随着商业地产各种开发类型的涌现，商业地产的运作模式也在不断的创新，从过去的只售不租模式、租售结合模式、到目前出现的“一站式”服务模式、量身定做模式(订单模式)和产权式酒店模式等，预计将来还会有更多创新的模式出现。各种开发经营模式必然也存在相应的风险，对此本文首先在研究商业地产各种开发模式的基础之上研究其风险，并提出相应的风险防范和控制措施。 商业地产项目的风险管理是一个系统工程，风险的识别、分析和控制贯穿于商业地产项目全过程，风险管理者要在项目建设经营过程中的各个环节进行风险的动态监督检查，识别风险因素并对其进行分析评价，进而采取相应的控制措施。商业地产项目的风险评价是风险管理的重要环节，风险评价方法也有很多，本文采用的是多级模糊层次综合评价，可以对商业地产的各个层次的风险因素和项目综合风险进行评价。 商业地产的运作没有统一的模式，要根据项目所在的城市背景、项目规模和周边商业环境来确定项目的运作模式。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。 不同的商业地产运作模式下的风险不同，只售不租模式造成产权分散，不利于统一经营管理；只租不售模式相对金融风险较大，不利于项目快速回笼资金；售后返租模式的行业政策风险、合同风险和后期经营风险较大；订单式商业地产作为商业地产运作模式的创新，给商业地产的开发带来新的方向，但订单地产在合作伙伴选择、业态组合和后期经营管理等方面仍然存在大量的风险。