随着城市化进程的加快,城市人口在迅速增长,住房资源随之变得紧俏,房价也水涨船高。住房是人们获得休息与安宁的场所,是每个居民首要解决的生活问题,但大部分城市“新市民”难以负担高昂的房价,租赁住房成为其城市生活的必要选择。因此,我国住房租赁市场日益活跃,转租交易也愈发普遍。为保障居民的居住权利,党的十九大报告提出要建设“租购并举”的住房市场,中央及各地不断出台政策,大力培育和发展住房租赁市场。在政策红利之下,住房租赁市场涌入了大批专业化、规模化的企业承租人,其承租大量房源后再分别转租给第三人。在政策与资本的双重青睐之下,住房转租市场呈现出繁荣发展的态势,我国次承租人群体正在不断壮大。但令人担忧的是,我国现行住房租赁制度一直以均衡出租人与承租人的利益为调整方向,而对转租关系中风险承受能力最弱的次承租人的权益保障缺乏应有的重视。次承租人这一主体长期以来一直在法律制度中被边缘化,简单而笼统的法律规定、不平等的法律地位使得次承租人在与出租人、承租人发生纠纷时往往因缺乏明确具体的法律依据而处于劣势,导致次承租人群体的合法权益难以得到有效救济。基于此,论文通过研究住房转租中次承租人权益保护的立法现状,分析其存在的问题,总结和借鉴域外国家住房租赁中有助于保护次承租人权益的经验,并对我国住房租赁次承租人权益保护制度提出完善建议,以促进住房租赁市场的健康发展,实现法律的公平正义。全文共分为五部分。第一部分,对住房转租中次承租人权益保护相关基础理论进行阐释。首先,对次承租人权益保护相关概念进行介绍,区分转租与租赁权让与两个概念,总结了转租的四项特征;按照不同标准对房屋转租进行分类,为下文讨论不同情形下的次承租人权益保护进行了必要的铺垫,并限定了论文讨论对象为合法的住房转租;另外,重点分析了在转租中次承租人与承租人之间存在联系,但仍具有三点本质区别。其次,梳理了住房转租中三方主体间的权利义务关系。最后,阐述了次承租人权益保护的价值基础,分别从社会价值角度和法理价值角度对次承租人权益保护的正当性与必要性进行了证成。第二部分,对我国住房转租中次承租人权益保护立法现状进行梳理分析。我国现行立法中的下列规则与次承租人的权益保护具有较为密切的关系:首先,简要分析了现行立法中“买卖不破租赁”规则的内容及适用,明确“买卖不破租赁”规则的立法目的在于保护租赁者的居住利益;其次,阐释了优先购买权与优先承租权（以下统称为优先权）的立法规定及适用,优先权制度极大地保障了租赁居住状态的稳定;再次,分析了我国立法对出租人合同解除权的限制规定,简述了次承租人租金代偿请求权、推定同意制度的规定及适用情形,肯定了这两项规定对次承租人权益保护的重要性,同时简要介绍了出租人与承租人协商解除合同的规定。最后,简要阐释了次承租人追偿权的概念及功能,该制度为次承租人提供了法定救济渠道,对次承租人权益保护理论上具有一定积极作用。第三部分,对我国住房转租中次承租人权益保护存在的问题进行分析,指出现有法律规定中存在下列问题:首先,未明确“买卖不破租赁”规则是否适用于次承租人以及如何适用、在次承租人与承租人同为买受人时如何适用该规则;其次,未明确次承租人是否享有优先权、次承租人行使优先权的条件以及次承租人与承租人优先权竞合时的顺位问题;再次,次承租人的租金代偿请求权缺乏相关配套规定、协商解除合同缺乏合理限制等问题,致使次承租人在出租人解除合同时始终处于被动的不利地位,权益极易受到恶意侵害;最后,次承租人的追偿权实现缺乏有效保障,有可能导致次承租人实际承担承租人违约的不利后果,造成实质不公。第四部分,域外国家对次承租人权益保护的立法考察与启示。论文分别考察了德国住房租赁制度中保护租客的两大方式、日本住房租赁制度中对租赁合同解除的限制及美国住房租赁保险发展模式,总结上述国家调节控制住房租赁市场的立法经验从而得出了两点启示:一是增加出租人解除合同的限制条件,我国虽然对出租人法定解除权有所限制,但总体来看出租人解除合同仍有较大任意性,需要增加对出租人协商解除合同权利的限制;二是引入住房租赁保险保障次承租人权益,以低成本的经济手段解决租赁合同违约问题,救济次承租人在转租中可能遭受的财产及人身损失。第五部分,完善我国住房转租中次承租人权益保护的立法建议。需要通过出台相关法规、司法解释或指导性案例对以下问题进行明确:第一,明确“买卖不破租赁”规则应该适用于次承租人及在转租中该规则的适用条件,承租人、次承租人为买受人时亦适用该规则。第二,明确规定次承租人享有优先权及行使要件,明确次承租人与承租人优先权冲突时的具体处理规则。第三,明确次承租人租金代偿请求权的通知义务主体及法律后果,同时赋予次承租人在出租人与承租人协商解除本租合同时的同意权,以加强对出租人合同解除权的限制。第四,为保障次承租人追偿权的实现及其在租赁期间可能遭遇的其他风险,应建立起次承租人租赁保险制度,推出以租客利益为中心的租客租赁保险,并明确租赁保险购买责任,尤其是在企业转租中应由企业承担购买责任。