伴随着具有高档配套设施的住宅楼逐步融入人们的生活,围绕着这些共用设施的纠纷也日益增多,但是由于我国对调整这方面法律制度研究时间不长,学界对区分建筑物共有所有权的相关问题的认识也存在较大差异,加之零乱和散漫法律法规,使区分建筑物共有所有权的理论与实践常常自相矛盾。因此,文章在总结国内既有研究成果的基础上,通过进一步查找和整理国内外最新的研究资料,运用体系、实证等研究方法,紧紧围绕区分建筑物共有所有权的行使及相关问题,意图进一步明确区分建筑物共有所有权客体的范围和法律地位、明晰行使区分建筑物共有所有权的权利主体、厘定各区分建筑物共有所有权人之间的权利义务关系,就学界争论多年的关于“共有部分的法律性质”、“区分建筑物共用部分的专用使用权的性质”等问题,提出作者新的见解,并针对我国区分建筑物共有所有权在行使中遇到的困境提出区分建筑物共有所有权理论发展的新趋势。通过研究,文章认为处分权受一定限制的按份共有是区分建筑物共有所有权的性质。区分所有权人可直接行使该共有所有权,也可通过一定方式设定专用使用权由特定的区分所有权人或特定第三人行使该项共有所有权的部分权利。专用使用权的性质应当视情况而定,具体分为分管契约、租赁权、用益权性质。专用使用权人一般不享有成员权,但应赋予其一定成员权以外的特别权利,以保障其利益。针对我国区分建筑物共有所有权在行使中遇到的困境,文章认为将单栋区分建筑物与多栋区分建筑物形成的住宅区分别加以规制是区分建筑物共有所有权理论发展的新方向,提出了“住宅区共有所有权”理论,并对这一理论的有效性进行了论证。