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一、目前我国房地产行业快速发展,极大改善了城镇居民的居住条件
据统计从2000年到2008年,我国城镇人口增长了42.71%,即增加了1.78亿人口,但同时我国城镇居民的人均住宅建筑面积增长了49.73%,即城镇人均增加住宅建筑面积9.3平方米。如果城镇人口没有增长,那么城镇人均住宅建筑面积将增加21.28平方米。而1989~1998年(前十年),我国城镇人口仅增长了1.14亿人,城镇人均增加住宅建筑面积只有5.2平方米。可见,自1998年以来,我国城镇居民的人均居住面积扩大了近一半,城镇居民过去住房拥挤的状况得到了大幅改善。
二、我国房地产行业快速发展,成为近年来促进我国经济持续快速增长的重要支撑之一
1998年以来,在工业化和城市化的双重推动下,我国经济保持了长达近十年的持续快速增长,取得了世界历史上少有的经济发展成就。近十年来推动我国经济持续快增长的“三驾马车”中,投资对经济增长的贡献逐步扩大,其中房地产投资更是发挥了举足轻重的作用。从1998年到2007年,投资占GDP的比重从33.6%提高到55.3%, 10年提高了21.7个百分点。在投资快速增长的过程中,房地产企业投资完成额增长更快, 10年时间全社会固定资产投资增长了383.84%,而房地产企业投资完成额却增长了599.72%,占全社会投资的比重从12.702%上升到18.41%,提高了5.69个百分点。随着投资的快速增长,我国建筑业近年来也出现了持续快速发展的局面。建筑业总产值快速增长, 10年间增长了407.34%, 2007年建筑业总产值相当于GDP的20.46%。另外,房地产行业的快速发展,还带动了一批相关产业的发展。
三、我国房地产市场的未来发展趋势
虽然近年来我国房地产行业发展较快,城镇居民的住房条件有了很大改善,但目前我国城镇居民的住房水平仍然不高。截至2007年,我国城镇居民人均住房面积仅有28平方米。如果能够保持前10年每年城镇居民人均住房建筑积增加1平方米左右,那么再过10多年,我国人均住房建筑面积将达到40平方米左右,也就是说,一个三口之家可以居住一套120平方米左右的房子。
目前,我国正处于城市化加速发展的重要阶段,今后10年如果我国城镇人口按前10年大约43%的幅度增长,将新增城镇人口25 532万人,城镇人口规模达到84 911万人,大约占总人口的60%。因此,今后10年城镇新增人口需要增加商品房建筑面积1 021 280万平方米,年均需要增加102 128万平方米。如果我国经济能够继续保持较快速度发展,今后10年我国城市化进程可能会更快。其原因主要有:
一是现在和将来的年轻人,受教育的水平已大幅度超过了上一代人,年轻人更有愿望、能力和条件向城镇转移。
二是随着我国交通和通信的快速发展,使我国城乡联系更加紧密,过去那种住在深山老林难见外面世界的情况将不复存在,为农村人口外出创业和谋求发展创造了很好条件。
三是农村现行的土地制度,制约了农村土地的流转和农业规模经营的发展,农业生产的技术水平提高速度会低于其他行业,从事农业生产的收益将可能在今后一段时期,仍会低于其他行业的收益水平,迫使农村人口向城镇转移。
四是我国经济发展的现有阶段决定的,城乡公共产品和公共服务供给的较大差距,仍将会吸引大量农村人口向城镇转移。
五是同世界各国发展历程一样,中国的崛起必然要经历一段城市化加速发展的时期。
目前,我国人均GDP接近3000美元,正处在工业化和城市化的加速发展阶段。因此,今后一段时期,我国城市化进程可能比前10年有更快的发展。综合考虑以上两种因素,今后10年我国城镇住房需求依然非常旺盛,共需要新增住房建筑面积173亿平方米,每年平均新增住房消费需求在17.3亿平方米。而前个10年,共增加住房建筑面积32.3亿平方米,年均增加3.23亿平方米。另外,还存在大量以旧换新的住房消费需求。如果我国经济能够继续保持快速增长,未来10年我国需要增加的住房建筑面积,将是前个10年的5.4倍。
四、促进房地产行业健康发展的相关建议
1.稳定当前的房地产供给水平。
当前,房地产形势处在调整消化阶段。最近几年,由于商品房需求快速增长和销售价格的较快上升,使商品房的供给存在一定的超前情况,因此,需要一到两年的调整和消化。但房地产行业与金融企业等存在很大的关联性,如果房地产行业出现较大波动,必然引起金融的很大风险,甚至引发整个国民经济的震动。
3.转变廉租房供给与管理主体。
近年来,随着商品房销售价格的不断上涨,城镇低收入居民的住房问题不断暴露出来,为解决低收入居民的住房问题,采取廉租房的供给方式是一条有效的解决途径。但廉租房的供给与管理主体,应该是市场,而非政府。其原因是:
第一,住房是纯粹的私人产品,在市场经济条件下,应由市场负责供给,如果政府和市场同时向社会提供住房,将形成双轨供给制,不仅会形成很多问题与不公平,而且与市场取向的改革方向相背离。
第二,由于我国缺乏统一全面的低收入家庭的统计资料,使廉租房的分配比较困难,容易引起社会矛盾。
第三,政府组织实施廉租房建设和供给,其成本肯定比市场供给高,形成住房供给的低效率和社会有限资源的浪费。第四,政府提供和管理廉租房,不可避免政府行为中的“寻租”现象,成为腐败的新温床。
第五,政府管理廉租房,不仅很难提供高效的服务,而且许多问题非常棘手,比如不缴租金、水、电、煤气等费用、房屋维修经费等,政府进行管理很难解决这些问题。
第六,目前新进入城镇的年轻人,由于工资收入不高、积蓄较少,因而暂时没有能力购买住房,这部分年轻人的住房保障问题,政府提供廉租房方式无法得到解决。因此,廉租房的供给与管理,应该交由市场,政府可以通过廉租房建设规划,土地竞价出让,规定小区用途、房型结构、面积和租金标准、物业管理收费标准等,向社会公开招标建设和管理廉租房,政府对廉租房建设和管理企业给予一定的补助或者奖励。
4.鼓励投资商品房。
住房是最昂贵的耐用消费品,尤其是我国人多地少的现实情况,随着住房质量的不断提高,城镇商品房的价格相对收入水平肯定是很高的。因此,解决住房问题,尤其是在大中城市,特别是刚参加工作的年轻人,不能指望做到“住者有其屋”,而应该做到人人都有屋住。因此,解决城市住房问题的关键,还是要使城镇住房供给规模与需求基本相适应。我国今后在相当长一段时期,住房供给的不足仍是主要矛盾。所以,引导社会资金投向房地产行业,是解决住房供需矛盾的有效措施。投资商品房,最终结果仍是向社会提供住房供给,缓解供需矛盾,从而降低房价和租房租金水平。最近几年,我国房价上涨较快,与投资商品房有一定关系。于是,在社会上就形成了一定的怪罪投资商品房的想法。其实,社会资金投向哪里,是市场机制作用的结果,是市场配置资源的有效选择。社会资金投向房地产,不仅没有罪过,而且应该是功臣,是提高商品房供给水平的重要力量。在商品房销售价格快速上涨的时期,投资商品房,必然包含投机的行为,这是市场机制的必然现象,任何商品在价格快速上涨的时期,都会存在一定的投机行为,如企业的库存、家庭的储备、股票交易、期货交易等,均包含有一定的投机意图或者就是投机行为。但是,也正是投机行为的存在,才引导社会资金流向资金极度短缺的行业,快速缓解一些商品的供需失衡状况,从而加快了薄弱行业的发展。
5.加强房地产行业的监督管理。
房地产行业,是高风险、易波动、危害大的特殊行业,因此,为保持国民经济的稳定健康发展,政府必须加强对房地产行业的监督管理。
一是加强房地产行业供需平衡的预测分析。政府统计部门应根据宏观经济形势、居民收入增长以及商品房供给规模增长等多种因素,及时分析和提供商品房供求关系信息,引导商品房的合理供给和消费,尤其是引导社会资金向商品房生产和消费的合理流动。
二是各城市要加强商品房建设的规划,建立商品房供给的合理竞争机制,对难以形成供给有效竞争机制的城镇,政府主管部门应建立商品房销售价格形成的政府人员、专家和群众的参与机制,防止商品房销售价格出现不合理的快速增长。
三是加强商品房销售按揭贷款的风险管理,鉴于我国社会保障制度不健全和保障水平较低的情况,建议适当提高住房按揭贷款首付比例和按揭贷款条件。
据统计从2000年到2008年,我国城镇人口增长了42.71%,即增加了1.78亿人口,但同时我国城镇居民的人均住宅建筑面积增长了49.73%,即城镇人均增加住宅建筑面积9.3平方米。如果城镇人口没有增长,那么城镇人均住宅建筑面积将增加21.28平方米。而1989~1998年(前十年),我国城镇人口仅增长了1.14亿人,城镇人均增加住宅建筑面积只有5.2平方米。可见,自1998年以来,我国城镇居民的人均居住面积扩大了近一半,城镇居民过去住房拥挤的状况得到了大幅改善。
二、我国房地产行业快速发展,成为近年来促进我国经济持续快速增长的重要支撑之一
1998年以来,在工业化和城市化的双重推动下,我国经济保持了长达近十年的持续快速增长,取得了世界历史上少有的经济发展成就。近十年来推动我国经济持续快增长的“三驾马车”中,投资对经济增长的贡献逐步扩大,其中房地产投资更是发挥了举足轻重的作用。从1998年到2007年,投资占GDP的比重从33.6%提高到55.3%, 10年提高了21.7个百分点。在投资快速增长的过程中,房地产企业投资完成额增长更快, 10年时间全社会固定资产投资增长了383.84%,而房地产企业投资完成额却增长了599.72%,占全社会投资的比重从12.702%上升到18.41%,提高了5.69个百分点。随着投资的快速增长,我国建筑业近年来也出现了持续快速发展的局面。建筑业总产值快速增长, 10年间增长了407.34%, 2007年建筑业总产值相当于GDP的20.46%。另外,房地产行业的快速发展,还带动了一批相关产业的发展。
三、我国房地产市场的未来发展趋势
虽然近年来我国房地产行业发展较快,城镇居民的住房条件有了很大改善,但目前我国城镇居民的住房水平仍然不高。截至2007年,我国城镇居民人均住房面积仅有28平方米。如果能够保持前10年每年城镇居民人均住房建筑积增加1平方米左右,那么再过10多年,我国人均住房建筑面积将达到40平方米左右,也就是说,一个三口之家可以居住一套120平方米左右的房子。
目前,我国正处于城市化加速发展的重要阶段,今后10年如果我国城镇人口按前10年大约43%的幅度增长,将新增城镇人口25 532万人,城镇人口规模达到84 911万人,大约占总人口的60%。因此,今后10年城镇新增人口需要增加商品房建筑面积1 021 280万平方米,年均需要增加102 128万平方米。如果我国经济能够继续保持较快速度发展,今后10年我国城市化进程可能会更快。其原因主要有:
一是现在和将来的年轻人,受教育的水平已大幅度超过了上一代人,年轻人更有愿望、能力和条件向城镇转移。
二是随着我国交通和通信的快速发展,使我国城乡联系更加紧密,过去那种住在深山老林难见外面世界的情况将不复存在,为农村人口外出创业和谋求发展创造了很好条件。
三是农村现行的土地制度,制约了农村土地的流转和农业规模经营的发展,农业生产的技术水平提高速度会低于其他行业,从事农业生产的收益将可能在今后一段时期,仍会低于其他行业的收益水平,迫使农村人口向城镇转移。
四是我国经济发展的现有阶段决定的,城乡公共产品和公共服务供给的较大差距,仍将会吸引大量农村人口向城镇转移。
五是同世界各国发展历程一样,中国的崛起必然要经历一段城市化加速发展的时期。
目前,我国人均GDP接近3000美元,正处在工业化和城市化的加速发展阶段。因此,今后一段时期,我国城市化进程可能比前10年有更快的发展。综合考虑以上两种因素,今后10年我国城镇住房需求依然非常旺盛,共需要新增住房建筑面积173亿平方米,每年平均新增住房消费需求在17.3亿平方米。而前个10年,共增加住房建筑面积32.3亿平方米,年均增加3.23亿平方米。另外,还存在大量以旧换新的住房消费需求。如果我国经济能够继续保持快速增长,未来10年我国需要增加的住房建筑面积,将是前个10年的5.4倍。
四、促进房地产行业健康发展的相关建议
1.稳定当前的房地产供给水平。
当前,房地产形势处在调整消化阶段。最近几年,由于商品房需求快速增长和销售价格的较快上升,使商品房的供给存在一定的超前情况,因此,需要一到两年的调整和消化。但房地产行业与金融企业等存在很大的关联性,如果房地产行业出现较大波动,必然引起金融的很大风险,甚至引发整个国民经济的震动。
3.转变廉租房供给与管理主体。
近年来,随着商品房销售价格的不断上涨,城镇低收入居民的住房问题不断暴露出来,为解决低收入居民的住房问题,采取廉租房的供给方式是一条有效的解决途径。但廉租房的供给与管理主体,应该是市场,而非政府。其原因是:
第一,住房是纯粹的私人产品,在市场经济条件下,应由市场负责供给,如果政府和市场同时向社会提供住房,将形成双轨供给制,不仅会形成很多问题与不公平,而且与市场取向的改革方向相背离。
第二,由于我国缺乏统一全面的低收入家庭的统计资料,使廉租房的分配比较困难,容易引起社会矛盾。
第三,政府组织实施廉租房建设和供给,其成本肯定比市场供给高,形成住房供给的低效率和社会有限资源的浪费。第四,政府提供和管理廉租房,不可避免政府行为中的“寻租”现象,成为腐败的新温床。
第五,政府管理廉租房,不仅很难提供高效的服务,而且许多问题非常棘手,比如不缴租金、水、电、煤气等费用、房屋维修经费等,政府进行管理很难解决这些问题。
第六,目前新进入城镇的年轻人,由于工资收入不高、积蓄较少,因而暂时没有能力购买住房,这部分年轻人的住房保障问题,政府提供廉租房方式无法得到解决。因此,廉租房的供给与管理,应该交由市场,政府可以通过廉租房建设规划,土地竞价出让,规定小区用途、房型结构、面积和租金标准、物业管理收费标准等,向社会公开招标建设和管理廉租房,政府对廉租房建设和管理企业给予一定的补助或者奖励。
4.鼓励投资商品房。
住房是最昂贵的耐用消费品,尤其是我国人多地少的现实情况,随着住房质量的不断提高,城镇商品房的价格相对收入水平肯定是很高的。因此,解决住房问题,尤其是在大中城市,特别是刚参加工作的年轻人,不能指望做到“住者有其屋”,而应该做到人人都有屋住。因此,解决城市住房问题的关键,还是要使城镇住房供给规模与需求基本相适应。我国今后在相当长一段时期,住房供给的不足仍是主要矛盾。所以,引导社会资金投向房地产行业,是解决住房供需矛盾的有效措施。投资商品房,最终结果仍是向社会提供住房供给,缓解供需矛盾,从而降低房价和租房租金水平。最近几年,我国房价上涨较快,与投资商品房有一定关系。于是,在社会上就形成了一定的怪罪投资商品房的想法。其实,社会资金投向哪里,是市场机制作用的结果,是市场配置资源的有效选择。社会资金投向房地产,不仅没有罪过,而且应该是功臣,是提高商品房供给水平的重要力量。在商品房销售价格快速上涨的时期,投资商品房,必然包含投机的行为,这是市场机制的必然现象,任何商品在价格快速上涨的时期,都会存在一定的投机行为,如企业的库存、家庭的储备、股票交易、期货交易等,均包含有一定的投机意图或者就是投机行为。但是,也正是投机行为的存在,才引导社会资金流向资金极度短缺的行业,快速缓解一些商品的供需失衡状况,从而加快了薄弱行业的发展。
5.加强房地产行业的监督管理。
房地产行业,是高风险、易波动、危害大的特殊行业,因此,为保持国民经济的稳定健康发展,政府必须加强对房地产行业的监督管理。
一是加强房地产行业供需平衡的预测分析。政府统计部门应根据宏观经济形势、居民收入增长以及商品房供给规模增长等多种因素,及时分析和提供商品房供求关系信息,引导商品房的合理供给和消费,尤其是引导社会资金向商品房生产和消费的合理流动。
二是各城市要加强商品房建设的规划,建立商品房供给的合理竞争机制,对难以形成供给有效竞争机制的城镇,政府主管部门应建立商品房销售价格形成的政府人员、专家和群众的参与机制,防止商品房销售价格出现不合理的快速增长。
三是加强商品房销售按揭贷款的风险管理,鉴于我国社会保障制度不健全和保障水平较低的情况,建议适当提高住房按揭贷款首付比例和按揭贷款条件。