后,租金收入远远大于西尔斯百货能够支付水平。即使西尔斯百货在2018年底提交破产申请,对SRG的股价带来严重的负面影响,但因为SRG逐年减少西尔斯百货的租金占比、分散底层资产布局、优秀的管理团队等,使得SRG的股价在大跌之后稳步提升。通过对比分析得出REITs风险管理中需要多元化市场化收入、强大财务支持和优秀的管理团队等结论。最后结合保利租赁住房REITs该案例分析后认为:此类REITs产品的风险管理中需要严格审查基础资产的现金流,规范提升经营管理能力、审查增信计划并对政策变化做好风险接受的准备。