改革开放以来的三十年，是中国建立起社会主义市场经济体制，实现国民经济腾飞的重要历史阶段。在这30年间，中国的各类工业园区取得了重大成就，为促进国民经济快速发展、提升产业技术水平、提高国际竞争力等方面起到了重要作用。工业园区，尤其是国家级的各类工业园区，成为了具有中国先进生产力最为集中、工业组织最有效率、资源能源利用率最高、管理体制机制最为灵活高效、优秀人才最为聚集等鲜明特色和优势的发展高地。园区企业化运营是伴随着中国工业园区的发展而产生的一种新型管理模式，以园区市场化、企业化运营为目标，适应了我国工业园区管理转型升级阶段的发展需求。但在园区的企业化管理过程中出现的诸多问题，阻碍了园区的进一步发展。如何处理与政府管理主体之间的关系、改革完善开发模式、拓展业务体系、提高园区核心竞争力等一系列实际问题，迫切需要得到研究和解答。本文以产业集群、企业发展战略等理论为研究基础，以青岛中欧生态科技园为研究对象，通过归纳法、对比分析法等方法对国内外工业园区运营情况、管理模式和发展趋势等进行分析，特别是对园区开发管理机构的经营战略和发展模式进行了重点研究。本文在总结现有国内外成熟园区运营经验的基础上，针对青岛中欧生态科技园的运营模式和目前存在的有关问题进行总结，用SWOT分析法对园区所处内外部环境进行深入分析，并按照深化“行政管理主体、投资开发主体相分离”的原则，对青岛中欧生态科技园企业化运营的发展战略及实施路径等提出了建议，并从深化园区企业化运作目标、构建运营主体创收盈利模式、加强运营主体自身建设等三个方面进行了重点阐述。针对进一步理顺管理主体与运营主体间的政企关系，加快园区经营业务去行政化，促进园区行政管理职能转化等方面，本文提出了有效利用政府开发背景获取核心竞争资源、承担政府招商职能外包业务、借鉴多元化管理机制等创新性研究和建议，希望能为我国同类工业园区的企业化运营提供有效建议和参考案例，为工业园区运营模式未来的多样化发展提供借鉴意义。