商品房作为一项重要的生活资料，是人类赖以生存的物质载体，在我国社会经济生活中占有不可替代的重要位置。随着我国房地产市场的发展，住房商品化的程度日益增加，造成房地产市场出现一系列问题，其中价格问题尤为突出，成为近几年国家宏观调控主要对象。由此而来，商品房价格问题也成为房地产学术界普遍关注的热点之一。目前，国内房地产市场价格研究多以商品房成本因素、市场竞争状况、市场供求关系为主要研究理论依据，采用成本导向法、竞争导向法、需求导向法进行商品房价格研究。以上三类方法思路简单，容易操作，已经成为我国商品房开发企业普遍采用的定价模型，但是由于商品房异质性，以及商品房市场的区域性、发展的不均衡性等造成上述方法在实际操作中具有一定的局限性。 近年来，国内部分学者开始引用国外房地产市场普遍采用的特征价格定价模型(Hedonic Price Model)进行商品房定价研究。本文以商品房价格影响因素以及价格的构成入手，采用特征定价理论，以全国房地产市场中住宅类商品房市场为背景，以武汉市商品房市场为核心，进行特征价格模型 (Hedonic Price Model)的研究。 论文第一章绪论部分，以我国现代房地产市场的发展阶段研究以及目前商品房市场出现的问题为论文研究的背景资料，阐述商品房市场价格研究的迫切需要与意义。进一步介绍国内外房地产市场相关定价理论研究的现状，重点介绍了三大传统定价法与特征价格定价法的国内外研究的动态。 论文第二章商品房价格构成部分，本章首先介绍商品房这一“特殊商品”与普通商品的区别，商品房价格特征包括区位特征、权属特征、异质特征等。随后介绍了商品房价格四大影响因素：包括经济、社会、政策、个别影响因素。重点介绍了商品房价格构成，商品房价格主要是由其开发过程中成本支出构成的，大致分为土地成本、建筑安装成本、各项税费(包括开发阶段和销售阶段)以及开发商利润等。本章内容为价格模型的构建过程中影响因素分析提供背景资料。 论文第三章商品房定价模型部分，本章首先介绍了三大传统定价方法理论依据以及方法实施过程中的不足之处。随后介绍了特征定价法(Hedonic Price Method)基本概念以及特征定价法对房地产这类异质性产品定价的优势。本章的第三节特征价格模型(HendonicPrice Model)的建立是文章的重点，首先是特征变量的选择问题，根据消费者的偏好选择对待价商品影响较大的特征变量，为下一步建模提供自变量；随后建立线性特征价格模型。 论文第四章武汉市特征价格模型研究部分，以武汉市商品房市场为特征价格模型研究的背景，通过市场调查选择武汉市消费者在购买商品房时具有较大偏好的特征变量，本文通过对武昌光谷开发区、汉阳马苍湖片区、汉口新华路片区市场调查得出以下三大类13小类武汉市商品住宅特征变量：建筑特征变量(建筑面积、建筑类型、楼层、装修标准、住宅朝向、户车比)；环境特征变量(自然环境、物业管理、生活配套、教育配套设施)；区域特征变量(距CBD距离、公交便捷程度、区位功能定位)。明确特征变量之后进行数据收集与统计工作，本文选择以上三个片区18个住宅类商品房项目数据进行SPSS线性统计，建立武汉市中观特征价格模型，可以获得项目均价。为了进一步吻合“一户一价”的市场要求，本文选择汉口香港路·浅水湾项目进行微观特征价格模型分析。通过理论研究与实证分析建立特征价格模型，可以为政府决策、开发商销售策略和消费者购房等提供可借鉴和参考的分析方法和工具，其研究意义如下： 1．为政府决策提供依据，特征价格模型建立过程中，可以了解区域内部住宅小区的开发状况、服务设施完善度、周围环境优劣度和交通便捷度等情况，为制定城市规划、完善城市功能、合理布置基础设施、旧城改造等提供相应的信息。 2．为开发商企业经营策略提供新思路，企业可以通过特征价格模型的研究，充分了解区域内部消费者的偏好，通过迎合不同消费者的需求，优化产品结构特征；同时，通过中观特征价格模型与微观特征价格模型分析，可以建立合理的价格体系，减少因价格引起的住宅“空置”等现象。 3．为消费者购房提供决策依据，特征价格是各类特征因素隐含价格的拟合，通过住宅特征模型的建立，消费者可以比较直观的理解商品房价格，选择具备自身最佳偏好的住宅。 关于城市商品房特征价格的研究在国内还只是刚刚起步，由于国内房地产市场信息化程度较低，实证数据较少，数理分析过程困难较多，因此本文建立的特征价格模型还有待进一步完善。