土地不可再生、位置固定和相对稀缺等特性的存在使其具有较强的保值增值能力，作为抵押品能够有效地缓释借款人的信用风险。目前土地使用权抵押贷款是商业银行提供贷款的主要方式，其正常运行对于保障银行资产安全，为企业提供必要融资都有重要意义，因此如何合理的确定土地使用权的抵押价值，进而为银行确定抵押贷款额度提供参考依据一直是抵押贷款项目双方都关注的问题。由于技术层面和道德层面的缺陷，抵押评估实务中存在着评估结果有失公平客观，高估抵押资产价值的现象，在一定程度上推动了不良贷款的形成。本文借鉴已有的研究成果，力图针对土地使用权抵押价值评估的目的和特殊性，找出具有操作性的评估方法。首先，在对土地使用权抵押价值评估的概念和目的、经济行为进行分析的基础上，对学术界关于土地使用权抵押价值中的三种主要价值类型的概念、内涵、特征进行探讨，分析在这一特定目的下各种价值类型的适用性；然后，对于土地使用权价值评估的三种主要方法进行介绍，分析各种方法对于实现土地使用权抵押评估特定目的和价值类型的可行性。结合一宗住宅用地土地使用权抵押价值评估案例，对剩余法进行调整，在考虑估价对象所在市场的特征、长期发展趋势和估价对象自身特点的基础上，预测未来收益、折现期间、折现率等项目，采用折现现金流模型计算估价对象的抵押贷款价值，并对评估过程中采用的方法的合理性进行评价。最后总结了国内目前土地使用权抵押价值评估中存在的问题，并提出改进建议。本文认为，根据调整后的剩余法，通过折现现金流模型是进行土地使用权抵押贷款价值较为合理适宜的方法，但是由于价值类型的实现和评估方法的使用受制于客观市场条件，因此在进行土地使用权的抵押评估过程中应立足于现实的市场条件来选取评估价值类型和评估方法。