住房商品化的改革拉开了城市居民居住方式变革的序幕,随着改革的不断深入,商品房逐渐取代单位福利房成为城市居民的主要居住方式。商品房小区的居住空间更为密集,物业管理的内容迅速增多且更为复杂。居住方式的转变催生了对于专业化、市场化物业管理模式的需求,物业服务公司也逐步取代单位、国企等主体成为小区管理的主角。在住房商品化改革初期,业主权益屡屡受到开发商与物业公司的侵害。为了应对这一紧迫问题,解决一盘散沙似的业主与物业公之间不平衡的力量对比,《物权法》《物业管理条例》等法律法规明晰了建筑物区分所有权的内涵,确认了业主自治组织的产生方式、决议方式及法律地位等基本制度。另一方面,业主自治在实践过程中屡屡受挫,物业公司与业主之间的矛盾并未得到彻底解决。笔者调研所处的Z市位于我国中部地区,是一个处在快速城镇化过程中的农业型城市,商品房在近十年间如雨后春笋般涌现,但能够达成有效自治的小区却是凤毛麟角。简言之,自治组织面临的首要困境就是业主群体缺乏集体行动能力,绝大多数小区都无法成立业主委员会。即便业主大会得以召开,业主们冲破重重阻力成立了业委会,但极少能够有效运转。即便没有以上两方面的困境,业主们也总是与物业公司之间陷入关系恶化的死循环。业主自治在实践中处处受阻的成因是多样的。业主自治会本身就涉及国家、市场和社会三方之间的互动。行政体系本应承担不属于市场和业主自治管理事项,避免矛盾在业主和物业公司之间积累逐步积累直至爆发;业主向物业服务公司提供酬金换取物业服务,还要对内实现一定的管理职能;市场主体要完全履行合同义务,与业主之间实现良性循环。而实际生活中,国家、社会、市场三者之间运行逻辑混乱,相互影响之下使得业主自治难屡屡受挫。法律法规为业主自治设置了过高的组织和运行成本,这与业主群体普遍缺乏集体行动能力的现状之间天然存在着张力。在一个原子化的陌生人社区当中,召开业主大会所具备的“双过半”要求过高。其次,自治组织缺乏顺畅的运行机制,表现在缺少行政体系支撑、自治决议难以实施和自治组织难以监管三个方面。最后,在普遍由开发商垄断下物业管理的情况下,物业管理的目标完全围绕着开发商的目的以违背市场规律的方式进行,导致整个物业服务市场的失序与混乱。针对物业服务行业的行政监管体系恰又处于转型期间,本就已经不断恶化的市场环境也难以复原。城市中的小区到底需要怎样的自治?不同类型小区的社会基础和管理方式也千差万别,业主自治的侧重点应当有所区分。当前业主自治组织和运行的成本相对于社会基础来说过高,而且还忽视了自治能力不足与治理事项复杂性之间的矛盾。少数业主自治开展较好的小区,其经验也不具备普遍性。要实现城市小区的善治,仅强调业主自治、强调业主的参与远远不够。首要任务就是要理顺国家、市场和社会三者之间的关系、探索各个主体有效衔接的模式、完善城市基层治理体系的建设。要实现社会和市场之间的良性互动,还需要在制度上予以回应。一方面要保障业主主体性的地位,降低自治成本的同时提升自治决议的效力。另一方面,还需要不断丰富建筑物区分所有权的内涵,在强调保护业主权利的同时也要承担应尽的义务。