随着我国城市化和社会经济的快速发展，不少城市空间原有的功能结构、物质设施和土地利用方式已不能适应时代发展的需要。“如何更好地节约、集约、高效利用城市土地，挖掘城市存量用地潜力，提高土地利用综合效益”已成为了当前重大课题。积极开展城市土地整理活动，提高土地使用效率，是目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求。但我国城市土地整理研究工作才刚刚起步，对其内涵、理论基础、运作机理、实践模式、制度保障等方面的研究均处于初期阶段，尤其是对城市土地整理实践成效方面的研究甚少，其整理实践取得的效益如何，及是否真正提高了土地质量和取得了土地利用的最佳综合效益等问题亟需深入探讨和研究。　　 本研究在梳理总结国内外城市土地整理概念、内涵、特点及研究进展的基础上，首先从城市土地整理与城市土地集约利用二者共同的影响因素出发，研究二者的互动关系。从目标导向来看，城市土地集约利用目标指导和促进城市土地整理的开展；从过程与形态导向来看，城市土地整理又是促进和实现城市土地集约利用的重要手段与途径；从结果导向来看，城市土地整理与城市土地集约利用二者的最终目的都是为了提升土地利用的综合效益，追求土地利用效益的最大化。其次，本文依据城市土地整理与土地集约利用二者的关系，以及城市土地整理一土地集约效益评价的内涵与目标，以综合性与系统性、科学性与可操作性、代表性与可比性、特殊性与可参考性的原则，选取了基于城市土地集约利用目标导向的城市土地整理效益评价14个要素指标，初步构建了城市土地整理集约效益评价指标体系。选取了以佛山市禅城区“旧城镇、旧厂房、旧村居”三大改造为代表的城市土地整理活动作为实证评价对象，从土地集约利用的视角，在宏观层面上以佛山市禅城区整个区域为研究对象，对其城市土地整理前后效益进行比较分析研究，结果表明佛山市禅城区以“三旧改造”为主导的城市土地整理对城市经济发展、社会进步、生态环境等方面都起到了较好的作用。如2008年禅城区土地利用利用综合效益相比其2006年已增长18.22％，其中经济效益提高最显著，涨幅达24.78％;其次是生态景观环境效益，同比增长14.69％;而社会效益提高则相对较少，仅增长10.71％。在微观层面，本文分别选取了具有代表性的禅城区“三旧改造”具体改造项目一祖庙东华里项目、佛山创意产业园项目、石头村项目，分别对其土地整理过程、产生的城市土地集约化利用效益及其土地整理运作机理进行了研究，结果表明城市土地整理极大地促进了城市土地利用综合效益的提升。可见，无论从区域宏观层面还是项目微观视角上，城市土地整理都将有力的促进城市土地集约化利用，但城市土地整理研究还没有系统的展开，可能存在的一些问题还没有显现。　　 对此，本文在结合禅城区城市土地整理实践经验的基础上，以城市土地集约化利用为目标，为促进城市土地整理实践开展和构建完善的城市土地整理效益评价机制提出了如下策略及建议：①转变发展理念，调整土地供需现状；②与城市规划相协调，开展城市土地整理专项规划；③城市土地整理与农地整理结合，城乡同步推进；④整理过程政府引领和市场动作相结合；⑤因地制宜，推行多样土地整理方式;⑥统筹经济、社会、生态发展，实现综合效益最佳化；⑦建全相关机构与建立城市土地整理效益评价体系。