论文部分内容阅读
【摘要】房产实测面积与规划面积产生差异最重要的因素是这两个面积所依据的计算标准不一样，要消除两者的差异，最主要的办法是房产面积测量机构与规划管理部门采用统一的面积计算标准。
【关键词】不动产登记；房产测绘面积；规划许可面积
临沂市不动产统一登记自2016年9月5日开展以来，各项工作稳步推进。随着不动产登记业务的深入，我们在工作中发现部分开发企业或建设单位持建设工程规划材料申请不动产登记时，建设项目存在实测建筑面积与规划面积不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，此问题一直困扰着不动产登记机构，影响了登记工作的开展。
1、问题产生的原因分析
我们对产生此问题的原因进行了认真分析，主要有以下几个方面的原因：
（1）面积计算规范的差异。房产面积测量机构面积计算标准采用的《房产测量规范》（GB/T17986-2000），由国家质量技术监督局与国家测绘局颁布，于2000年8月1日实施，主要适用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费等；规划管理部门面积计算标准采用的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），由住房城乡建设部颁布，于2014年7月1日实施，主要适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。两个规范制定目的、适用范围、制定时间、计算规则不同，特别两个规范在阳台、阁楼、地下室、室外楼梯、层高2.20m以下的部分等方面计算面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》计算的规划面积之间存在误差。
（2）共有共用面积的处理方式不同。规划管理部门计算面积时，不进行共有共用面积的分摊计算，例如商住楼， 1-3层裙楼为商业用途，4-17层为住宅用途，商业和住宅部分的规划面积是分层计算，共有共用部分面积计算在所在层中，不进行面积分摊。在房产测绘时，1-3层通往住宅部分的门厅、电梯、楼梯、设备间等共有共用面积需要进行全楼分摊计算，这种情况下，商业部分面积会减少，住宅部分面积会增加，造成房产实测建筑面积与规划面积不符。
（3）部分开发建设单位更改规划图纸，规划审批和建设施工使用两套图纸。建设工程规划审批时提供给规划管理部门一套图纸，实际建设施工时使用另一套图纸，造成房产实测建筑面积与规划面积不一致。
（4）建筑工程施工误差和建筑面积计算存在误差。工程项目在施工过程中存在施工放线等施工误差，在房产建筑面积测算时存在测量误差。
2、问题解决方法
为了解决不动产登记遇到的此类问题，我们与规划部门沟通后，对规范计算方法不同产生的差异部分，临沂市不动产登记机构采取以下处理方法：
（1）房产实测面积扣除因规范计算方法不同产生的差异面积后，小于等于规划面积的，可以依据实测面积进行房屋首次登记。如果仍超过規划面积的，需要开发企业到规划部门对规划面积进行核实，补缴相关规费，待规划部门处理完毕后，可以依据实测面积进行房屋首次登记。
（2）对于商住等多种用途的综合楼，各分项的面积与规划面积不相符的，例如商业部分实测面积减少，住宅部分实测面积增加，但总实测面积不超规划面积的，将房屋的实测平面图与规划图纸进行对比，检查两份图纸的尺寸、层数、房屋套数、相应的房屋用途等部分，如果两套图纸完全相符，未发生变化，可认为该建筑物按照审批的规划图纸施工，面积的不符是由于计算规则不同等其他客观原因造成的，可以依据实测面积进行房屋首次登记。
3、建议与对策
（1）加强部门之间横向沟通协作，妥善解决历史遗留问题。本着尊重历史、范围可控、化解矛盾的原则，市政府牵头国土、规划、住建、房管、城管、财政等部门，对已经出现该问题的建设项目提出统一的处理意见，不动产登记机构依据处理意见办理房屋首次登记。
（2）统一建筑面积计算标准。房产实测建筑面积与规划面积产生差异最重要的因素是这两个面积所依据的计算标准不一样，要消除两者的差异，最主要的办法是统一建设工程规划面积与房产实测面积计算标准。根据商品房预售及现房销售的需要，房产建筑面积必须以不动产单元（需要精确到各户室）为单位，要求有精确的建筑面积、套内面积、分摊面积，房产测绘面积较规划面积在分摊计算合理性、面积计算的精度上都更加细致，因此建议采用《房产测量规范》为房产面积测量机构与规划部门的共同计算标准，这样一来，规划面积与房产部门的实测面积就可保持一致，既符合法律法规规定，又便于实际操作，彻底解决不动产登记中规划面积与房产实测建筑面积不一致的问题。
结语：
政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。
参考文献：
[1]陈杰.简析城市测量中房产面积测算和房屋竣工规划验收房屋建筑面积测算的差异问题.江西建材，2014.18.
[2]何善国.浅议不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策.中国房地产，2016.11.
[3]张卫东.与房产测绘相关的不动产统一登记风险.中国房地产，2016.12.
【关键词】不动产登记；房产测绘面积；规划许可面积
临沂市不动产统一登记自2016年9月5日开展以来，各项工作稳步推进。随着不动产登记业务的深入，我们在工作中发现部分开发企业或建设单位持建设工程规划材料申请不动产登记时，建设项目存在实测建筑面积与规划面积不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，此问题一直困扰着不动产登记机构，影响了登记工作的开展。
1、问题产生的原因分析
我们对产生此问题的原因进行了认真分析，主要有以下几个方面的原因：
（1）面积计算规范的差异。房产面积测量机构面积计算标准采用的《房产测量规范》（GB/T17986-2000），由国家质量技术监督局与国家测绘局颁布，于2000年8月1日实施，主要适用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费等；规划管理部门面积计算标准采用的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），由住房城乡建设部颁布，于2014年7月1日实施，主要适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。两个规范制定目的、适用范围、制定时间、计算规则不同，特别两个规范在阳台、阁楼、地下室、室外楼梯、层高2.20m以下的部分等方面计算面积的规则不一致，导致依据《房产测量规范》计算的实测建筑面积与依据《建筑工程建筑面积计算规范》计算的规划面积之间存在误差。
（2）共有共用面积的处理方式不同。规划管理部门计算面积时，不进行共有共用面积的分摊计算，例如商住楼， 1-3层裙楼为商业用途，4-17层为住宅用途，商业和住宅部分的规划面积是分层计算，共有共用部分面积计算在所在层中，不进行面积分摊。在房产测绘时，1-3层通往住宅部分的门厅、电梯、楼梯、设备间等共有共用面积需要进行全楼分摊计算，这种情况下，商业部分面积会减少，住宅部分面积会增加，造成房产实测建筑面积与规划面积不符。
（3）部分开发建设单位更改规划图纸，规划审批和建设施工使用两套图纸。建设工程规划审批时提供给规划管理部门一套图纸，实际建设施工时使用另一套图纸，造成房产实测建筑面积与规划面积不一致。
（4）建筑工程施工误差和建筑面积计算存在误差。工程项目在施工过程中存在施工放线等施工误差，在房产建筑面积测算时存在测量误差。
2、问题解决方法
为了解决不动产登记遇到的此类问题，我们与规划部门沟通后，对规范计算方法不同产生的差异部分，临沂市不动产登记机构采取以下处理方法：
（1）房产实测面积扣除因规范计算方法不同产生的差异面积后，小于等于规划面积的，可以依据实测面积进行房屋首次登记。如果仍超过規划面积的，需要开发企业到规划部门对规划面积进行核实，补缴相关规费，待规划部门处理完毕后，可以依据实测面积进行房屋首次登记。
（2）对于商住等多种用途的综合楼，各分项的面积与规划面积不相符的，例如商业部分实测面积减少，住宅部分实测面积增加，但总实测面积不超规划面积的，将房屋的实测平面图与规划图纸进行对比，检查两份图纸的尺寸、层数、房屋套数、相应的房屋用途等部分，如果两套图纸完全相符，未发生变化，可认为该建筑物按照审批的规划图纸施工，面积的不符是由于计算规则不同等其他客观原因造成的，可以依据实测面积进行房屋首次登记。
3、建议与对策
（1）加强部门之间横向沟通协作，妥善解决历史遗留问题。本着尊重历史、范围可控、化解矛盾的原则，市政府牵头国土、规划、住建、房管、城管、财政等部门，对已经出现该问题的建设项目提出统一的处理意见，不动产登记机构依据处理意见办理房屋首次登记。
（2）统一建筑面积计算标准。房产实测建筑面积与规划面积产生差异最重要的因素是这两个面积所依据的计算标准不一样，要消除两者的差异，最主要的办法是统一建设工程规划面积与房产实测面积计算标准。根据商品房预售及现房销售的需要，房产建筑面积必须以不动产单元（需要精确到各户室）为单位，要求有精确的建筑面积、套内面积、分摊面积，房产测绘面积较规划面积在分摊计算合理性、面积计算的精度上都更加细致，因此建议采用《房产测量规范》为房产面积测量机构与规划部门的共同计算标准，这样一来，规划面积与房产部门的实测面积就可保持一致，既符合法律法规规定，又便于实际操作，彻底解决不动产登记中规划面积与房产实测建筑面积不一致的问题。
结语：
政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。
参考文献：
[1]陈杰.简析城市测量中房产面积测算和房屋竣工规划验收房屋建筑面积测算的差异问题.江西建材，2014.18.
[2]何善国.浅议不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策.中国房地产，2016.11.
[3]张卫东.与房产测绘相关的不动产统一登记风险.中国房地产，2016.12.