本文根据近年来所出现的开发商“捂盘惜售”现象,发现商品住宅的供给有名义供给和有效供给之分。商品住宅名义供给代表某一特定时期内的住宅完工量。有效供给是指行为人根据自身预算约束和市场上可观测的数量约束及价格信息,为实现最大效用而形成的供给。从供给角度而言,房地产市场供给的有效性是指为满足市场上购房需求的供给,基于某种原因而使住房处于空置状态的供给都不算有效供给。为什么市场上的名义供给没有全部形成有效供给呢?通过对名义供给和有效供给的关系进行剖析,认为房地产开发商的捂盘惜售行为是导致我国有效供给不足且小于名义供给的重要原因。没有形成有效供给的部分反映了开发商的捂盘惜售量。在捂盘惜售期间,开发商依然有各项成本存在,特别是资金使用成本。既然如此,为什么房产商不是选择进行房屋销售以加快资金周转而是选择捂盘呢?本文猜想开发商之所以愿意捂盘,必须要有一定的前提条件,即开发商预期未来价格上涨所带来的收益将大于资金的使用成本。由此可见,对于追求高额利润的开发商来说只有满足了这个条件,捂盘惜售才是有利可图的。因此,基于本文的研究问题,本文分为两部分内容。第一部分,通过建立商品住宅名义供给模型实证分析了商业银行房地产信贷对商品住宅名义供给的影响。第二部分,从开发商的捂盘惜售现象出发,通过建立捂盘惜售量模型,探究房地产信贷对于商品住宅有效供给的形成所产生的影响效应,从而为有效供给的增加提供理论建议。本文分别选取2000～2013年和2007～2012年31个省(市、自治区)的数据建立商品住宅名义供给模型以及开发商捂盘惜售量模型,从对房地产开发商的供给决策产生重大影响的成本、价格和预期因素出发,选择一至三年期贷款实际利率和房地产贷款资金额作为房地产信贷的解释变量,选择影响住房供给的其他相关变量作为控制变量建立面板数据模型。模型的估计结果可知,房地产信贷对于开发商的影响作用在于,贷款资金额作为房地产市场强大的资金后盾,使得市场上的商品住宅的名义供给量增多。然而,由于资金不是自有的,与高房价相比,贷款成本相对较低,因此房地产市场信贷量的过度增多反而易滋生“捂盘惜售”现象,导致有效供给小于名义供给。因此,如何在放开房地产贷款规模的同时,合理把控房产商的贷款使用成本,使二者既能相互促进又能相互约束是以后房地产宏观调控政策为之努力的方向,这也为在不缩减名义供给量的同时如何增加商品住宅的有效供给量提供了新思路。