房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是一种房地产融资工具,其本质是房地产证券化的一种形式。REITs起源于美国,并且在美国发展最为成熟,REITs具有其他房地产金融工具难以比拟的优势,如扩大融资、分散投资风险、专业管理等,其独特的产品设计最大程度上满足了房地产市场各方利益需求。而在我国当前房地产市场中,开发商有着迫切的直接融资需求,而民间蕴藏着庞大的资本而缺乏能够带来稳定收益回报的投资渠道。REITs的引进不仅能够为我国房地产企业开拓融资渠道,也能为社会闲散资金提供全新的投资方式,使中小投资者分享房地产业发展所带来的收益。通过对美国、亚洲国家和地区的REITs立法经验考察,并结合我国实际国情,笔者认为REITs在我国真正发展起来尚须逾越一些法律制度上的障碍。比如我国证券法对“证券”的认定过于狭窄,并未将REITs发行的受益凭证纳入“证券”之范畴；我国信托法规定“受托人应将不同委托人的委托财产分别管理、分别记账”,这一规定难以发挥REITs聚集资金融资的优势；我国REITs存在重复征税的问题等等。面对各种法律障碍,我国REITs应选择何种组织模式和发展路径?组织模式和路径确定后,我国在宏观法律制度的层面应如何的加以完善?笔者在文中按照符合国情、立法前瞻和产业促进原则,对上述几个问题进行了浅陋探讨。本文共分四章,第一章介绍了REITs的理论基础,分别从REITs的基本概念、与相关概念的辨析、REITs的两大基本组织形式和REITs的制度优势四个部分加以阐述。第二章主要介绍美国、亚洲国家和地区的REITs的立法经验及其对我国发展REITs的启示。第三章从我国国情出发,阐述了我国REITs发展的现状及现有的法律规范,并指出我国在信托法、证券法、产业基金法上存在的主要问题。第四章提出我国REITs发展的组织模式和路径选择,并提出相应的宏观环境建设建议。