传统房地产行业的规模化发展运作模式一般通过资金高杠杆、高周转撬动业务发展,通过资金的高速运转带动企业的规模发展,因此行业流传着有“越拿地、越有钱”的说法。但2019至2021年期间,国家“房住不炒”的总调控基调出台,并制定“国五条”、“新国五条”等限售限购限贷政策和设置房地产行业“三道红线”等。这一系列紧缩型调控措施的出台,让房地产行业的融资环境跟以前相比发生了翻天覆地的变化。融资通道的变窄,融资额度的下降,再叠加销售回款速度变缓,导致大多数房地产企业融资处境艰难,资金流动性严重不足,产生流动性危机。在新的监管环境下,传统的融资模式已无法满足房地产企业的发展,房地产企业急需寻求新的融资渠道,打开融资局面,解决资金日益紧张的问题。购房尾款资产证券化因能够提前回收企业运营资金,提高企业的资产周转速度,受到房地产企业青睐,但购房尾款资产证券化的发行也存在较多风险。本文在对资产证券化的基础理论和国内外实证文献进行梳理的基础上,介绍了我国房地产企业资产证券化的发展历程和现状,并以X房地产公司的购房尾款资产证券化产品为研究对象,对其发行购房尾款资产证券化的动因和出现的风险进行了详细剖析,最后针对风险提出了对应的风险管理措施。本文的研究表明,X房地产公司购房尾款资产证券化的过程中,主要面临三种风险:一是政策风险,政策的变化直接决定了购房尾款资产证券化发行是否成功;二是基础资产池的质量风险,资产支持计划中的基础资产的城市分布、楼栋分布、业态分布、应收账款的账龄分布、贷款来源分布和合同首付比例的分布都是影响基础资产池质量的因素;三是信用评级风险,除了基础资产池质量外,资产支持计划的交易结构、内部信用、现金流覆盖倍数和担保机制都是影响信用评级风险的风险因素。结合X房地产公司购房尾款资产证券化的案例,本文对以上三种风险产生的原因进行了分析,并对以上风险的管理提出了四点措施:一是X房地产公司应成立经济政策研究小组,搭建宏观研究框架和研究模型,对国内外宏观政策、经济形式和与行业相关政策进行深度研究和分析,定期撰写宏观分析报告,报送公司班子领导,为公司的投资、融资等重大决策提供依据;二是重视基础资产池的质量管理,构建高质量高标准的基础资产池,要加强应收账款的管理,不仅要制定相关的管理制度作为应收账款管理的总纲领,同时也要在执行层面对应收账款的管理进行细化;三是提前规划合理的增信方案,获得较高信用评级;四是做好企业资金预算,对未来的现金流收支做好铺排,提升企业资金管理水平,确保流动性安全。