伴随城镇化进程的持续推进,土地开发强度加大但利用方式相较粗放,建设用地不断扩张的同时用地指标短缺,新城“光鲜亮丽”但旧城镇、旧厂房、旧村庄却杂乱无序等矛盾,成为土地利用以及城市发展所面临的主要难题。“三旧”改造政策由此提出,以期提升土地利用效率、缓解建设用地矛盾、改善城市环境、提升城镇化质量。作为城镇化率高但城镇化质量有待提升的典型城市,汕头市自2009年实施“三旧”改造政策以来,通过充分挖掘“三旧”地块的利用潜力,切实提高了土地利用效率、提升了人居环境质量,但在政策制定中缺乏统筹谋划、积极引导,在实施过程中也存在着过于依赖市场资本、公共服务设施配套不足、产业结构转型升级困难等制约因素,导致推进效率不高、空间布局不均衡、改造品质良莠不齐等问题。当前城市进入存量发展时代,被动应对式的“三旧”改造工作已难以满足城市内涵式发展以及人民对美好生活的需求。从政策实施视角出发重新梳理汕头市“三旧”改造存在的问题并提出解决的策略,对于下一步更好地推动汕头市“三旧”改造工作并为其他城市提供参考借鉴具有积极意义。基于此,本文首先对汕头市“三旧”改造的政策演进以及实践进展进行梳理总结,然后结合具体实例从推进时序、空间布局、改造模式、改造品质等方面分析汕头市“三旧”改造存在的问题,并针对问题表现从政策制定以及实施层面剖析产生的原因,以此提出改进的策略建议。研究发现:（1）时序上“审批周期漫长”、分布上“集中扎推城区”、模式上“企业主导利益优先”、品质上“配套设施单一”,是汕头市“三旧”改造中存在的主要问题;（2）程序繁琐影响审批进度以及对空间布局、项目体量、配套设施等缺乏管控,是政策制定层面的主要影响因素,而实施层面的制约则主要源于政府主体对旧改项目类型、布局的偏好以及改造主体的逐利本能、各自为政;（3）对此有针对性地从“有序分批供地、合理引导布局”,“强化规划引领、加快服务设施落地”,“搭建改造合作平台、激励企业成片开发”等方面提出了对策建议。