中国正不可逆转的跨入老龄化社会,2020年开展的第七次全国人口普查数据显示,辽宁省60岁以上人口数量占总人口数量的比值最大,黑龙江省第三,吉林省第四。从这些数据中可以看出东北三省老龄化现象非常严重,未来东北必将是养老地产开发的巨大潜在市场。但是中国养老地产市场的发展仍属于起步阶段,而且很多行业也是跨界参与养老地产的开发和运营,所以中国养老地产的发展存在诸多的问题。本文在阅读大量文献的基础上构建东北三省养老地产开发适宜性的评价指标体系,对所分析的城市数据进行排名、聚类、障碍因子诊断,可以分析出系统层和指标层的各个指标的影响程度,从而对东北三省养老地产开发适宜性的影响因素进行深入的分析和讨论。通过对相关指标的综合评分和障碍程度分析可以作为养老地产开发商和运营商投资决策的参考依据,可以为政府建设绿色宜居城市提供帮助,更重要的是在维护相关参与方利益的前提下提升了东三省的社会化养老服务的质量。在阅读相关文献的基础上结合所评价城市的实际情况进行指标筛选,以社会经济发展状况、居民购买能力状况、社会服务业发展状况、空气质量和城市绿化4个维度为出发点,最后确定城镇化率、人均GDP、恩格尔系数、城镇居民人均可支配收入、每万人第三产业增加值、每万人拥有医院的床位数、年空气质量的优良率、建成区绿化的覆盖率8个指标作为评价体系的指标层。本文采用了中国统计年鉴中的城市数据、各省统计数据、各地统计公报、各地人口普查公报以及统计出版物的核心数据,搜集了东北三省13个城市2010年-2019年的指标数据,运用层次分析法和动态的综合评价方法建立数学模型对指标进行主观、客观赋权,然后运用TOPSIS对组合权重的指标进行分析排序。利用排序的结果进行K-means城市聚类,通过聚类的评分对系统层和指标层的各指标数据进行分析,分析各类城市的优势指标。但是要想全面提高东北三省养老地产开发的适宜性水平,只发展优势指标是不够的,必须想办法补齐短板,所以还需要分析各指标的障碍度。只有对优势指标和障碍程度都做详细的分析,才能从东北三省养老地产开发适宜性评价体系中得出客观、合理的评价结果。这样不仅可以有效的指导实践工作,还能丰富养老地产的相关理论。通过本文的研究,可以得到一些关于东北三省养老地产开发适宜性的评价结论,主要有4个方面:（1）运用了 K-means聚类法对东北三省13个城市的养老地产进行分类,根据计算的结果,13个城市被分成了 3类:适宜性城市类1包含哈尔滨市、齐齐哈尔市、长春市、沈阳市;适宜城市类2包含大庆市、吉林市、大连市、丹东市、锦州市、营口市、盘锦市、葫芦岛市;适宜性城市类3包括鞍山市。（2）运用层次分析法和综合评价法中的拉开档次法分别计算了系统层和指标层的指标权重,通过一系列的计算得出了三类城市的优势指标。适宜性城市类1的指标中居民的人均可支配收入（C4）、每万人第三产业的增加值（C5）、每万人拥有医院的床位数（C6）,这三个指标的适宜性要高于适宜性类2和适宜性类3的城市,所以这三个指标将是适宜性类1城市养老地产发展的优势指标。适宜性城市类2的城镇化率（C1）的适宜性要高于适宜性类1和适宜性类3的城市,这个指标将是适宜性类2城市发展养老地产的优势指标。适宜性城市类3中的人均GDP（C2）、恩格尔系数（C3）、年空气质量的优良率（C7）和建成区的绿化覆盖率（C8）,是适宜性城市类3中养老地产开发适宜性的优势指标。（3）本文运用障碍因子诊断发现在东北三省13个城市中,有7个城市发展养老地产最大的障碍因子是空气质量和城市绿化（B4）,有6个城市系统层障碍度最高的指标是社会服务业发展状况（B3）,由此可见,目前发展东北三省养老地产开发的系统层的首要影响指标是空气质量和城市绿化（B4）,所以必须高度重视东北三省空气质量和城市绿化方面的治理工作。（4）通过优势分析和障碍因子的诊断本文提出优化发展建议:促进地区经济的发展;促进地区医疗水平的发展;增强地区大气污染源治理能力;扩大建成区绿地面积规划。并且针对三类适宜性城市分别给出了针对性的建议,更有利于东北三省因地制宜的发展养老地产。本文可能的创新之处有以下三点:其一,从文献研究的内容来看,国内的文献更多的是研究养老地产开发建设过程中遇到的问题和宜居城市环境建设,对养老地产开发适宜性进行研究的文献较少,特别是对东北三省养老问题的研究更少。从研究的视角来看,大多数的相关文献研究的视角较为单一,本文从开发商、政府和利益相关者多视角出发选取共通性指标对养老地产开发适宜性进行研究,在一定程度上可以丰富养老地产的理论研究。其二,从计算指标权重方法的选取方面来看,系统层的指标权重计算选择层次分析法,指标层权重的计算方法选择综合评价法中的拉开档次法。层次分析法在构建计算矩阵中对指标的相对重要性进行判断时受主观因素的影响较大,综合评价法中的拉开档次法则是一种通过构建数学模型进行指标权重计算的客观评价方法。本文在指标权重计算的过程中,运用主客观相结合的计算方法,使指标的评价结果更加科学、准确。其三,从研究对象的选取方面来看,国内大量的文献都是在研究长三角、珠三角、华北以及成渝地区相关的养老地产问题,而且多集中研究省级城市,很少有人研究跨省域的市级城市。本文的研究对象是东北三省13个四线以内的城市数据,通过对这些城市开发养老地产适宜性的指标分析,得出影响不同城市发展的优势指标和障碍因子。对于解决东北三省日益严重的老龄化问题,全面提高东北三省养老地产开发的适宜性具有一定的借鉴意义。