房地产企业作为我国GDP贡献的主力军,在我国经济中占据重要地位。但是近几年的“房住不炒”等政策限制提高了房地产企业的发展要求。另外,伴随着城镇化的不断推进、居民消费升级以及存量物业面积的持续增长,物业管理企业进入高速发展的新阶段。在彩生活物业管理公司2014年成功分拆上市以后,各大房地产企业把目光投向了资本市场看好的物业公司,房企分拆物业上市成为热潮。此外,在2019年7月科创板开板后,证监会在同年11月正式发布企业分拆上市规则和七项标准,随之而来的是愈来愈多的企业将分拆上市目的地选择境内分拆。那么,是什么原因造成房地产企业集体分拆物业上市?房地产企业分拆物业上市是否能给企业绩效带来提升?围绕这些问题,本文对房地产企业分拆物业上市的动因和绩效进行研究,该研究具有重要的理论意义和现实意义。本文基于以上大背景,选取2018年底的旭辉集团分拆永升生活上市作为案例公司,对分拆上市的动因进行剖析,研究发现,旭辉集团分拆上市的动因主要来自于外部动因和内部动因。主要包括房地产行业与物业行业的发展现状相反、公司拓宽融资渠道的需求、释放物业公司价值的需要以及布局公司战略的需求。其次,对其分拆上市后的市场反应、财务绩效和非财务绩效进行分析。再针对公司绩效出现的问题进行总结并提出建议。通过分析发现,永升生活在分拆上市后存在发展能力及营运能力不足的问题,针对公司的具体问题,本文提出公司要转变物业发展模式、加强公司资产周转速度管理和合理利用公司闲置资金的建议。最后,基于文章分析得出结论和启示:永升生活是在房地产和物业行业发展影响下分拆上市,也是为了公司融资需求、释放物业公司价值和布局公司战略的需要。分拆上市后永升生活的绩效得到了较大的提升,但企业要想能成功分拆上市并且在分拆后保持较好的经营能力,就应该在分拆前立足于自身战略部署和条件进行规划,其次要选择适合企业自身的上市方式和地点,最后在分拆上市后要关注公司后续发展能力。希望本文能为其他房地产企业分拆物业上市提供参考,使公司能够在分拆后获得更大的价值。