预购商品房抵押预告登记是我国商品房预售制度得以顺利施行的重要因素,因而在房地产交易市场发挥着举足轻重的作用。但是,由于法律规则的不完备性,预购商品房抵押预告登记的性质和效力引发了较大争议,至今未有定论。是故,为了更好地实现预购商品房抵押预告登记的制度价值,本文以预购商品房抵押的特殊性、复杂性以及预告登记的法律特性为基础,探求符合公平、意思自治和诚信原则,体现经济高效、利益衡平理念并满足商业实践需求的效力体系。除引言和结语,本文由四部分组成:第一部分,梳理效力争议之问题。在预告登记纠纷案件中,“同案不同判”的司法现象时有发生,不仅损害了司法公信力和法律的权威,而且不利于维护交易安全与商品房交易市场的健康发展。从案例的梳理情况来看,预购商品房抵押预告登记常常发生如下分歧:预购商品房抵押预告登记的对象是物权抑或债权?预购商品房抵押预告登记究竟效力如何?权利人能否享有优先受偿权以及何种条件下享有优先受偿权?第二部分,探究效力争议之原因。经分析可知,预购商品房抵押预告登记产生争议的原因主要有以下几方面:一是预购商品房抵押与在建建筑物抵押存在关联性;二是抵押权能否设立具有不确定性;三是抵押权具有兼容性;四是三方(预购人、开发商以及贷款银行)法律关系较为复杂性;五是法律规范尚不健全。第三部分,分析效力确定之基础。性质决定效力,预告商品房抵押预告登记的定性问题是进一步探究效力问题的前提和基础。预购商品房抵押预告登记不是权利质押登记,也并非在建建筑物抵押登记,而是一种特殊债权登记。这一特殊债权具备部分物权效力,不同于抵押权,也有别于未登记的抵押合同债权,还与预购商品房预告登记的债权有所区别。第四部分,完善效力体系之内容。预购商品房抵押预告登记以保障将来抵押权的实现为立法目的,本质上是为了衡平各方利益,保障交易安全,促进市场稳健发展。为了实现预购商品房抵押预告登记的立法目的和制度价值,应当完善效力内容,形成一套事前、事后和特殊保障三位一体的效力体系:第一,限制处分效力的事前保障。限制处分效力为抵押预告登记权利人的债权请求权提供保障,兼顾义务人和权利人的利益,既符合抵押权兼容性的特性又不违背物尽其用的理念。第二,顺位保全效力的事后保障。在办理正式抵押登记后,抵押权在顺位保全效力的作用下可以取得预告登记时的顺位。顺位保全效力的作用不容置疑:一方面,在限制处分效力的立法模式下,顺位保全效力具有确立的必要性;另一方面,顺位效力能够保障立法目的的实现,解决查封后无法办理正式抵押登记的困境。第三,附条件优先受偿效力的特殊保障。特殊保障的功能是在特殊条件下赋予抵押预告登记权利人优先受偿权,从而更好地发挥制度价值。这一特殊保障符合正当性,存在必要性,也具备可行性:其一,从抵押合同目的、诚实信用、公平、公示公信,以及债的特殊性等方面分析可知,附条件的优先受偿效力对购房人、开发商以及各类第三人并不产生实质损害。在特定条件下,优先受偿效力的特殊保障功能具有正当性。其二,在抵押预告登记转为正式抵押登记的过程中存在障碍,而目前救济途径又不能给予充分的保障,并且优先受偿效力具有节约资源、提高效率、促进房地产市场健康发展和解决部分执行问题等优势。是故,附条件优先受偿效力存在必要性。其三,通过优先受偿效力特殊条件的设置,可以统一适用标准,增强优先受偿效力的合理性和可行性。因此,在限制处分效力和顺位保全效力的基础保障下,辅之以优先受偿效力的特殊保障,预购商品房抵押预告登记的制度价值方能更好地得以实现。