2008年美国次贷危机到迄今尚未结束的欧债危机事实表明：不良资产的大量累积不仅冲击金融市场,而且也是制约金融市场的稳定发展的巨大隐患。随着近年来我国银行业的飞速发展,银行业规模不断扩大,银行业近几年高速增长带来的问题有可能会逐渐显现,违约风险可能加大,部分领域、部分地区、部分机构不良贷款反弹苗头己经出现。故对我国金融业来说,当务之急就是要尽快解决好不良资产的处置问题,在处置不良资产过程中,在如何确定其价值方面,资产评估就发挥了至关重要的作用,通过对不良资产的评估,来确定其客观、合理的价值,为不良资产的处置定价提供咨询和参考。当前不良资产评估方法的理论与方法的研究较为欠缺,难以解决实践工作中遇到的各种难题,导致了评估行为的不规范,不能在不良资产处置定价中发挥真正的作用。然而在不良资产分类中,抵押实物类不良资产占据了很大的比例,不良资产处置时对抵押实物的评估也是实务中比较常见,并起到了重要作用。因此,如何对抵押实物类不良资产进行合理估价,成为当前不良资产处置中亟需解决的问题。本文在分析目前我国商业银行不良资产相关理论研究的基础上,先从不良资产形成背景、不良资产的界定等角度来分析不良资产,接着按照不良资产处置类型的不同,对现有的几种不良资产处置评估方法进行分类,并探讨了其不同类别不良资产处置评估时各种评估方法的适用性。然后从抵押物清偿时变现折扣率的角度,对抵押实物类不良资产处置评估进行进一步的优化,并运用优化后的评估方法对XX资产管理公司的不良资产典型案例进行分析评估,进而得出结论,并提出政策建议。希望能为广大资产评估工作者提供参考,使不良资产评估方法体系更加全面完善。