论文部分内容阅读
卖房者提供虚假信息骗取买房者的购房款25万元，后被法院判决构成合同诈骗罪，被判处有期徒刑四年十个月，并处罚金人民币五万元，退还购房款。骗子进了监狱无力退还购房款，买房人无法通过刑事诉讼退赔程序得到被骗房款的情况下，中介公司是否应当承担赔偿责任？近日江苏省南京市中级人民法院的一起判决对此给出了答案。
小伙买房心切
“卖房者”设计诈骗25万元
2014年年初，家住南京的小伙李雷磊眼看房价在不断上涨，于是决定尽快购买房子。经过多方物色之后，最终看中了谭学东挂牌的一处位于南京某小区的房屋，于是与一家名为“家家乐”的房地产中介公司签订了居间合同，约定由家家乐房地产中介公司作为该合同的居间人，谭学东将其挂牌的南京某小区的一处房屋出售给李雷磊；房屋建筑面积为68.17平方米，售价61.5万元；家家乐房地产中介公司派经纪人姜子言负责该房产的居间活动，指导监督所委托事项的办理。同日，双方签订补充协议，约定：李雷磊于2014年2月9日支付购房定金1万元，由家家乐房地产中介公司转付谭学东；首期房价款25万元（包含已支付的定金l万元）应于2014年2月14日前支付给谭学东。李雷磊先行支付定金1万元交由家家乐房地产中介公司保管，因房屋性质为拆迁安置房，故李雷磊与家家乐房地产中介公司约定，待李雷磊、家家樂房地产中介公司及谭学东三方验明拆迁安置协议真伪后，支付首期购房款。
一心想买房的李雷磊并未多疑，在验明拆迁安置协议真伪前，就和家家乐房地产中介公司的员工张大卫一同前往银行向谭学东支付了首期房价款25万元（包括1万元定金）。后李雷磊拿着谭学东之前已经提供的拆迁安置补偿协议、购房协议、购房资金封闭运作证明等材料原件向房管局查询得知该房产实际拥有者并非谭学东，而是谭学东伪造房主陈清宇的拆迁安置协议、购房协议、购房资金封闭运作证明等材料用来行骗的。
骗子被判坐牢
房款难追告中介
闻讯被骗的李雷磊大惊失色，选择第一时间报警。2014年2月21日，谭学东被抓获，因涉嫌合同诈骗罪被公安机关立案侦查，公安机关、检察机关以及建邺区法院经过一番忙乎，侦查、起诉、审判，在此期间为李雷磊追回损失2.3万元，尚有22.7万元购房款未能追回。2014年12月18日，谭学东犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑四年十个月，并处罚金人民币五万元，同时判决责令谭学东退还本案李雷磊人民币22.7万元。谭学东诈骗他人钱财，为此去了他该去的地方。但是，截至2015年7月13日，谭学东名下在各家银行存款仅有33.06元，除此之外，其名下无房产、车辆等其他可供执行财产。
李雷磊认为进了监狱的谭学东现已无偿还能力，自己上当受骗完全是由于家家乐房地产中介公司未尽谨慎审查业务、未能验明房屋的权属情况，致使自己蒙受了巨大的经济损失，存在严重过失。
为此李雷磊咨询过律师后向法院起诉，谭学东无法退还的22.7万元，要求家家乐房地产中介公司向自己赔偿11.35万元，并承担本案的诉讼费。
家家乐房地产中介公司在法庭上则辩称，家家乐房地产中介公司操作该笔居间业务并未故意隐瞒中介合同的相关事实，也没有提供虚假情况，该房屋权属情况系家家乐房地产中介公司工作人员与李雷磊一起到建邺区拆迁办予以核实，故家家乐房地产中介公司没有过错，且建邺区法院刑事判决书亦责令谭学东退还本案李雷磊人民币22.7万元，故不同意支付相应费用。
原告也有过失
法院酌判中介赔偿7.5万元
南京市建邺区法院经审理认为，谭学东实施的诈骗行为是李雷磊遭受损失的根本原因，谭学东是直接侵权人，应当由谭学东对李雷磊的损失承担赔偿责任。在李雷磊的损失无法通过刑事诉讼退赔程序予以完全救济的情况下，李雷磊提起本案民事诉讼，要求被告家家乐房地产中介公司承担相应的赔偿责任，对此，法院认为，被告家家乐房地产中介公司作为专业的房屋中介机构，在接受房屋买卖委托以及进行居问服务时，应当尽到必要、审慎的审查核实义务。具体到本案中，即应当针对拆迁安置房的特点，具体核查涉案房屋权属信息的真实性、相关拆迁安置材料的真实性、卖方人谭学东是否在房屋拆迁所在地具有真实、合法的户口等。但是，被告家家乐房地产中介公司未能就上述信息进行必要、全面的核实，存在管理的漏洞与工作的疏忽；在相关信息未核实真实的情况下，被告即向谭学东支付定金，且在原告李雷磊向谭学东支付购房款时未予提醒阻止。被告的上述过失为谭学东诈骗行为得以实施提供了条件，应在其过失范围内承担相应的补充赔偿责任。考虑到原告李雷磊本应在房屋权属情况完全核实清楚之后再支付购房款，其在房屋权属未核实的情况下贸然支付房款，对损失的方式亦存在一定过错，综合全案事发经过，法院酌定由被告家家乐房地产中介公司赔偿李雷磊7.5万元。故作出一审判决：家家乐房地产中介公司赔偿李雷磊损失7.5万元。
中介不服上诉
二审维持原判
一审宣判后，家家乐房地产中介公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。
南京市中级人民法院经审理认为，本案中，作为居间交易对象的讼争房屋实际权利人与卖房人不一致，家家乐房地产中介公司未能及时进行核实，是导致李雷磊购房款损失的原因之一。而李雷磊在未核实房屋真实权属的情况下，贸然支付房屋价款，导致购房款无法追回。双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。由于李雷磊的损失事实上已无法通过刑事诉讼退赔程序予以完全弥补救济，建邺区法院结合全案事实及当事人双方的过错程度，就案外人谭学东刑事退赔不足的部分，一审酌情判令家家乐房地产中介公司在7.5万元范围内对李雷磊承担补充赔偿责任，并无不当。日前，南京市中级人民法院作出终审判决，驳回家家乐房地产中介公司的上诉，维持原判。至此，该起房屋买卖居间合同纠纷终告一段落。
案后提醒
买房需谨慎 小心中计被骗
法律界人士通过本案，在此提醒购房者在购买房屋时一定要仔细甄别，核实清楚房源信息后再支付购房款。而对于房屋中介公司而言，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，审查核实与交易相关的主体身份、房产权属等基本信息材料的真实性。中介公司因未进行必要的审核而未能发现卖房人提供的信息虚假，由此导致买房人遭受损失的，应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。
法律界人士指出，根据我国《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据上述案例和此法条分析，房产中介机构作为居间人，应凭借专业优势和实务经验，出于为委托人利益的考虑，对与缔约相关的事项，包括有利交易的信息和影响委托人进行交易判断的瑕疵信息，全面获取、核实，并如实向委托人报告，避免因未适当履行如实报告义务承担不利后果；买方对卖方及中介机构提供的房屋相关信息也应积极审核，为保证交易的安全性，避免受骗而钱房两空，在购房款的交付上也可以考虑主动采取建委资金监管的方式进行交易。（文中人名及中介公司名称均为化名）
小伙买房心切
“卖房者”设计诈骗25万元
2014年年初，家住南京的小伙李雷磊眼看房价在不断上涨，于是决定尽快购买房子。经过多方物色之后，最终看中了谭学东挂牌的一处位于南京某小区的房屋，于是与一家名为“家家乐”的房地产中介公司签订了居间合同，约定由家家乐房地产中介公司作为该合同的居间人，谭学东将其挂牌的南京某小区的一处房屋出售给李雷磊；房屋建筑面积为68.17平方米，售价61.5万元；家家乐房地产中介公司派经纪人姜子言负责该房产的居间活动，指导监督所委托事项的办理。同日，双方签订补充协议，约定：李雷磊于2014年2月9日支付购房定金1万元，由家家乐房地产中介公司转付谭学东；首期房价款25万元（包含已支付的定金l万元）应于2014年2月14日前支付给谭学东。李雷磊先行支付定金1万元交由家家乐房地产中介公司保管，因房屋性质为拆迁安置房，故李雷磊与家家乐房地产中介公司约定，待李雷磊、家家樂房地产中介公司及谭学东三方验明拆迁安置协议真伪后，支付首期购房款。
一心想买房的李雷磊并未多疑，在验明拆迁安置协议真伪前，就和家家乐房地产中介公司的员工张大卫一同前往银行向谭学东支付了首期房价款25万元（包括1万元定金）。后李雷磊拿着谭学东之前已经提供的拆迁安置补偿协议、购房协议、购房资金封闭运作证明等材料原件向房管局查询得知该房产实际拥有者并非谭学东，而是谭学东伪造房主陈清宇的拆迁安置协议、购房协议、购房资金封闭运作证明等材料用来行骗的。
骗子被判坐牢
房款难追告中介
闻讯被骗的李雷磊大惊失色，选择第一时间报警。2014年2月21日，谭学东被抓获，因涉嫌合同诈骗罪被公安机关立案侦查，公安机关、检察机关以及建邺区法院经过一番忙乎，侦查、起诉、审判，在此期间为李雷磊追回损失2.3万元，尚有22.7万元购房款未能追回。2014年12月18日，谭学东犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑四年十个月，并处罚金人民币五万元，同时判决责令谭学东退还本案李雷磊人民币22.7万元。谭学东诈骗他人钱财，为此去了他该去的地方。但是，截至2015年7月13日，谭学东名下在各家银行存款仅有33.06元，除此之外，其名下无房产、车辆等其他可供执行财产。
李雷磊认为进了监狱的谭学东现已无偿还能力，自己上当受骗完全是由于家家乐房地产中介公司未尽谨慎审查业务、未能验明房屋的权属情况，致使自己蒙受了巨大的经济损失，存在严重过失。
为此李雷磊咨询过律师后向法院起诉，谭学东无法退还的22.7万元，要求家家乐房地产中介公司向自己赔偿11.35万元，并承担本案的诉讼费。
家家乐房地产中介公司在法庭上则辩称，家家乐房地产中介公司操作该笔居间业务并未故意隐瞒中介合同的相关事实，也没有提供虚假情况，该房屋权属情况系家家乐房地产中介公司工作人员与李雷磊一起到建邺区拆迁办予以核实，故家家乐房地产中介公司没有过错，且建邺区法院刑事判决书亦责令谭学东退还本案李雷磊人民币22.7万元，故不同意支付相应费用。
原告也有过失
法院酌判中介赔偿7.5万元
南京市建邺区法院经审理认为，谭学东实施的诈骗行为是李雷磊遭受损失的根本原因，谭学东是直接侵权人，应当由谭学东对李雷磊的损失承担赔偿责任。在李雷磊的损失无法通过刑事诉讼退赔程序予以完全救济的情况下，李雷磊提起本案民事诉讼，要求被告家家乐房地产中介公司承担相应的赔偿责任，对此，法院认为，被告家家乐房地产中介公司作为专业的房屋中介机构，在接受房屋买卖委托以及进行居问服务时，应当尽到必要、审慎的审查核实义务。具体到本案中，即应当针对拆迁安置房的特点，具体核查涉案房屋权属信息的真实性、相关拆迁安置材料的真实性、卖方人谭学东是否在房屋拆迁所在地具有真实、合法的户口等。但是，被告家家乐房地产中介公司未能就上述信息进行必要、全面的核实，存在管理的漏洞与工作的疏忽；在相关信息未核实真实的情况下，被告即向谭学东支付定金，且在原告李雷磊向谭学东支付购房款时未予提醒阻止。被告的上述过失为谭学东诈骗行为得以实施提供了条件，应在其过失范围内承担相应的补充赔偿责任。考虑到原告李雷磊本应在房屋权属情况完全核实清楚之后再支付购房款，其在房屋权属未核实的情况下贸然支付房款，对损失的方式亦存在一定过错，综合全案事发经过，法院酌定由被告家家乐房地产中介公司赔偿李雷磊7.5万元。故作出一审判决：家家乐房地产中介公司赔偿李雷磊损失7.5万元。
中介不服上诉
二审维持原判
一审宣判后，家家乐房地产中介公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。
南京市中级人民法院经审理认为，本案中，作为居间交易对象的讼争房屋实际权利人与卖房人不一致，家家乐房地产中介公司未能及时进行核实，是导致李雷磊购房款损失的原因之一。而李雷磊在未核实房屋真实权属的情况下，贸然支付房屋价款，导致购房款无法追回。双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。由于李雷磊的损失事实上已无法通过刑事诉讼退赔程序予以完全弥补救济，建邺区法院结合全案事实及当事人双方的过错程度，就案外人谭学东刑事退赔不足的部分，一审酌情判令家家乐房地产中介公司在7.5万元范围内对李雷磊承担补充赔偿责任，并无不当。日前，南京市中级人民法院作出终审判决，驳回家家乐房地产中介公司的上诉，维持原判。至此，该起房屋买卖居间合同纠纷终告一段落。
案后提醒
买房需谨慎 小心中计被骗
法律界人士通过本案，在此提醒购房者在购买房屋时一定要仔细甄别，核实清楚房源信息后再支付购房款。而对于房屋中介公司而言，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，审查核实与交易相关的主体身份、房产权属等基本信息材料的真实性。中介公司因未进行必要的审核而未能发现卖房人提供的信息虚假，由此导致买房人遭受损失的，应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。
法律界人士指出，根据我国《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据上述案例和此法条分析，房产中介机构作为居间人，应凭借专业优势和实务经验，出于为委托人利益的考虑，对与缔约相关的事项，包括有利交易的信息和影响委托人进行交易判断的瑕疵信息，全面获取、核实，并如实向委托人报告，避免因未适当履行如实报告义务承担不利后果；买方对卖方及中介机构提供的房屋相关信息也应积极审核，为保证交易的安全性，避免受骗而钱房两空，在购房款的交付上也可以考虑主动采取建委资金监管的方式进行交易。（文中人名及中介公司名称均为化名）