随着我国城镇化发展进程不断加深,一二线城市人口大规模增长,住房需求极速扩张,但与此同时,房价节节攀升、居高不下,“买不起房”已经成为绝大多数居民面临的一个现实问题。在此背景下,人们将购房需求逐渐转向租房需求,住房租赁市场的需求逐步扩大。为了更好地解决居民住房的问题,鼓励住房租赁市场的发展,我国各级政府密集颁布了诸多政策来规范和鼓励住房租赁市场的发展。党的十九大提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及我国房地产市场租售并举的相关倡议,均是扶持发展租赁市场的有效手段。但是,在过去几十年的发展背景下,受限于经济以及法律各方面不规范问题,传统租赁市场也存在许多问题,“租户”和“房东”的根本利益不能得到保障。长租公寓与传统租赁市场相比,有专业化机构运营,租赁关系相对稳定,并能为租客提供完善的服务,更符合以年轻群体为主体的住房租赁市场,发展优势明显。在此背景下,借助政策的东风以及自身得天独厚的发展机遇,房地产开发商纷纷进入长租公寓这一“蓝海”市场,谋求业务转型,长租公寓行业迎来了发展的高峰时期。到目前为止,国内长租公寓品牌众多,并积极布局于全国各大城市。但是随着蛋壳公寓、巢客遇家等诸多长租公寓品牌的“暴雷”,说明长租公寓在后续发展的过程中也出现了许多问题。前期资金投入量大、资金回笼速度慢、盈利难等问题,已经在很大程度上阻碍了长租公寓运营商发展的步伐,也制约了债权融资、股权融资等传统融资方式在长租行业的进一步深化发展。相较于传统融资方式而言,资产证券化更侧重于追求中长期的投资回报,这与长租公寓的业务特性更加吻合,更加有利于解决长租公寓企业面临的融资困境。REITs（不动产投资信托基金）是一种新兴的融资方式,将未来期间能够产生稳定现金流的资产打包进行证券化,未来期间依靠基础资产的现金流进行本息的偿付,这种融资方式可以和长租公寓的特点相契合,因此长租公寓企业进行资产证券化可以更好地解决其资金需求的问题。首先,对我国长租公寓市场的发展现状进行介绍,认为虽然这一“蓝海”市场具有十分广阔的发展前景,但是仍然受制于我国相关法律法规不健全、历史经验不足的限制。虽然到目前为止,已经有不少企业发行了资产证券化产品,但是这一过程中仍然存在诸多风险,因此研究长租公寓资产证券化具有十分重要的意义。其次,本文选取了阳光城发行第一次资产支持专项产品为例,从融资风险的角度出发,分析发现案例公司进行资产证券化的原因,包括满足融资需求、盘活现有资产、抢占市场份额等几点。最后,本文通过研究发现,案例公司在此次发行资产证券化产品的过程中面临着基础资产质量风险、现金流预测风险、产品设计结构风险、关联交易风险、资金混同及挪用风险、利率风险、流动性风险、相关机构部门的道德风险以及政策法律风险。在对其面临的风险进一步研究的基础上,发现案例公司在资产证券化过程中存在着基础资产质量下降、融资计划设计不合理、设定的融资规模不合理、信息披露不足以及相关法律政策制度不健全的问题。并结合国内外研究的现状以及参考行业内其他企业进行资产证券化的案例,提出了提高基础资产质量、合理设计交易结构、制定合理融资策略、加强信息披露以及完善相关法律法规的建议。本文的创新点包括两点:一是研究角度创新,从融资风险的角度出发来探讨长租公寓资产证券化过程中存在的问题。二是本文选取的资产证券化产品为类REITs,目前对此产品的研究较少。通过以上的分析与研究,期望能够为长租公寓资产证券化的发展提供一点参考。