我国房地产市场主要依赖于住房销售市场,相比之下,住房租赁市场发展较晚尚未成熟。基于国外房地产市场发展的路程及经验,健全的住房租赁市场有助于制约住房销售市场,形成两者相互制约的租买选择机制,这对于我国房地产市场健康发展有重要意义。本文主要研究城镇居民住房租买选择影响因素及影响程度,从消费者角度探索租赁市场发展缓慢的原因,以期为发展租赁市场提供思路。根据相关理论,对租买选择影响因素进行总结,并结合中国综合社会调查微观数据通过Logit模型先对全国城镇居民的租买选择影响因素进行提取和分析,确定主要影响因素后,通过熵值法对2010—2015年数据进行影响程度分析,直观展示各因素的影响程度状况。由于租买选择受地域发展水平影响,因此再分别对东、中、西部地区租买选择影响因素做进一步确认,再利用昆明市居民数据进行补充。本文以城镇居民为研究对象,以家庭为个体,从个体特征、社会因素、心理因素3个方面,选取性别、年龄、教育程度、婚姻状况、家庭年收入、家庭规模、本地居住时长、社会保险、户籍、人脉状况、居住区域经济发展水平、房价收入比、租售比、幸福感、公平感、住房保障满意度、社会地位认同、经济地位认知共18个变量作为城镇居民住房租买选择研究的指标体系。通过中国综合社会调查微观数据,进行了样本的描述性统计、独立样本T检验和二元Logit模型分析,得出:性别、年龄、收入、教育程度、家庭规模、本地居住时长、本地户籍、租售比、居住区域经济水平、幸福感、住房保障满意度、社会地位认同和经济地位认知这些因素对租买选择有显著影响,而婚姻状况、房价收入比、社会保险、和公平感没有显著影响。再进一步验证不同经济水平地区租买选择影响因素时发现,不同地域的影响因素也有所区别,东部地区性别不影响租买选择,西部地区租买选择则是基本不受社会因素影响。昆明市作为西部代表城市之一,在基于全国数据的基础上对影响因素进行补充完善。通过昆明市样本进行佐证后发现,个别影响因素尽管在全国数据中通过检验,但在昆明市样本中未通过,即部分影响因素确实具有一定地域差异性。本文通过熵值法测算影响程度,根据2010年至2015年的数据,在影响程度上,个体特征因素和社会因素的影响有上升趋势,而心理因素有下降趋势;同一因素对租赁人群和自有人群的影响程度不同,在时间层面上的波动幅度也有所区别;在同一区域内,各影响因素的影响程度在时间层面上区别不大。根据研究结果,本文从社会公共服务、租购同权、宣传引导、专业租赁机构培育等方面提出了有关改善城镇居民租买选择现状的政策和建议。