作为我国经济的支柱产业之一,房地产业在我国经济中占据着重要的地位。近几年,随着我国产业升级的不断推进,越来越多的企业开始投身于产业地产的开发与运营。当产业地产和各类新区结合到一起时,又显示出了较强的发展潜力。产业地产也成为我国产业升级的重要载体。我国改革开放以来,为了促进经济集约化发展,很多城市都设立了不同形式的新区,如开发区、科技园、自贸区等,并期望通过招商引资,吸引企业入驻,来提振当地经济发展。这使得在新区内开发的产业地产,成为产业地产开发领域的一种重要形式。但传统的以劳动密集型产业为依托的产业地产开发模式,在当今时代背景下已经暴露出诸多问题,已不太适合新的产业格局的发展要求。在产业地产开发中,开发企业要想突破发展困境,让开发项目适应新的发展形势,让项目能实现长远的收益和回报,就必须深入研究当今的产业环境,特别是在各类新区内的项目,要能采取新的、高效整合策略,去推动项目的开发,从而实现项目的健康发展,并带动企业、新区及区域内相关产业的快速发展。本研究的重点是国家级新区内“产业地产”开发模式研究,主要分析开发过程中需要把握的开发要素或要点。本研究中的国家级新区主要指经国务院审批通过的开发区、经济区、自贸区、新区、综合配套改革试验区等等,它们在更高的层面上承担着更多的功能和使命,产业格局的划分上也更加明确,部分新区还承担机制创新实验的职能。本研究以横琴新区作为代表研究案例,系统性的分析了横琴新区的特点,并以横琴新区里的综合性“产业地产”项目作为实例进行分析,整理出了新区“产业地产”开发的八大要点,即:新区的性质与发展目标、地理区位、产业环境、产业政策、区域经济辐射能力、区域房地产市场、土地使用权出让条件、后期运营等。通过案例研究与分析,归纳出其开发模式为“政府主导、企业运营、产城融合”的三位一体开发模式,得出新区“产业地产”开发的最重要特征是:要跳出传统“产业地产”项目以产品为核心的狭隘思维,要将新区内的“产业地产”项目与政府产业政策结合,按照产品+服务+产业链等多位一体的方式去进行策划和开发,并且与城市发展充分融合。