改革开放20多年以来，催生了各行各业许许多多的明星企业。明星企业通常都有一套成熟的机制或模式引领着这个企业不断的向前走。　　房地产行业异军突起，显然已成为我国国民经济发展的重要组成部分，影响着国计民生。而住宅地产更是与人们的生活息息相关。万科企业股份有限公司作为房地产住宅行业的领头羊为什么能够后来者追上，逐步的成为住宅地产的领跑者呢？是该企业独特的商务模式？该企业的商务模式是否一成不变？它的商务模式能否被有效验证？该模式有何利弊？这些问题都有待去探讨。　　本文以万科企业股份有限公司的商务模式为研究对象，从“交易+对策”价值链入手，通过繁杂的各阶段各环节企业活动中提炼出“关键性细节活动”，进而概括出企业的“活动主题”和“各环节的局部目标”，加以归纳并以定式概括。对影响企业商务模式形成的前定环境、前定禀赋、前定意志、基础环境、市场竞争环境、资源环境和统帅者意志进行分析，利用商务模式概念模型一般为工具，对企业各阶段各环节的局部模式予以匹配，达到对企业各阶段活动的整体商务模式的认知，用商务模式的一般表达式将万科企业股份有限公司各阶段的商务模式进行表达。　　通过对万科企业股份有限公司商务模式的表达，特别是前两个阶段模式的深入探讨和研究，笔者发现房地产行业对政策的高度敏感性;即使同各企业不同时期商务模式也不一定一样;而万科致胜的宝典就是专业化、规范化的发展路线。