改革开放以来,珠江三角洲经济发展取得了举世瞩目的成就。佛山市南海区自下而上的“农村工业化”形成了“村村点火,户户冒烟”的工业基础,产生了巨大的经济效益。但粗放外延的工业化模式消耗了大量土地资源,使南海出现了土地低效利用、新增建设用地枯竭和空间破碎化等问题。同时,国家推动“创新驱动”的战略决策,要深入参与区域产业分工协作,南海产业亟待转型升级;在粤港澳大湾区的发展格局之下,其城市品质也亟待提升。南海的村级工业园形成于农村社区工业化的进程中,数量多、占地面积大,改造潜力大,是释放产业空间、承担产业转型升级和提升城市品质重任的主要来源。自2007年南海成为“三旧”改造政策实施的先行之地,政策赋权所释放的改造红利极大地调动了农村集体和市场力量参与村级工业园改造的积极性,大量的村级工业园通过改造提高土地利用效率、修补城市空间、改善城市形象,成为拉动经济产业发展的重要抓手。但是,由于房地产高昂的短期土地收益诱导存量产业空间过度流向“工改商住”项目,对本土企业产生了挤出效应,产业发展出现结构性失衡,逐渐导致“离制造业”和“离本土化”特征的产业空心化,同时对社会效益产生了的巨大冲击。为了解决“工改工”难题,保护产业发展空间,保住各类优质企业,留住可持续的产业税基,政府划定产业发展保护区作为政策纾困,试图通过空间的划定抑制“退二进房”、稳定产业发展所需土地使用预期。本文首先结合既有文献理论研究成果构建村级工业园改造的理论与实践背景。接着利用数据分析、实地调研和非结构访谈法相对系统地剖析佛山市南海区村级工业园的形成和自身缺陷;从宏观政策角度分析“三旧”改造相关政策演进与村级工业园改造实践情况,总结所面临的问题,进而研究“产保区”政策的作用、约束和该政策下村级工业园改造面临的困境;对南海区大沥镇太平工业园的连片“工改工”案例进行研究,结合实际案例改造手段和改造成效进行分析,发现在太平工业园改造中政府统筹土地、产业和政策三个方面,开展连片升级改造,进而实现重点产业龙头企业的进驻和改造后收益的提升。基于案例探讨,本文总结政府统筹改造的路径,以及政府、村集体和产业主体重新构建的一个能促进产业持续发展的“发展联盟”。最后,本文对珠三角地区量大而广的村级工业园未来的改造提出建议:产业发展保护区划定了保护未来产业发展空间的空间屏障,有利于保护产业税基,但也使村级工业园的改造陷入了困境。在改造中最值得考量的是如何实现收益的最大化,以此为动力引导各主体积极参与,转变改造面临的困境。政府统筹是村级工业园升级改造的模式之一,政府主要提供有效规划引领、招商引资和专用政策,从而实现片区土地的整合、产业的转型升级和升级改造的深入。