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【摘要】本文从房地产企业的角度出发，重点阐述装配式建筑建安成本的管理策略和可能的优化路径，希望为后续项目提供一些宝贵的经验和建议。
【关键词】房地产;装配式建筑;成本管理
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.103
近年来国家出台了一系列政策推进装配式建筑规模化发展，并鼓励地方政府因地制宜探索装配式建筑发展新模式。然而在项目实践中，鲜有房地产企业主动采用装配式建筑的情况，建造成本高是影响开发商开发装配式建筑的重要原因之一。
1、装配式建筑的成本管理特点
房地产项目开发流程大致分为投资决策、前期准备、规划设计、工程建设、验收交付等几个阶段。在开发过程中，大多数房地产企业将建安成本的控制重点放在了施工阶段。这是因为，基于传统建造模式的项目开发是前一阶段推动后一阶段的工作流程，每个阶段的工作相对独立。不同于传统建造，装配式建筑增加了构件设计、生产和运输环节，这一变化要求项目团队必须将成本控制理念前移，并贯穿于开发全过程。同时还要注重企业内部各职能部门间协作，打破单一环节的管理模式。比如在投资决策阶段进行土地筛选时，投资部应联合设计部、工程部对目标地块周边的预制工厂情况进行合理分析，避免项目后期构件生产运输过程中产生的风险成本。其次，建造环节增加也直接导致了项目参建主体的数量发生变化，企业间的关系也更复杂。因此，房地产企业应充分发挥中枢作用，重点加强企业间合作沟通，争取创造多方共赢的最终结果。
2、装配式建筑的成本构成及分析
装配式建筑的建造成本主要集中在预制构件的设计、生产、运输及安装阶段。在构件设计阶段，区别于现浇混凝土模式的按图施工，装配式建造需要在总图的基础上进行二次拆分设计。遇到复杂生产工艺时还需要专家进行技术指导。因此，构件设计阶段的成本主要来自于深化设计费用和专家咨询费。
在構件生产阶段，成本主要来自于材料采购、构件制作等费用。由于其建造特点，装配式构件在生产过程中往往会产生无法忽视的成本增量。一是多数工程都是施工图完成之后进行预制构件的拆分和二次设计，非标构件较多，导致模具的重复利用率极低，造成制作费用增加。二是处于安全考虑的节点构造和临界条件造成的成本增加。比如，竖向构件采用套筒灌浆连接时，连接部位水平分布钢筋的加密会导致构件的含钢量增加。三是由于建筑构件采用工厂预制，需要监理单位派专人驻场监督，导致监理费用增加。
在构件运输阶段，运输距离长、构件体积大等是造成物流成本偏高的主要因素。在现场安装阶段，由于装配式建筑对吊装作业、施工人员的综合素质要求较高，成本更多来自于大型构件的垂直运输费用和构件装卸的人工费用。
3、装配式建筑的成本管理策略
3.1投资决策阶段
项目决策阶段的主要工作包括目标地块的调研与筛选、可行性研究等。在装配式建筑项目开发过程中，前期策划与后期成本控制密切相关。因此，投资部应重点完成以下工作：一是考察目标地块周边情况，充分了解邻近加工厂的运输距离和生产能力;二是掌握当地政府出台的装配式建筑政策，认真研究关于项目融资、税收等方面的优惠条款，为后期降低项目的资金成本提供有效依据;三是根据咨询公司提供的报告，收集整理有利于降低成本的资料和建议;
在准备过程中，投资部应加强与设计部、成本部的信息交流，比如土地规划设计条件中关于装配率的要求、构件加工厂的企业信息等。成本部根据投资部提供的资料和设计部提供的强排方案进行成本测算。然后投资部基于强排设计方案和成本测算结果对目标地块的投资收益率进行合理预估。
3.2规划设计阶段
在设计阶段，设计部应要求设计单位参与项目开发的各个阶段，并加强其与各个参建企业的沟通交流，根据项目实施情况及时调整设计方案。同时，设计部应通过多种手段对设计方案进行合理优化，减少项目实施阶段产生的工程变更成本。一是制定检查计划，对设计单位的设计成果进行定期检查，提出优化意见和调整方案。二是定期召开设计研讨会，要求各参建主体单位及企业内部各职能部参加，从生产、运输、施工等不同角度考虑问题，共同探讨设计的可优化之处，减少各个阶段的风险成本。
3.3生产-运输阶段
在选择构件加工厂时，招采部应加强与设计部、工程部的沟通，重点考察厂家的生产规模和生产技术是否满足项目需求。在合理运距范围内，招采部应优先选择具有规模化、标准化生产线的加工厂。在构件生产过程中，开发商应要求厂家编制完整的生产计划，并定期组织技术交底，通过交底加强加工厂、设计单位、施工单位三方技术人员的常态化交流，最大限度降低构件生产偏差造成的成本风险。在运输阶段中，工程部应加强运输公司与施工单位的沟通，并要求其根据施工进度调整运输计划，准时、高效地完成运输任务，降低现场堆积、工人窝工等带来的成本增加。同时应要求施工单位将构件堆放区安置在吊装作业区附近，避免二次搬运等费用的产生。
3.4现场装配阶段
招采部在选择施工单位时，并联合工程部、设计部对企业资质、专业人员配置等进行认真审核，优先选择经验丰富的施工团队，降低后期现场签证带来的成本风险。在现场安装阶段，工程部应做到精细化管控，协调加工厂、物流公司、总包单位间的合作，建立全过程跟踪管理，避免由于三者沟通不畅带来的成本风险。同时，工程部应建立量化考核机制，并将考核结果及时反馈招采部，淘汰不合格的企业，培养长期合作的优秀企业，降低后续项目的试错成本。
4、装配式建筑成本管理的优化路径
第三节详细阐述了装配式建筑项目成本控制的基本策略。但是，要想进一步推动装配式建筑项目商业开发，需要引入新的手段对成本管理体系进行优化。笔者在此提出了两种优化方案：一是搭建信息化交流平台;二是开发企业内部标准化构件库。
4.1搭建信息化交流平台
相较传统模式，装配式建筑项目的参建主体跟多，企业间的沟通也更复杂。因此通过BIM技术搭建信息化平台，将信息高效、及时、准确地传递十分必要。设计单位通过BIM技术建立结构、电气等专业模型，检查管线碰撞情况，优化构件尺寸。构件加工厂通过BIM信息平台获得修正后的构件模型，进行构件批量生产。施工单位可以利用BIM信息平台的模型进行预安装和模拟交底，并将模拟结果反馈给构件加工厂和运输公司，及时调整生产运输计划。在整个流程中，开发商各职能部门借助信息平台，及时了解项目实施阶段的真实情况，高效、流畅地完成成本控制管理工作。
4.2开发企业内部标准构件库
由于国内装配式建筑设计还处于起步阶段，设计人员缺乏全局性思维，导致大部分项目依然需要预制构件二次拆分，构件规格较多且不统一。因此，房地产企业应充分利用BIM技术建立构件模型库。通过多个项目的积淀，不断修正和改进构件的尺寸、功能和类型，并遵循“多组合少规格”的设计原则，探索高效率低成本的构件，不断强化构件设计的标准程度。在后续项目中，通过使用企业内部标准化构件模型库，提升加工厂模具重复利用率，大幅度节约构件的设计和生产成本。
结语：
综上所述，打通企业内部环节，加强外部企业间的合作交流，一定程度上可以降低装配式建筑的建安成本，有利于提高房地产企业对装配式建筑的接纳程度。同时，利用信息化和标准化的管理理念，可以优化房地产企业成本管控体系，进一步促进了装配式建筑项目商业开发的良性循环。
【关键词】房地产;装配式建筑;成本管理
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.103
近年来国家出台了一系列政策推进装配式建筑规模化发展，并鼓励地方政府因地制宜探索装配式建筑发展新模式。然而在项目实践中，鲜有房地产企业主动采用装配式建筑的情况，建造成本高是影响开发商开发装配式建筑的重要原因之一。
1、装配式建筑的成本管理特点
房地产项目开发流程大致分为投资决策、前期准备、规划设计、工程建设、验收交付等几个阶段。在开发过程中，大多数房地产企业将建安成本的控制重点放在了施工阶段。这是因为，基于传统建造模式的项目开发是前一阶段推动后一阶段的工作流程，每个阶段的工作相对独立。不同于传统建造，装配式建筑增加了构件设计、生产和运输环节，这一变化要求项目团队必须将成本控制理念前移，并贯穿于开发全过程。同时还要注重企业内部各职能部门间协作，打破单一环节的管理模式。比如在投资决策阶段进行土地筛选时，投资部应联合设计部、工程部对目标地块周边的预制工厂情况进行合理分析，避免项目后期构件生产运输过程中产生的风险成本。其次，建造环节增加也直接导致了项目参建主体的数量发生变化，企业间的关系也更复杂。因此，房地产企业应充分发挥中枢作用，重点加强企业间合作沟通，争取创造多方共赢的最终结果。
2、装配式建筑的成本构成及分析
装配式建筑的建造成本主要集中在预制构件的设计、生产、运输及安装阶段。在构件设计阶段，区别于现浇混凝土模式的按图施工，装配式建造需要在总图的基础上进行二次拆分设计。遇到复杂生产工艺时还需要专家进行技术指导。因此，构件设计阶段的成本主要来自于深化设计费用和专家咨询费。
在構件生产阶段，成本主要来自于材料采购、构件制作等费用。由于其建造特点，装配式构件在生产过程中往往会产生无法忽视的成本增量。一是多数工程都是施工图完成之后进行预制构件的拆分和二次设计，非标构件较多，导致模具的重复利用率极低，造成制作费用增加。二是处于安全考虑的节点构造和临界条件造成的成本增加。比如，竖向构件采用套筒灌浆连接时，连接部位水平分布钢筋的加密会导致构件的含钢量增加。三是由于建筑构件采用工厂预制，需要监理单位派专人驻场监督，导致监理费用增加。
在构件运输阶段，运输距离长、构件体积大等是造成物流成本偏高的主要因素。在现场安装阶段，由于装配式建筑对吊装作业、施工人员的综合素质要求较高，成本更多来自于大型构件的垂直运输费用和构件装卸的人工费用。
3、装配式建筑的成本管理策略
3.1投资决策阶段
项目决策阶段的主要工作包括目标地块的调研与筛选、可行性研究等。在装配式建筑项目开发过程中，前期策划与后期成本控制密切相关。因此，投资部应重点完成以下工作：一是考察目标地块周边情况，充分了解邻近加工厂的运输距离和生产能力;二是掌握当地政府出台的装配式建筑政策，认真研究关于项目融资、税收等方面的优惠条款，为后期降低项目的资金成本提供有效依据;三是根据咨询公司提供的报告，收集整理有利于降低成本的资料和建议;
在准备过程中，投资部应加强与设计部、成本部的信息交流，比如土地规划设计条件中关于装配率的要求、构件加工厂的企业信息等。成本部根据投资部提供的资料和设计部提供的强排方案进行成本测算。然后投资部基于强排设计方案和成本测算结果对目标地块的投资收益率进行合理预估。
3.2规划设计阶段
在设计阶段，设计部应要求设计单位参与项目开发的各个阶段，并加强其与各个参建企业的沟通交流，根据项目实施情况及时调整设计方案。同时，设计部应通过多种手段对设计方案进行合理优化，减少项目实施阶段产生的工程变更成本。一是制定检查计划，对设计单位的设计成果进行定期检查，提出优化意见和调整方案。二是定期召开设计研讨会，要求各参建主体单位及企业内部各职能部参加，从生产、运输、施工等不同角度考虑问题，共同探讨设计的可优化之处，减少各个阶段的风险成本。
3.3生产-运输阶段
在选择构件加工厂时，招采部应加强与设计部、工程部的沟通，重点考察厂家的生产规模和生产技术是否满足项目需求。在合理运距范围内，招采部应优先选择具有规模化、标准化生产线的加工厂。在构件生产过程中，开发商应要求厂家编制完整的生产计划，并定期组织技术交底，通过交底加强加工厂、设计单位、施工单位三方技术人员的常态化交流，最大限度降低构件生产偏差造成的成本风险。在运输阶段中，工程部应加强运输公司与施工单位的沟通，并要求其根据施工进度调整运输计划，准时、高效地完成运输任务，降低现场堆积、工人窝工等带来的成本增加。同时应要求施工单位将构件堆放区安置在吊装作业区附近，避免二次搬运等费用的产生。
3.4现场装配阶段
招采部在选择施工单位时，并联合工程部、设计部对企业资质、专业人员配置等进行认真审核，优先选择经验丰富的施工团队，降低后期现场签证带来的成本风险。在现场安装阶段，工程部应做到精细化管控，协调加工厂、物流公司、总包单位间的合作，建立全过程跟踪管理，避免由于三者沟通不畅带来的成本风险。同时，工程部应建立量化考核机制，并将考核结果及时反馈招采部，淘汰不合格的企业，培养长期合作的优秀企业，降低后续项目的试错成本。
4、装配式建筑成本管理的优化路径
第三节详细阐述了装配式建筑项目成本控制的基本策略。但是，要想进一步推动装配式建筑项目商业开发，需要引入新的手段对成本管理体系进行优化。笔者在此提出了两种优化方案：一是搭建信息化交流平台;二是开发企业内部标准化构件库。
4.1搭建信息化交流平台
相较传统模式，装配式建筑项目的参建主体跟多，企业间的沟通也更复杂。因此通过BIM技术搭建信息化平台，将信息高效、及时、准确地传递十分必要。设计单位通过BIM技术建立结构、电气等专业模型，检查管线碰撞情况，优化构件尺寸。构件加工厂通过BIM信息平台获得修正后的构件模型，进行构件批量生产。施工单位可以利用BIM信息平台的模型进行预安装和模拟交底，并将模拟结果反馈给构件加工厂和运输公司，及时调整生产运输计划。在整个流程中，开发商各职能部门借助信息平台，及时了解项目实施阶段的真实情况，高效、流畅地完成成本控制管理工作。
4.2开发企业内部标准构件库
由于国内装配式建筑设计还处于起步阶段，设计人员缺乏全局性思维，导致大部分项目依然需要预制构件二次拆分，构件规格较多且不统一。因此，房地产企业应充分利用BIM技术建立构件模型库。通过多个项目的积淀，不断修正和改进构件的尺寸、功能和类型，并遵循“多组合少规格”的设计原则，探索高效率低成本的构件，不断强化构件设计的标准程度。在后续项目中，通过使用企业内部标准化构件模型库，提升加工厂模具重复利用率，大幅度节约构件的设计和生产成本。
结语：
综上所述，打通企业内部环节，加强外部企业间的合作交流，一定程度上可以降低装配式建筑的建安成本，有利于提高房地产企业对装配式建筑的接纳程度。同时，利用信息化和标准化的管理理念，可以优化房地产企业成本管控体系，进一步促进了装配式建筑项目商业开发的良性循环。