房地产行业是资金密集型行业,高投入、高风险、高回报的特点吸引了各行各业的企业参与房地产的开发,同时随着国家121号文件的发布、土地“招拍挂”制度的推广和国家对房地产投资的稳步调控,给房地产行业的未来发展带来了相当大的不确定性。山东商业集团正是这些进入房地产行业不长时间的大型国有企业集团,主业是零售、生物制药和国际贸易。2001年,集团抓住商业地产发展迅猛的良机,发挥自身在资源整合能力及零售终端上优势,果断进入房地产业,取得了不俗的业绩。但是房地产项目开发周期长、投资额巨大的缺点,再加上市场环境瞬息万变,山东商业集团已经明显感觉到房地产开发的风险与日剧增,因此极有必要在项目开发之前,对项目开发方案反复论证,对可能预测到的开发瓶颈做到早掌握、早预防,同时通过融资渠道的周密设计,发挥商业集团的各方面资源优势,可使项目投资方案大大优化。本文正是基于上述思路,对集团即将开发的旧区改造项目从方案选择、市场调研、成本推断、销售预计,推测出该项目的现金流入和现金流出状况,通过构建项目投融资模型计算出净现值和内部收益率比较各开发方案的优劣。然后,借助房地产融资工具对项目的投资回报进行不断优化,找出最佳的投融资方案。最后,对选定方案的主要指标变化进行了敏感性分析,找出影响投资回报的关键节点。本文通过企业目前实际操作项目,目的是通过该报告的撰写,明确公司选择项目、进行房地产投融资的思路。本文将项目投融资理论知识与具体的房地产项目开发实践相结合,对目前国内中小型房地产开发企业以及行业的后进入者都具有较好的借鉴意义。