不动产抵押登记是不动产登记和不动产物权变动的一个重要内容。理论上对不动产的概念,对不动产抵押权的概念、性质、效力与功能,对抵押权登记的性质与效力以及对不动产抵押合同与抵押登记法律关系的认识还不统一。实践中有关不动产抵押登记仍存在很多问题。如何完善我国不动产抵押登记法律制度,既是一种非常有益的理论尝试,也是我国物权法面临的一个重大课题。论文将立足于我国不动产抵押登记实际,通过法理分析和比较法研究,在认识我国不动产抵押登记若干典型问题的基础上,对完善我国不动产抵押登记法律制度提出了相关建议。 一、不动产抵押登记的法理分析 该部分作为研究我国不动产抵押登记法律问题的法理基础,主要论述了四个问题:第一、不动产的概念及其划分标准。关于不动产的概念,各国规定主要有两种模式:一是以土地为中心的定义方式,即土地与不动产相当;二是分别表述的方式,即把不动产界定为土地以及定着于土地的财产。关于动产与不动产划分的标准,传统大陆民法理论以“财产是否可移动以及移动是否损害其价值”这一物理标准为基本原则。论文从财产重要性的角度对动产与不动产的划分标准进行了新的探讨,主张以登记作为划分动产与不动产新的分水岭,进而以登记标准取代物理标准。第二、抵押权的基本理论。抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产,于债务人不履行债务时,依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。抵押权为物权,具有物权的效力。第三、抵押权登记的基本理论。抵押权登记不等于抵押物登记,这是我国目前立法存在的一个法理缺陷。抵押权登记应当具有公信力。在处理不动产登记簿与不动产权属证书的关系上,论文主张应当以不动产登记簿作为物权公示公信力的基础。第四、抵押财产的基本条件。我国《担保法》第34条规定了六种可以抵押的财产。抵押权为物权,具有物权的特征和效力。论文指出可以作为抵押标的物的财产应当具备三个基本条件。 二、我国不动产抵押登记的典型问题研究 该部分重点研究了我国不动产抵押登记的六个典型问题:第一、不动