动荡时期的并购机会
　　
　　进入2008年，市场普遍关注的话题是持续困扰房地产公司几年的地荒问题如今已变得不那么重要，取而代之的是钱荒。显然，由于许多开发商的资金都被卷入近年的圈地冲动，他们正处于资金链吃紧的状态中。
　　一方面是现金紧张，一方面是整体楼市成交依然低迷。这迫使开发商在销售上降价促销。而降价促销未必能实现资金的快速回收，反而加重消费者的持币观望心理。这又制约着现金的流动。因此，有分析人士指出，目前国内的房地产行业可能正处于剧烈动荡前夕，很多实力不强的开发商会面临困境，被收购的可能性大增。
　　从去年初到年底，房地产行业并购之声不绝于耳。年初，万科以12.9亿元拿下了上海恒大集团的五个项目，每平方米房屋平均收购地价仅3050元，远远低于周边9000元/平方米的房价。这种低价抛地，显示出当前市场部分开发商资金链绷紧。刮起“并购风暴”在所难免。
　　果不其然，2007年并购风潮愈加高涨。10月29日，远洋地产公告称，通过其国内全资子公司北京天麟房地产开发有限公司和北京远坤房地产开发有限公司，以21.5亿元收购青岛颐中地产100%股权。
　　值得注意的是，近期的一些并购案，各家企业的并购目的非常明确。近年来，原本主攻住宅项目的上海复地也在逐步提高商业地产业务。去年9月底，复地宣布整体收购北京汇和房地产开发有限公司旗下世华国际中心项目。随后，收购了杭州花园商贸城100%股权，并由此获得杭州花园商贸城项目的全部开发权及经营权。一系列并购说明复地正在加大对商业地产方面的运作力度。而远洋地产的主要经营范围就在环渤海区域，通过收购颐中地产，不仅获得青岛市区地理位置良好的地块，公司也借此在山东省及胶东沿海布下关键一子，此次并购有利于增强公司的区域实力。
　　市场人士普遍预计，2008年房地产领域的并购热将持续升温。近日，万科成功收购了重庆中核宜华置业发展有限公司。据称，双方的谈判从去年底就开始，历时四个多月。而这单并购案的悄然落定，成为万科继去年大举收购后的又一个大动作。在之前，潘石屹也对外摇旗呐喊了很久。他宣称，SOHO中国手头拥有150亿元的现金及存款，正在等待收购缺钱的项目。
　　据中国行业企业信息发布中心公布的信息显示，全国现有房地产开发企业58710家，行业集中还有待提高。而近几年的政策面变化，也刺激了并购产生。
　　近年来，银根紧缩，借贷资金成本上升，使得房地产企业在资金获取能力上的差距将体现得愈发明显。拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势。所以，宏观调控对房地产而言影响巨大，但并不是一味的利空效应。有关专家认为，银行资金必然会更多地流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，实现快速扩张。对手中拥有土地，但没资金实力进行开发的中小房地产企业来说，被大企业并购似乎是唯一出路。
　　
　　中小型房企面临破产
　　
　　最近以来，国家出台了若干政策抑制固定资产投资，一些房地产企业大量囤积土地后由于缺乏资金支持已难以维系，部分资金实力强的房地产企业希望用并购方式得到土地，抢占市场。但国家下定决心严打炒地炒房等违法违规行为，因此，更多的限制政策还会接踵而至，在舆论导向影响下，狂热的投资热情渐渐地会被房地产寒冬所熄灭，这也预示着又一轮破产即将开始。因此，并购带来的不一定是资产膨胀，还可能是破产前兆。
　　
　　2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5%；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量。在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小企业。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。
　　银行发放贷款通常都会优先考虑资产良好、财务规范的大企业。对中小房地产企业，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。
　　在去年七——九三个月内，一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。很多中小房地产企业也跟风“冒进”，把有限资金投入购地，期待能以此快速扩张。今年一月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑给期待囤地赚取高额利润的房地产商沉重打击。
　　经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。
　　房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现，早年著名的“顺弛”案例距离现在并不遥远。事实上，目前国内房地产业还没有形成成熟体系，一直处于无序状态之中。因此，房地产企业的违规现象很多，有些企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，可这些企业居然还能长期存在，原因就在于金融监管不到位。有关专家表示，一旦这些企业资金链断裂，其风险都将集中到银行。在成熟的市场经济中不会出现的问题却频频出现在中国的房地产市场，这只能说明中国的经济改革还有很长的路要走。目前，有些房地产商进入破产程序，说明宏观调控的效果已经显现出来。
　　对于调控效果明显但还有很多大城市房价仍在上涨的问题，有关专家认为，不能孤立地从房地产市场来看，资产升值是大势所趋，不仅房地产市场是这样，其他资产市场也是如此。一定要强制房地产价值下跌，就会伤害到其他经济领域。
　　当然，淘汰的同时，绝不会出现风雨一来全部倒下的局面。对绝大多数房地产企业来说，这些年应该是收获颇丰的。因此在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险赌博的，现在死于资不抵债的可能性不会太大。
　　对开发商来说，最危险的是难以为继。
　　
　　
　　寡头垄断值得警惕
　　
　　近年来，全国各地频现“地王”，拥有雄厚资金实力的房地产商不惜高价购买土地，而更多实力较弱的中小房地产公司则因囊中羞涩而无法染指。
　　去年10月9日，国土资源部又发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，于11月1日正式实施。39号令最让开发商揪心的一条就是，受让人必须付清全部土地出让金后方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
　　业内人士认为，39号令对资金雄厚的地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。这一新政对上市地产企业是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对于一些资金实力薄弱的中小开发商，意味着将被淘汰。
　　事实上，越来越多的新推土地将流向品牌大房企已经毫无悬念。市场上，品牌大的房企都热衷于大规模地块，一方面规模较大的地块拿下后，至少可保证未来两三年的公司业绩不会交白卷；另一方面，零散地块容易受周边其他楼盘影响，而规模较大地块抗跌性则比较强。当规模土地越来越多地流向品牌大房企之后，无疑也就在开发、销售环节形成了品牌大房企占据区域主导的局面。
　　另外，对品牌大房企而言，其畅通的融资渠道能够很好地化解在开发、销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力抗压而退出地产圈时，所剩下的品牌大房企将通过并购公司或是项目的方式不断扩充自己的实力，实现进一步市场垄断。
　　为了打击对手，其中一些实力较强的开发商可以用超低利润的房价迫使对手要么降价，要么就销售不出去，这在房地产竞争中不乏其例。由此也似乎在暗示，地产圈里的寡头垄断企业拥有更多话语权。
　　有关专家建议，应避免大幅地块的出让，否则土地大量地集中到一些开发商手中；同时，政府在出让土地中根据开发商土地储备量设立准入制度，拿地较多的开发商应被适度限制再继续拿地。此外，通过缴纳较多的保证金形式限定开发商必须在多少天内开发、销售，如果不开发，不但没收保证金，还要进行处罚。
　　房地产企业之间应该选择合作开发，联手抵御可能扩大的市场风险，也可以杜绝国内房地产行业进入寡头时代。
　　房地产行业是高投入高产出的行业，这也决定了房地产公司不到万不得已不会轻易选择退出的。事实上，被兼并或收购并不是中小房地产企业所情愿的一种模式。虽然资金极其缺乏，但只要拥有开发用地，还有开发项目，都还不至于无路可走。