随着我国一二线城市流动人口的持续增长,城市住宅价格不断攀升,居民的购房意愿逐渐降低,购房需求外溢至租房市场,导致长租公寓行业前景远大,市场供不应求。但是作为一个新兴产业,长租公寓的发展并不顺利,面临着回报周期长、房源获取成本高、融资难等发展困境。为舒解长租公寓发展困境,2015年,住房和城乡建设部首次提出“租售并举”的方针,随后各部门从租售同权、增加租赁用地供给、推动住房租赁资产证券化等方面出台政策,使得长租公寓的发展得到进一步推进。受市场需求和政策红利双重驱动,房地产开发商、房屋中介机构、连锁酒店运营商以及一些互联网创业型企业纷纷进入长租公寓行业,我国长租公寓行业迎来了风口期。而资产证券化这一新型融资方式也因为其特有的融资优势备受长租公寓青睐,发行规模迅速扩大。但是长租公寓资产支持证券在交易结构、基础资产以及信用增级措施等方面不同于一般企业资产证券化产品,如何定价这类证券成为亟需解决的问题。本文首先从长租公寓及其资产证券化的市场实践出发,梳理长租公寓资产证券化的产生、发展、现状以及差异化特征。然后,确定定价思路,立足于风险点探究定价影响因素,分析目前市场上已有的三个定价模型,预测期权调整利差模型对于长租公寓资产支持证券定价的适用性。最后,以长租公寓首单资产支持证券——“魔方2017-1”为案例,在分析基础资产和结构设计的基础上,预测底层资产现金流,分别采用静态现金流模型、静态利差模型和期权调整利差模型进行模拟定价。研究结果发现,基于蒙特卡洛模拟的期权调整利差模型定价效果与预测结果相一致,定价偏差率最低,而“静态”模型定价偏差率偏高。因此本文得出以下结论:第一,长租公寓资产支持证券独有的产品特点和风险特征使得“静态”模型不再适用。第二,期权调整利差模型可以充分考虑长租公寓资产证券化产品底层资产现金流高波动性、利率高敏感性以及提前偿付行为等因素的影响,从而定价更为合理有效;第三,优质底层资产和增信措施是发行长租公寓资产证券化产品的保证。基于以上结论,本文一方面建议从完善定价数据和多样化定价方法来提高定价的科学性和准确性,另一方面建议从合理安排信用增级、多样化SPV结构、加强法律法规建设三个方面来进一步改进长租公寓资产支持证券设计,以推动未来长租公寓资产证券化融资更加规范、高效。