2017年被称为租赁市场的元年,随着社会和经济的发展,人们对住房需求逐渐由购买向租赁转移,在我国政策的大力支持下,我国房地产行业的租赁市场逐渐兴起和迅速发展起来。房地产行业经过近几年的飞速发展,即将进入一个平稳的发展阶段,回归理性。“存量”市场是指市场上的房地产房屋已经饱和,“存量”市场与“增量”市场相比,以二手房交易和租赁取代了“增量”市场中房地产资产开发和销售的主导地位。我国房地产行业终有一天会进入“存量”市场。房地产企业应当立足长远发展,其发展住房租赁业务具有一定的必要性和重要性。但是,房地产企业发展租赁业务会遇到较多的难题。首先,房地产企业通过租金收入实现租赁资产资金回收,将大大增加租赁资产的资金回收期,租赁资产占压较大的资金,极大的降低了租赁业务的资金使用效率。第二,房地产企业具有较高的财务风险。近几年房地产企业进行债务融资困难增加。如何满足租赁业务资金需求,并控制企业的财务风险,是另一难题。租赁市场为租赁住房资产证券化提供了机遇,在我国政策的大力支持下,得到了广大房地产企业的响应和实践。那么,此项金融产品是否能够为企业带来盈利?是否能够解决房地产企业开展租赁业务所面临的问题呢?本文以保利地产为研究对象,分析和研究了保利地产的租赁住房资产证券化的动因,主要实施过程,以及在项目盈利、租赁资产资金盘活和财务风险三个方面的实施效应。得出了以下结论。第一,保利地产具有实施租赁住房资产证券化的动因。保利地产“一主两翼”的发展战略使其具有实现金融工具创新及盈利的动因。租赁市场下,租赁资产占压资金较大,使其具有盘活租赁住房资产资金的动因。相比对标企业,保利地产财务杠杆较高,具有较高的财务风险,发展租赁业务具有较大的资金需求,使其具有在解决租赁业务资金需求的同时缓解企业财务风险的动因。第二,保利地产选取的入池资产合理,优质的基础资产池,提高了项目的盈利能力。第三,保利地产通过内外部信用增级结合的方式,在充分考虑增级成本的情况下极大的提高了项目产品的信用评级,增加了投资者对项目的信任,为租赁住房资产的资金盘活提供了可能。第四,保利地产通过“私募基金+产支持专项计划”结构,同时实现了基础物业资产的专业化管理和双重风险隔离的目的,解决了租赁业务资金问题,并降低了企业的财务风险。第五,“储架式”发行的结构极大的提高了资产支持专项计划的灵活性和适应性,为实现租赁住房资产证券化的扩募功能提供了方向。