自1998年我国实行房地产市场化改革以来，房地产业作为国民经济的支柱产业，对促进国民经济增长、改善人民生活水平起到了举足轻重的作用。然而在我国宏观经济快速发展的过程中，由于房地产业的特殊性和我国资本市场的缺陷，使得房地产市场出现投资增速过快、房价飞涨、供需结构矛盾、融资渠道单一、银行信贷风险加大等现象，部分破坏了我国经济的协调与可持续发展。针对这些问题，自2003年以来政府先后推出多项与房地产业发展相关的政策和措施，这些政策和措施广泛涉及房地产开发内容、市场规范、土地出让、金融管理、税收调整、住房结构等各个领域，对我国房地产市场与经济发展影响深远。尽管如此，我国大部分地区住房价格依旧居高不下，房地产投资过热或者过度的声音屡现，那么我国房地产产业是否真的处于过度投资状态？对政府而言房地产投资的经济产出效率是否依然很高？政府能否继续依靠房地产投资的增加维持高水平的经济增长？这一系列问题自然成为我们关注的焦点。本文首先从总结我国房地产市场的发展历程和描述房地产市场改革以来房地产投资与经济增长之间的相互促进的经济特征及发展趋势入手，为模型设定做好准备基础；再以新古典增长理论为基础，以经济增长对投资的弹性作为投资效率的衡量指标，定量分析全国及省际区域层面房地产投资的产出效率。通过异质面板数据模型和时变系数面板数据模型的参数估计与检验，分别得到全国统计平均意义下的房地产投资、非房地产投资的固定产出弹性和时变产出弹性，从静态和动态两个方面解释和说明在统计平均意义下全国房地产投资的产出效率是否有过度投资的趋势存在；进一步将现代分位数回归技术运用于模型估计，通过分析在不同产出水平分位点条件下房地产投资、非房地产投资产出效率的静态变化趋势和动态变化规律，解释和说明在不同产出水平地区房地产市场之间的效率差异。通过上述的研究分析我们得出：现阶段我国房地产投资效率是不断下降的；在较低产出水平地区房地产投资产出效率要高于较高产出水平地区；不同产出水平地区房地产投资产出效率也都呈现出下降趋势。因此在我国房地产市场化程度还不是很高，市场还不很成熟的情况下，行政调控手段应成为一种辅助手段，用以弥补市场的失效和不足；长期来看我们要