近年来,我国房地产市场热度居高不下,随之衍生的商品房信贷业务也迅速发展。许多消费者由于资金的问题无法付清房屋全款,而预购商品房抵押贷款可以很好地解决这类消费者的问题。预购商品房抵押预告登记制度围绕着开发商、购房人、银行三方主体开展,其具体方式是购房人在支付了首付价款后,以所购商品房作为抵押向银行贷款,剩余价款直接由银行向开发商垫付。特别之处就在于该抵押物尚未完工,尚未满足办理正式抵押登记的条件。若购房人在办理抵押预告登记之后违约,银行是否能够据该抵押房屋享有优先受偿权?对于该问题实践中依然没有统一做法。本文将以抵押预告登记制度的效力问题、抵押预告登记制度的转化程序以及优先受偿权为对象,以目前我国抵押预告登记制度的立法、司法实践现状为基础,探讨抵押预告登记制度目前存在的缺陷,并针对该法律问题提出相对应的政策,以期保护债权人、购房人等多方利益。文章第一部分为预购商品房抵押预告登记的法理分析,主要阐明了预购商品房抵押预告登记的概念、性质以及预告登记的效力分析,并将其与传统抵押制度进行比较。文章第二部分以预购商品房抵押预告登记制度的立法及司法现状为基础,提出我国预购商品房抵押预告登记存在效力不明确、抵押预告登记转化抵押登记的程序欠规范、抵押预告登记优先受偿权不明确及抵押预告登记风险防范机制不健全的问题,并对上述问题进行了进一步的分析。文章第三部分在借鉴境外预告登记制度的相关规制的基础上,从中得出对我国预购商品房抵押预告登记制度的启示。文章第四部分针对文章第二部分所分析的抵押预告登记制度存在的法律问题,提出相应的对策。应当明确抵押预告登记的效力,规范抵押预告登记转化抵押登记的程序,明确抵押预告登记权利人的优先受偿权,完善预购商品房抵押预告登记的风险防范机制。