自住宅商品化改革全面推行以来,城市中租金结构在空间层面上的发展日益不平衡,租金特征体现出空间异质性。本文旨在长租公寓市场蓬勃发展但各种问题日益凸显的背景下,聚焦于长租公寓租金,探究其空间分异情况及影响因素,并与传统住宅租金空间特征进行对比,分析长租公寓的兴起对于城市整体住房租赁市场租金价格水平及空间分异格局产生的影响。基于文献梳理并考虑到长租公寓在租赁方式、租赁期限、融资渠道等方面的特殊性,本文将长租公寓租金影响因素划分为建筑特征因素、邻里特征因素、区位特征因素和长租特征因素四大类,并从理论基础、研究对象和指标体系三个层面切入,构建了长租公寓租金空间分异及其影响因素的概念模型。在模型构建部分,本文综合运用克里金(Kriging)插值函数和探索性空间统计分析(ESDA)方法构建了长租公寓租金空间分异模型,从整体和局部两个维度揭示租金价格水平、空间分布特征和空间分异格局。之后运用特征价格模型筛选出18个解释变量,并在此基础上构建了地理加权回归模型(GWR模型)。在实证分析部分,本文运用Python爬虫技术采集了南京市八个行政区内2020年2月份的7762条长租公寓租金数据和12725条传统住宅租金数据,并借助x Geocoding、Arc GIS10.5、Geoda和SPSS22.0等软件加以分析。空间分异模型结果显示和传统住宅租金呈现的单核心空间格局不同,长租公寓市场已初步形成了多中心的空间格局。从全局上看,长租公寓的兴起提高了整体租赁市场的租金价格水平,并加剧了其空间分异程度。具体而言,整体租赁市场高租金值包围低租金值的分异现象显著加剧、低值集聚效应显著降低、高值集聚效应略微增强,低租金值包围高租金值的分异现象几乎没有受到长租公寓的影响。GWR模型结果显示,各因素对于长租公寓租金的影响随位置的变化而变化。整体而言,良好的产业环境和便利的公共交通都将为长租公寓带来大幅的租金溢价。完善的教育配套虽然在大部分区域内也能引致租金价格的上涨,但其影响程度远小于产业因素和交通因素。自然景观和医养环境对于长租公寓租金价格的影响程度较低,影响方向呈现显著的空间异质性。最后根据实证研究结果,本文从政府部门、长租公寓运营商和租户三方角度提出了对策建议。