2017年我国经济放缓,GDP实现6.9%的增速,意味着经济底部进一步夯实,预计未来经济将进入了 L型底部位置。而房地产作为促进经济增长的重要支柱性行业,也进入了新的阶段。在这个阶段里行业政策变化飞快,各个城市百花齐放,数百城市进行调控。同时国家央行在资金层面不断收紧,并且加强对资金的监管。据研究发现,发达国家经济体城镇化比例在达到70%至80%前,房地产行业都是经济的主要支柱,目前我国城镇化比例还不足60%,房地产行业依然保持着较高的增速,但却已经不再是房地产黄金时代,行业的竞争变得更加激烈,企业之间的整合更加频繁,预计未来房产行业的集中度将进一步提升,大型房企将会占据更多的市场份额,而中小型房企的发展将愈发艰难,可能将会面临重要的转折期。在这个大房地产整合时代的初期,本文以万科公司作为研究对象,把房地产周期作为起点,以财务、运营策略为分析方向,以财务指标及非财务指标作为评价工具,对房地产企业在不同房地产周期的不同阶段进行财务战略选择性分析,为处于行业转折时期的房地产行业人士提供一些参考。本文主要的研究方法为文献分析法、访谈法、定性与案例研究相结合法。本文开始先对目前房地产行业所处的背景、研究目的、研究意义进行了阐述。在第二部分中紧接着对财务战略的概念及相关文献进行总结。在第三部分中,利用实际案例对万科公司经营及发展现状进行了简单的概述及分析,后边又对影响万科公司财务战略选择的主要因素进行了解读和分析。在第四部分中,以2005-2015年十年期间中三次房地产小周期为背景,对万科公司在各个时点所采取的财务战略进行解读和分析。在第五部分中,我们主要分析了这三个小周期中万科公司财务战略的制定水平及实施效果。第六部分是本次论文的结论及相关建议,我们认为万科的财务战略符合行业的周期性变化,维持了公司高速的增长,巩固了其行业龙头地位,给我国其他房地产企业诸多启示。本文在借鉴国内外研究文献的基础上,结合万科公司自身的发展历程进行了深入研究,具有两个创新点:第一是本文的研究视角具有一定的创新,国内外目前针对企业财务战略的研究,但是都忽略了行业周期对财务战略的影响,往往企业的财务战略又都是围绕着行业动向而制定的。而本文将房地产周期与财务战略相结合,站在数十年里三次完整的房地产周期变化的视角上,来分析万科公司的财务战略选择是否具有有效性和科学性,这种研究视角丰富了该领域与的研究视角及思路。第二是研究观点和结论具有一定的创新,目前国内学者的研究观点和结论主要是论证财务战略对于房地产企业具有较高的必要性和重要性,或是论证房企正实施的财务战略是否具有有效性,而忽略公司的发展。而本文选取维持行业龙头地位数十年之久的万科公司作为研究对象,以企业实现可持续发展作为核心目标,所得出的观点和结论,可以为解决周期行业企业可持续发展难题提供一些研究基础,这种结论具有一定的创新性,这种创新性结论,不是宏观层面的理论,而是为房企实现可持续发展提供了实用的建议。