城市化已经成为不可逆转之历史潮流，在商风渐浓之城市财富运营机制下，不动产租赁法律制度研究之重要性与必要性与日俱增。“住房租赁”、“经营租赁”与“融资租赁”之基本分类，充分反映了当下最为主流之不动产租赁模式。在这三种主要租赁模式中，法政策学抑或法律经济分析方法应作出何种范围和限度之调控和离合，以充分体现不同租赁类型之特质以及针对性地提出切实可行之法制建言，不可不察。另，从所有权权能视角观之，三种租赁模式因目的不同而使权能发挥程度各有所异，“抵押不破租赁”则进一步探讨所有权权能竞合情形下法律规则应如何在冲突中加以协调。　　商品住房市场如何调控无疑系一项攸关经济与民生之重大命题。在住房交易市场风头过后，住房租赁市场迎来新的发展契机。通过对当前国内的政策梳理、现状探寻和理论证成，租金管制模式和解除权限制模式皆可有条件地摄入未来民法典立法中。　　优先承租权目前已成为经营租赁中之焦点问题。基于该项权利目前尚未获至法律明文肯认，故当前主从实务案例分析中探赜索隐。优先承租权之行使时间、“同等条件”如何确定、阻却事由如何界定系优先承租权得否顺利实现之重要考察方面。至于侵犯优先承租权之损害赔偿，可得利益系其难点。对此可以借鉴法国商事续展权，在立法上对经营租赁之优先承租权予以确立，同时对相关裁判规范加以细化与补充。　　售后回租系融资租赁之典型代表模式之一，实务中售后回租合同之性质辨析常与借款合同、所有权保留的分期付款买卖合同相混淆，各案法院主要结合“融资”与“融物”两大基本属性予以区辨。同时，对投融资领域频发之法律规避行为从司法裁判态度转变与合同解释方法两大方面加以阐述。　　“抵押不破租赁”由“所有权让与不破租赁”拓张而来，与之密切相关的实务案例频现于司法裁判之案牍。在时间先后分界点判定上，《物权法》第190条存在法律漏洞，应以“抵押权登记”作为分界点更为妥适。在“先租后抵”和“先抵后租”之情形下，基于对各方利益之精细化衡量与法律经济分析之辅证，现有裁判规则和理论基础仍有检讨之必要。　　住房租赁、商业租赁与“抵押不破租赁”分别从公共利益介入私人利益、商业利益内部考量、权利竞合中的利益衡量三大方面突出所有权在各个具体问题中的限制程度。同时，随着财产交易模式创新与不断丰富，所有权从逐步从绝对走向相对，所有权权能之交换组合安排亦将更为频繁和密切，财产法律体系或将有朝一日面临重大变革。另，在当前物债二分体系下，租赁的中间身份使其具有得天独厚的比较优势。