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随着利润空间不断受到挤压，不少房地产企业开始寻求新的发展方式以及战略方向进行转型。
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国某研究院近日联合发布的“2016中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，2015年房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及内地在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及内地在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。2015年房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。
房企发展遇诸多瓶颈
2015年以来，虽然中国经济发展长期向好，但受结构性、周期性因素叠加影响，经济运行仍面临较大的下行压力。对于房地产行业来说，一线城市出让土地数量越来越少，部分二线城市土地市场竞争又极为激烈；在地价不上涨的区域，又普遍存在存量供给过剩、销售去库存问题。
对于众多房企来说，不管是大型企业还是小型企业同样面临着各自发展的诸多困惑。对此，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《中国经济信息》记者采访时表示，对于大型房企来说，首要面临的就是城市选择问题。众所周知，“回归一、二线城市”成为近两年大型房企的普遍共识。当房地产行业的聚光灯照向一、二线城市的同时，剩下的城市是否还留有一丝进驻的机会？其次，上海、南京、苏州、合肥近期地价急速上涨，这些热门的“一至一点五线”城市是否仍然存有继续高价拿地的理由？不仅仅局限于上海，北京、深圳、广州等一线城市都存在土地供需矛盾，在一线城市获取土地，为企业战略布局提供更多机会已是目前大多数房企需要面对的问题，当然一线城市的抗风险能力，溢价能力都是企业考量因素，目前出现“一地难求”的现状在各大城市已尤为明显，而存量土地推动效率又低，急需寻找新的模式和空挡。
除了房地产投资建设等方面的问题，企业自身发展也要面对当前错综复杂的大环境。“由于实体经济整体发展趋缓，在企业出现增长迷茫时，未来如何进行多元化的产业链选择，物流地产、社区服务未来是否可以取得更好的业绩，这些都是值得深入研究和思考的。”陈晟认为，“政商问题如何解决及处理，如何协调房企和地方政府的关系也是摆在大型房企面前的重要课题之一。”
对于中小型房企，随着一系列调控措施的出台，加剧了房地产市场的变化。房地产行业性的洗牌在所难免。在这一过程中，使得相当一部分中小型房企无法获得或不能及时获得开发贷款，这对于主要依靠项目贷款和期房销售来维持项目运作的房地产商而言是一个严峻的考验。陈晟对此分析到，“中小型房地产企业融资方式单一，开发资金主要直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖，使中小型房地产企业的发展完全取决于银行信贷政策的变化，不仅增加了企业的融资困难，也使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险集中到商业银行。为此，国家和银行也通过政策的实施来规避这一风险，从而加剧了中小型企业融资的困难。”
另外，土地门槛提高使行业竞争从“关系竞争”到“资本竞争”进行演变，再加上专业化水平之间的竞争。越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业产生了很大冲击。土地二级市场的建立使资源信息不对称的问题得到解决。在竞拍前，地方政府普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并发布，以此扩大有实力企业的参与程度，也使得过去在开发用地取得上曾经给发展商带来巨大潜收益的“渠道关系”大大贬值，迫使企业只能真金白银地参与“招拍挂”。
最后，短期内企业的产品无法满足市场需求的中小型房企还可以通过自身的调整并重新开发继续参与市场竞争。但如果长期都无法满足市场的产品需求，中小型企业面临的困境就会加大。现有的宏观政策已经发生改变，对企业的约束加强。企业当前主要的出路就是开发出符合市场需求的产品。从客观角度来看，房地产市场需求也是在不断变化的，而施工建设又是一个相对稳定的工程，很多时候计划无法满足变化的速度和要求。这样长期发展，中小型房企开始感到自身越来越难追赶市场需求，宏观政策会对未来发生更多的影响。企业来不及面对土地和融资问题，又要开始面对产品的市场需求问题，最终使中小型房地产企业措手不及，难以全面应对市场发展。
房企加速转型，发展仍堪忧
中信证券分析师陈聪表示，地产企业的转型在很久以前就已经开始。小公司需要新出路，因为小公司在融资、拿地、开发、销售方面都没有优势，开发业务见不到未来。大公司在找新出路，因为可供拿地的区域越来越少，土地价格居高不下，地产业务投资机会越来越少。
对于可以通过非招拍挂途径拿地的模式研究、寻找一线城市拿地机会，包括低效工业用地的土地转型机会、城中村改造等，深入研究地方政府相关政策法规、区域控规，在低效工业用地的土地转性上谋求机会点，在相关企业空置的土地或有需要转让的土地上发现突破口。
除此之外，各大房企纷纷拿出自己的对策，王健林立下万达房地产比重2020年降到50%以下，同时成为世界文化企业前10名的宏愿；万科提出成为未来城市配套商的目标，并在王石的带领下全然拥抱互联网思维；一向“唯快不破”的恒大，在地产业放慢了速度，却在多元化道路上突飞猛进，从足球队、矿泉水到粮油、牧业，让人眼花缭乱；而绿城则走上了轻资产模式，并把房地产B2B电商发展得有声有色。当然，它们只是众多房企转型的缩影。
切入地产相关业务领域，一般来说不仅可以找到新的盈利增长点，也可能提升企业地产开发的竞争力。例如， 通过叠加旅游文化内容，增加产品的溢价，降低拿地成本；通过发展产业园区或产业新城，吸引地方政府出让价格更加合理的建设用地；通过发展社区商业和娱乐，带动人气提升项目整体销售价格。发展社区医疗，对社区本身有一定的好处，医疗行业本身也是一片蓝海中的新利润增长点。涉足文化地产，政府可能会降低出让土地的价格，但文化旅游项目本身的门票等也是重要的利润贡献。
中信证券认为，深入地产相关领域对地产公司来说是比较容易的。毕竟，地产企业对那些领域一般比较熟悉。可是，进入这些领域取得成功往往是比较困难的。这些领域要么毫无成功的范例可循（例如养老），要么对管理和技术要求极高（例如社区医疗），要么容易沉淀太多资产（例如社区商业）。
对于中小企业，本来在地产业务领域也没有什么优势，于是就将资源转移到了与地产无关的领域，即为去地产化的业务转型。据中信证券分析，去地产化反而有可能短期带动公司估值提升。A股是一个流动性比较充裕的市场，重视企业发展前景胜过重视企业经营的稳定性，往往在短期愿意给予“去地产化”的企业更高的估值水平。
当然，比起进入相关领域来说，挺进完全陌生的业务领域，地产企业的成功率可能更低。毕竟，地产企业缺乏在传媒、3D打印、互联网等一些热门领域的人才优势和技术积累。企业转型到一些和地产无关的领域，往往是靠金钱铺路，并购一些资产。可是，企业中长期的价值，确实也要取决于企业中长期业务发展的确定性前景。因此，去地产化推动的估值提升是否可以持续，有待观察。过于随意的跨界转型，其对经营的长期意义存疑。
面对未来一段时间内的持续经济低迷及产能过剩的状况，陈晟总结到：“房企唯有‘蹲下身子’，‘缩小身体’，尽量减少和不良经济实体的接触面。降低姿态，切实保证企业自身的利润。在这一过程中，卧薪尝胆，思考未来三至五年的整体布局规划，选择好细分市场，谋定而后动，才能在未来的激烈竞争中抢占自己的一席之地。”
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国某研究院近日联合发布的“2016中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，2015年房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及内地在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及内地在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。2015年房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。
房企发展遇诸多瓶颈
2015年以来，虽然中国经济发展长期向好，但受结构性、周期性因素叠加影响，经济运行仍面临较大的下行压力。对于房地产行业来说，一线城市出让土地数量越来越少，部分二线城市土地市场竞争又极为激烈；在地价不上涨的区域，又普遍存在存量供给过剩、销售去库存问题。
对于众多房企来说，不管是大型企业还是小型企业同样面临着各自发展的诸多困惑。对此，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《中国经济信息》记者采访时表示，对于大型房企来说，首要面临的就是城市选择问题。众所周知，“回归一、二线城市”成为近两年大型房企的普遍共识。当房地产行业的聚光灯照向一、二线城市的同时，剩下的城市是否还留有一丝进驻的机会？其次，上海、南京、苏州、合肥近期地价急速上涨，这些热门的“一至一点五线”城市是否仍然存有继续高价拿地的理由？不仅仅局限于上海，北京、深圳、广州等一线城市都存在土地供需矛盾，在一线城市获取土地，为企业战略布局提供更多机会已是目前大多数房企需要面对的问题，当然一线城市的抗风险能力，溢价能力都是企业考量因素，目前出现“一地难求”的现状在各大城市已尤为明显，而存量土地推动效率又低，急需寻找新的模式和空挡。
除了房地产投资建设等方面的问题，企业自身发展也要面对当前错综复杂的大环境。“由于实体经济整体发展趋缓，在企业出现增长迷茫时，未来如何进行多元化的产业链选择，物流地产、社区服务未来是否可以取得更好的业绩，这些都是值得深入研究和思考的。”陈晟认为，“政商问题如何解决及处理，如何协调房企和地方政府的关系也是摆在大型房企面前的重要课题之一。”
对于中小型房企，随着一系列调控措施的出台，加剧了房地产市场的变化。房地产行业性的洗牌在所难免。在这一过程中，使得相当一部分中小型房企无法获得或不能及时获得开发贷款，这对于主要依靠项目贷款和期房销售来维持项目运作的房地产商而言是一个严峻的考验。陈晟对此分析到，“中小型房地产企业融资方式单一，开发资金主要直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖，使中小型房地产企业的发展完全取决于银行信贷政策的变化，不仅增加了企业的融资困难，也使得房地产投资的市场风险和融资信贷风险集中到商业银行。为此，国家和银行也通过政策的实施来规避这一风险，从而加剧了中小型企业融资的困难。”
另外，土地门槛提高使行业竞争从“关系竞争”到“资本竞争”进行演变，再加上专业化水平之间的竞争。越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业产生了很大冲击。土地二级市场的建立使资源信息不对称的问题得到解决。在竞拍前，地方政府普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并发布，以此扩大有实力企业的参与程度，也使得过去在开发用地取得上曾经给发展商带来巨大潜收益的“渠道关系”大大贬值，迫使企业只能真金白银地参与“招拍挂”。
最后，短期内企业的产品无法满足市场需求的中小型房企还可以通过自身的调整并重新开发继续参与市场竞争。但如果长期都无法满足市场的产品需求，中小型企业面临的困境就会加大。现有的宏观政策已经发生改变，对企业的约束加强。企业当前主要的出路就是开发出符合市场需求的产品。从客观角度来看，房地产市场需求也是在不断变化的，而施工建设又是一个相对稳定的工程，很多时候计划无法满足变化的速度和要求。这样长期发展，中小型房企开始感到自身越来越难追赶市场需求，宏观政策会对未来发生更多的影响。企业来不及面对土地和融资问题，又要开始面对产品的市场需求问题，最终使中小型房地产企业措手不及，难以全面应对市场发展。
房企加速转型，发展仍堪忧
中信证券分析师陈聪表示，地产企业的转型在很久以前就已经开始。小公司需要新出路，因为小公司在融资、拿地、开发、销售方面都没有优势，开发业务见不到未来。大公司在找新出路，因为可供拿地的区域越来越少，土地价格居高不下，地产业务投资机会越来越少。
对于可以通过非招拍挂途径拿地的模式研究、寻找一线城市拿地机会，包括低效工业用地的土地转型机会、城中村改造等，深入研究地方政府相关政策法规、区域控规，在低效工业用地的土地转性上谋求机会点，在相关企业空置的土地或有需要转让的土地上发现突破口。
除此之外，各大房企纷纷拿出自己的对策，王健林立下万达房地产比重2020年降到50%以下，同时成为世界文化企业前10名的宏愿；万科提出成为未来城市配套商的目标，并在王石的带领下全然拥抱互联网思维；一向“唯快不破”的恒大，在地产业放慢了速度，却在多元化道路上突飞猛进，从足球队、矿泉水到粮油、牧业，让人眼花缭乱；而绿城则走上了轻资产模式，并把房地产B2B电商发展得有声有色。当然，它们只是众多房企转型的缩影。
切入地产相关业务领域，一般来说不仅可以找到新的盈利增长点，也可能提升企业地产开发的竞争力。例如， 通过叠加旅游文化内容，增加产品的溢价，降低拿地成本；通过发展产业园区或产业新城，吸引地方政府出让价格更加合理的建设用地；通过发展社区商业和娱乐，带动人气提升项目整体销售价格。发展社区医疗，对社区本身有一定的好处，医疗行业本身也是一片蓝海中的新利润增长点。涉足文化地产，政府可能会降低出让土地的价格，但文化旅游项目本身的门票等也是重要的利润贡献。
中信证券认为，深入地产相关领域对地产公司来说是比较容易的。毕竟，地产企业对那些领域一般比较熟悉。可是，进入这些领域取得成功往往是比较困难的。这些领域要么毫无成功的范例可循（例如养老），要么对管理和技术要求极高（例如社区医疗），要么容易沉淀太多资产（例如社区商业）。
对于中小企业，本来在地产业务领域也没有什么优势，于是就将资源转移到了与地产无关的领域，即为去地产化的业务转型。据中信证券分析，去地产化反而有可能短期带动公司估值提升。A股是一个流动性比较充裕的市场，重视企业发展前景胜过重视企业经营的稳定性，往往在短期愿意给予“去地产化”的企业更高的估值水平。
当然，比起进入相关领域来说，挺进完全陌生的业务领域，地产企业的成功率可能更低。毕竟，地产企业缺乏在传媒、3D打印、互联网等一些热门领域的人才优势和技术积累。企业转型到一些和地产无关的领域，往往是靠金钱铺路，并购一些资产。可是，企业中长期的价值，确实也要取决于企业中长期业务发展的确定性前景。因此，去地产化推动的估值提升是否可以持续，有待观察。过于随意的跨界转型，其对经营的长期意义存疑。
面对未来一段时间内的持续经济低迷及产能过剩的状况，陈晟总结到：“房企唯有‘蹲下身子’，‘缩小身体’，尽量减少和不良经济实体的接触面。降低姿态，切实保证企业自身的利润。在这一过程中，卧薪尝胆，思考未来三至五年的整体布局规划，选择好细分市场，谋定而后动，才能在未来的激烈竞争中抢占自己的一席之地。”