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摘要：经济适用房政策实行已有十几年时间，为改善我国城镇居民住房问题作出了极大贡献。本文基于供给的视角，研究财政政策对经济适用房的支持效应，分析其中可能存在的改进空间，并提出改进措施。
关键词：经济适用房；财政政策；效应；供给；调整方向
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.09.31 文章编号：1672-3309（2011）09-74-02
近年来，随着商品房价格的日益走高，住房成为压在很多人身上的一个重负。我国历届政府都把住房看作是最大的民生，先后出台许多住房保障措施来改善居民居住条件。2008年11月，住房和城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009—2011年3年间，通过投资9000亿元，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用住房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程。2011年，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。
一、 我国经济适用房供给总体状况
根据2007年颁布的《经济适用住房管理办法》，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积以及售价，依照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭的，具有保障性质的政策性商品住房[1]。作为一种住房保障机制，经适房运作而并不是政府建起低价住房就可以了，必须是一套完整的体系，还要有配套的政策支持。
相比商品房总体每年16%-30%的增长率，经济适用房投资很不稳定，在2000年和2001年分别有24%和10%的增长率，而之后几年甚至出现14%的负增长。在2006年后，由于国家重新关注经适房建设，近几年投资稳步增长，但是经济适用房投资占商品房总投资比例却几乎逐年下降。
2006年以来，由于政府加大投资，经济适用房建设开工面积得到较大加快。在经济适用房政策之初，经适房占商品房开工总量的15%以上，而近年来却只占5%左右，表明虽然近两年政府加大了投入，但在商品房价居高不下、住房保障需求旺盛的今天，供应比例仍显不够。
经济适用房建设用地一般采取行政划拨的方式，这使得以土地出让收益为主要财政来源的地方政府兴趣不大，对经适房投入力度普遍很小。一方面，缺乏稳定和明确的资金来源，再加上其社会保障的属性，不论企业或是政府，对经适房的建设都不积极，在资金和政策的牵制下显得随意和盲目；另一方面，我国经济适用房建设过于依赖新建住房，却忽视了二手住房市场等存量住宅市场的挖掘[2]。这使政府财政负担较重，无力提供足够房源满足需求。以上这些影响因素共同导致了我国经济适用房供给总量的不足。
二、我国经济适用房主要财政政策
经济适用房的价格一般低于同档次商品房，差价就是因为政府在建设过程中对开发商的土地供给、税费征收等方面都提供了优惠。
2007年建设部等7部门联合发布《经济适用住房管理办法》，规定经济适用房建设用地采用划拨方式，并应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地时单独列出，确保优先供应。经适房项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业费，项目外的基础设施建设费用则全部由政府承担[3]。
经济适用房与一般商品房相比，同时具有社会性和保障性，因此获得了财政给予的资金和政策方面的大力支持。一是用地实行行政划拨，并免征土地出让金，减免大部分税费，给予低息优惠贷款等。二是经适房的成本包括征地和拆迁补偿、建安工程费等8项因素，此8项因素综合确定的售价比同区位商品住房低的部分，系因免交土地出让金所致[4]。三是实行微利开发原则，开发商的利润应不高于3%。财政支持的资金一部分是来自财政预算的专项基金——住房公积金，另一部分则来自于地方政府的财政资金。
财政部表示，2011年将切实加大市县财政预算安排用于保障性安居工程建设的资金规模，确保将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程[5]。积极创新财政支持方式，充分发挥财政资金的引导带动作用，放大财政政策效能，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。
三、完善我国经济适用房财政政策的对策
1、从“补砖头”到“补人头”
所谓“补砖头”，就是政府给予开发商优惠和补贴,降低其成本，由开发商向市场供应中低收入群体买得起的低价房；所谓“补人头”，则是政府直接发放货币补贴或租金优惠券到那些需要补贴的人手里，从而提高其住房购买力。现行经济适用住房政策以“补砖头”为主，这一政策存在明显的缺陷，会降低开发者的积极性以及住房市场效率，应直接发放货币补贴供中低收入居民在购房或租房时使用。补贴资金的来源，则可通过拍卖那些原本计划无偿划拨给经济适用房建设的土地来获得[6]。
2、合理界定财税补贴对象
享受财税优惠政策的对象，必须控制在一定范围内。国外享受住房优惠补贴的人口一般不超过15%，而目前北京市设定的标准为家庭年收入6万元以下，按此标准，北京将近85%的人都具有购买经济适用房的资格[7]。监管部门应结合个人所得税明细制度，进行收入审核，除现行的网上和窗口公示之外，还可增加新闻媒体公示，并扩大公示范围，加强社会群众监督。
3、加大政府监管力度
经济适用房是具有保障性质的商品住房，市场不能自发解决的问题，需要政府的适当介入。首先，应当成立专门的经济适用房管理机构，严格审批开发商资格、户型和建设标准，严格控制经适房房价。经济适用住房的建设用地，应依照土地利用总体规划以及城市总体规划的要求合理布局，采取行政划拨方式供应。严禁在以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
4、补贴分配动态化
按照收入五等分法，通常将居民家庭收入划分为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。其中，高收入与低收入阶层都只占很小的部分(各约10%左右)，中等偏高、中等、中等偏低收入阶层占绝大部分[8]。经济适用房政策的受益对象要定位清楚，各城市可根据各自经济发展水平自主确定受益对象的收入标准。适时对购房者的收入水平进行核查，对已购经济适用房但收入水平高出购房标准者，应要求其租售，以满足新的中低收入者的住房需求，缓解当前经济适用房严重的供求矛盾。税收优惠的标准也应根据市场变化动态调整，有效发挥税收杠杆的作用。
（责任编辑：方涵）
参考文献：
[1]李文魁.经济适用房政策对住房保障绩效的影响探析［J］.全国商情, 2009,（03）.
[2] 龙奋杰、董黎明. 经济适用房政策绩效评析［J］.城市问题, 2005，（07）.
[3] 姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2003.
[4] 张帆.杭州市经济适用房供给体系及其运作绩效评价研究［D］.浙江工业大学, 2008.
[5] 郭江华.经济适用住房政策:现状与改革思路[D].江西财经大学硕士学位论文，2006.
[6] 刘学平.再论经济适用房政策失败原因与补救路径[J].国土资源导刊，2004,(04).
[7] 邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报，2001,(08).
[8] 牛毅.我国经济适用房补贴方式的探讨仁[J].国土资源导刊，2006,(04).
关键词：经济适用房；财政政策；效应；供给；调整方向
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.09.31 文章编号：1672-3309（2011）09-74-02
近年来，随着商品房价格的日益走高，住房成为压在很多人身上的一个重负。我国历届政府都把住房看作是最大的民生，先后出台许多住房保障措施来改善居民居住条件。2008年11月，住房和城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009—2011年3年间，通过投资9000亿元，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用住房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程。2011年，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。
一、 我国经济适用房供给总体状况
根据2007年颁布的《经济适用住房管理办法》，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积以及售价，依照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭的，具有保障性质的政策性商品住房[1]。作为一种住房保障机制，经适房运作而并不是政府建起低价住房就可以了，必须是一套完整的体系，还要有配套的政策支持。
相比商品房总体每年16%-30%的增长率，经济适用房投资很不稳定，在2000年和2001年分别有24%和10%的增长率，而之后几年甚至出现14%的负增长。在2006年后，由于国家重新关注经适房建设，近几年投资稳步增长，但是经济适用房投资占商品房总投资比例却几乎逐年下降。
2006年以来，由于政府加大投资，经济适用房建设开工面积得到较大加快。在经济适用房政策之初，经适房占商品房开工总量的15%以上，而近年来却只占5%左右，表明虽然近两年政府加大了投入，但在商品房价居高不下、住房保障需求旺盛的今天，供应比例仍显不够。
经济适用房建设用地一般采取行政划拨的方式，这使得以土地出让收益为主要财政来源的地方政府兴趣不大，对经适房投入力度普遍很小。一方面，缺乏稳定和明确的资金来源，再加上其社会保障的属性，不论企业或是政府，对经适房的建设都不积极，在资金和政策的牵制下显得随意和盲目；另一方面，我国经济适用房建设过于依赖新建住房，却忽视了二手住房市场等存量住宅市场的挖掘[2]。这使政府财政负担较重，无力提供足够房源满足需求。以上这些影响因素共同导致了我国经济适用房供给总量的不足。
二、我国经济适用房主要财政政策
经济适用房的价格一般低于同档次商品房，差价就是因为政府在建设过程中对开发商的土地供给、税费征收等方面都提供了优惠。
2007年建设部等7部门联合发布《经济适用住房管理办法》，规定经济适用房建设用地采用划拨方式，并应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地时单独列出，确保优先供应。经适房项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业费，项目外的基础设施建设费用则全部由政府承担[3]。
经济适用房与一般商品房相比，同时具有社会性和保障性，因此获得了财政给予的资金和政策方面的大力支持。一是用地实行行政划拨，并免征土地出让金，减免大部分税费，给予低息优惠贷款等。二是经适房的成本包括征地和拆迁补偿、建安工程费等8项因素，此8项因素综合确定的售价比同区位商品住房低的部分，系因免交土地出让金所致[4]。三是实行微利开发原则，开发商的利润应不高于3%。财政支持的资金一部分是来自财政预算的专项基金——住房公积金，另一部分则来自于地方政府的财政资金。
财政部表示，2011年将切实加大市县财政预算安排用于保障性安居工程建设的资金规模，确保将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程[5]。积极创新财政支持方式，充分发挥财政资金的引导带动作用，放大财政政策效能，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。
三、完善我国经济适用房财政政策的对策
1、从“补砖头”到“补人头”
所谓“补砖头”，就是政府给予开发商优惠和补贴,降低其成本，由开发商向市场供应中低收入群体买得起的低价房；所谓“补人头”，则是政府直接发放货币补贴或租金优惠券到那些需要补贴的人手里，从而提高其住房购买力。现行经济适用住房政策以“补砖头”为主，这一政策存在明显的缺陷，会降低开发者的积极性以及住房市场效率，应直接发放货币补贴供中低收入居民在购房或租房时使用。补贴资金的来源，则可通过拍卖那些原本计划无偿划拨给经济适用房建设的土地来获得[6]。
2、合理界定财税补贴对象
享受财税优惠政策的对象，必须控制在一定范围内。国外享受住房优惠补贴的人口一般不超过15%，而目前北京市设定的标准为家庭年收入6万元以下，按此标准，北京将近85%的人都具有购买经济适用房的资格[7]。监管部门应结合个人所得税明细制度，进行收入审核，除现行的网上和窗口公示之外，还可增加新闻媒体公示，并扩大公示范围，加强社会群众监督。
3、加大政府监管力度
经济适用房是具有保障性质的商品住房，市场不能自发解决的问题，需要政府的适当介入。首先，应当成立专门的经济适用房管理机构，严格审批开发商资格、户型和建设标准，严格控制经适房房价。经济适用住房的建设用地，应依照土地利用总体规划以及城市总体规划的要求合理布局，采取行政划拨方式供应。严禁在以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
4、补贴分配动态化
按照收入五等分法，通常将居民家庭收入划分为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。其中，高收入与低收入阶层都只占很小的部分(各约10%左右)，中等偏高、中等、中等偏低收入阶层占绝大部分[8]。经济适用房政策的受益对象要定位清楚，各城市可根据各自经济发展水平自主确定受益对象的收入标准。适时对购房者的收入水平进行核查，对已购经济适用房但收入水平高出购房标准者，应要求其租售，以满足新的中低收入者的住房需求，缓解当前经济适用房严重的供求矛盾。税收优惠的标准也应根据市场变化动态调整，有效发挥税收杠杆的作用。
（责任编辑：方涵）
参考文献：
[1]李文魁.经济适用房政策对住房保障绩效的影响探析［J］.全国商情, 2009,（03）.
[2] 龙奋杰、董黎明. 经济适用房政策绩效评析［J］.城市问题, 2005，（07）.
[3] 姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2003.
[4] 张帆.杭州市经济适用房供给体系及其运作绩效评价研究［D］.浙江工业大学, 2008.
[5] 郭江华.经济适用住房政策:现状与改革思路[D].江西财经大学硕士学位论文，2006.
[6] 刘学平.再论经济适用房政策失败原因与补救路径[J].国土资源导刊，2004,(04).
[7] 邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报，2001,(08).
[8] 牛毅.我国经济适用房补贴方式的探讨仁[J].国土资源导刊，2006,(04).