近年来,我国住房需求与住房供给的矛盾日趋加重,但在推动保障性租赁住房建设的过程中会存在各种问题,这就使得过去的融资模式已经难以为继。为了解决在实际运营过程中保障性租赁住房的融资难的问题,政府将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围,推动保障性租赁住房的发展,扩大其融资渠道。因此,有必要对保障性租赁住房REITs全面分析,了解其所存在的风险,以便能够及时准确地控制和管理风险。本文以海南人才租赁住房REITs为案例研究对象,首先对该专项计划进行了全面的介绍,主要包括项目的参与方、发行方式、交易结构等,而后对海南人才租赁住房REITs进行风险分析,自下而上分别对基础资产的运营情况和现金流、项目主要参与方和交易结构中所面临的其他风险进行分析。研究发现:1.海南人才租赁住房REITs仅靠基础资产的净现金流无法对优先级证券利息支出形成完全覆盖,特别是在专项计划的前期,租金收入相对较低,存在一定程度上的收益不覆盖风险;2.对原始权益人海南省发展控股有限公司进行了全面的分析,分析发现海南控股的经营稳定,信用情况良好,偿债能力较强,可以较好地控制风险,但这也会导致由于强主体的作用从而使得外部机构的注意力转移,放松对底层资产运营机构的考察,加大产品的风险;3.在其他风险的分析中,主要分析了产品的结构分层、破产隔离风险、政策以及相关利率评级风险,分析发现在该REITs产品中:（1）产品结构分层不够合理,会影响融资的整体规模,（2）由于底层资产实际由整租人海南润思管理和运营,而海南控股间接持有海南润思,所以仍然会存在一定程度上破产隔离风险。最后针对保障性租赁住房REITs所存在的风险给予相关防控建议:在底层资产方面,优化底层资产的范围,可以将保障性租赁住房与其他盈利较强的物业资产结合,提升底层资产的运营收入和效率;在项目相关主体方面,完善激励机制以提升各主体的履职情况;在交易结构方面,应当尽快完善相关法律法规。未来,REITs等融资方式可以有效改善保障性租赁住房投融资路径有限的现状,为存量物业的运营管理、保值增值提供了新思路。