不动产抵押物物权变动规则从《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)到《物权法》历经多变,禁止、放开、限制不断的交替变化。抵押权人的抵押权究竟该如何保护?抵押人的所有权又应当如何衡量?这些问题夹杂着合同及物权变动效力的判断问题使得对不动产抵押物物权变动问题的认识愈发混乱。本文写作正值民法典编纂之际,解释论的方式并不能解决我国有关不动产抵押物转让的所有问题,借民法典编纂之际做一定突破,适逢其时。文章的核心,系沿着上述问题而产生。通过结合我国司法实践案例、文献素材,旨在尝试对中国不动产抵押物转让规则作全新的梳理,使得我国不动产抵押物转让规则既符合一般民法原理,又能够贴切我国的司法实际。新的梳理必将涉及对现行法的突破,但这并非天马行空。一方面,制度的探索是以对实际案例的分析和文献资料的整合为基础而展开。另一方面,坚持最大限度地解释现行法的原则,是以法的稳定性为前提的。除绪论和结论外,本文主体包括以下四个部分。第一部分,不动产抵押物转让的规则起点。首先不动产抵押、动产抵押从历史沿革和权属特点上都具有极大的差异,我们必须将不动产抵押物转让规则和动产抵押物转让规则区分建立。其次,总结不动产抵押物转让的限制转让模式、自由转让模式和双重主义模式,辨析各种模式存在的合理性与不当性,为最终的规则建构提供理论上的支持。第二部分,未经抵押权人同意的不动产抵押物转让效力。通过梳理案例以及查阅文献资料,合同效力为有效并无较大争议,因此论证主要集中在认定合同有效的理由上。而对物权变动的效力的论证主要在是否有效的探讨上。最后得出的结论是:即使在抵押权人不同意的情况下不动产抵押物的转让无论是合同效力和物权变动效力都应当有效,这项结论成为了规则建构价值衡量的依据。第三部分,抵押权人同意不动产抵押物转让的法律效果。上一部分的结论打破了现行规范中以抵押权人是否同意来判断行为效力的划分标准。因此,此部分需要论证抵押权人同意的法律效果,理清同意与否对效力的影响。抵押权人同意转让构成了对抵押权的放弃,这种放弃主要表现为优先受偿和追及效力的放弃,抵押权人不得再直接向第三人及其后手针对抵押物行使抵押权。第四部分,不动产抵押物转让规则的构建。基于对不动产抵押物转让效力的分析,在最后一部分从自由主义的立场出发构建了我国不动产抵押物转让规则。这种构建以利益衡量和法的稳定性为基础。对于抵押权人的保护问题,无需特别承认物上代位规则,承认抵押权具有追及效力,即可充分的保护抵押权人的权利。对于受让人的保护问题,适用涤除权制度更为妥当。