老港区功能调整和开发是港口发展过程中必需要经历的重要阶段。如何发挥老港区位于城市黄金地段的区位优势，抓住开发老港区的发展机遇，成为港口行业关注的问题。广州港集团是以码头装卸为主业的国有企业集团，在老港区再开发过程中逐步进入商业地产市场。尽管广州港集团拥有区位优越的土地资源和雄厚的资金实力，但商业地产开发和经营管理方面的经验和专业人才相当缺乏。 商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，其开发策略以及运作管理方式是关键要素。只有区位优越、定位准确、开发商实力雄厚、经营管理完备的商业地产，才能避免商业地产运作的短期效应，保证其地块价值的持续提升以及商业地产的可持续发展。 广州港湾广场是广州港集团在原老港区码头地块上投资开发的商业地产项目。项目总建筑面积约36000 m<2>，总投资额达2.6亿元人民币。港湾广场位于珠江北岸大沙头滨水地区，拥有800米长的珠江景观休闲绿化带；同时处在传统商业中心区海印商圈内，交通状况和商业配套设施齐全，区位优势非常明显，具备发展商业地产的基本条件。发展港湾广场项目是广州港集团实施多元化发展战略的重要步骤。项目的发展定位、融资方案和经营管理模式等是广州港集团亟待研究确定的主要题课。 本文通对项目所处的环境进行细致地实地调查，系统分析了外部市场环境和内部发展条件，得到基础数据。在此基础上通过SWOT分析得出行业中存在的机会与威胁，内部存在的优势与劣势。在有效细分市场的基础上，找到项目的切入点，从而进一步提出项目的前期发展方案。 研究结果分析表明，港湾广场项目应定位为具有特色、配套设施齐备的大型中高档次数码专业市场，利用其临江的自然条件优势，以蓝色生态数码港为主题形象，不断提高市场知名度，成为广州市数码产品市场的重要集散地：项目的融资方案采用自有资金加银行贷款的模式，通过集团公司的银行授信取得贷款，保证项目的建设资金如期到位；项目的经营管理模式采用自行组建经营管理公司，聘用专业咨询管理公司作为顾问的运作模式，有利于加快自身人才的培养和经验的积累，降低经营管理风验。 本文最后运用财务管理中有关理论对项目进行投资经济评价，以及分析项目存在的风险和提出相应的对策。