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上海的房地产终于跌了，而且跌势凶猛。
此时是1883年年末，农历癸未年，大清光绪九年。中国与法国在越南剑拔弩张，法国舰队开到黄浦江外，扬言要封锁甚至攻击上海。
上海的这一轮房地产高潮，开始于上一年。
1882年2月4日，农历春节的前夕，上海知县莫祥芝发布公告：“沿江一带滩地……必须复丈，并分别追缴租息地价。”
这份上海县的“1号文件”表明，在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后，上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。重估地价，不仅能大大增进地方政府的税收，更是对这20年来地产增值的特殊“确权”。
在地方政府重估地价的刺激下，上海的地价急剧飙升，杨树浦、新闸一带，最高增幅达5倍，依然供不应求。
上海房地产吸纳了各种资金，无论白色、灰色乃至黑色渠道，大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。整个城市成为一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。
老沙逊、新沙逊、怡和、仁记等一大批外资企业，连同数量更大的小规模华资企业，以及上海地方政府，都为飙升的地价而欣喜不已。
房地产成为上海乃至大多数有租界的大清国城市的支柱产业，这至少大大出乎这些城市规划者的最初设想。
鸦片战争之后，获得了“五口通商”权利的英国人，在上海圈占了租界。
租界的选址，刻意避开了华界的繁华区域，而选择了“荒僻”之所。除了极少数的“钉子户”之外，这里本就不多的原住民，早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款搬走了。在1853年初，上海的租界内只有500名华人，“人气”极度萧条。
在“维稳”的思路下，租界当局通过立法，对房地产实行严格控制：获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价牟利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩……
租界“计划经济”维持到了1853年。这一年，太平天国运动横扫南中国，“小刀会”乘机在上海暴动，局势大乱，大量华人涌进租界避难，这使租界人口迅速上升。从1853年初到1854年7月，租界内人口从500人上升到2万多人，猛增40倍。而在之后的1860-1862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万人。
汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。难民中的富裕人士，给租界带来了巨额的资金，在租界内消费和投资；难民中的贫穷者，虽然没有带来资金，却带来了廉价的劳动力。资料表明，19世纪60年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30% ~40%的利润。在商界的巨大压力下，租界当局开始修改法律，为房地产行业松绑。1854年，租界当局的《上海土地章程》修订案，经英、美、法三国领事商定，正式颁行。这个升级版本，取消了以往对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废 止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除。
在政策的鼓励下，上海租界的地价与房价迅速攀升：
1848年为建跑马厅，外商们圈地81.744亩，每亩均价为83000文（1两白银约值1500文计算，此价约合55两），到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，最低价为每亩171万文（1140两），增值20倍，而最高价为每亩543万文（3620两），增值66倍；
刚性需求不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。有一块面积为8.88亩的土地（英册72号道契），自1849年买入后至1853年的4年间，从未有转让记录，而在1854年的一年之间，就被转卖了3次……
在巨大的“刚性需求”推动下，房地产迅速成为租界内的支柱产业。
不料，1883年的上海突然间“市道大坏，百业凋敝”，房地产一落千丈。
当时，很多人将灾难归咎于中法战争，其实，早在上海房地产行业狂飙突进的1882年，危机已经降临了。
从外部来看，源自美国铁路投资泡沫破碎的国际金融危机，逐渐蔓延到了上海；而且，法国人之所以要在越南问题上突然强硬，也是其应对国际金融危机的一种措施。
从中国的内部来看，始于1881年的投机大泡沫，已经吹大到足以破碎的地步，而上海的房地产泡沫，无非是其中一个小环节而已。
（摘自《中国经营报》2011.12.27）B⑨
此时是1883年年末，农历癸未年，大清光绪九年。中国与法国在越南剑拔弩张，法国舰队开到黄浦江外，扬言要封锁甚至攻击上海。
上海的这一轮房地产高潮，开始于上一年。
1882年2月4日，农历春节的前夕，上海知县莫祥芝发布公告：“沿江一带滩地……必须复丈，并分别追缴租息地价。”
这份上海县的“1号文件”表明，在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后，上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。重估地价，不仅能大大增进地方政府的税收，更是对这20年来地产增值的特殊“确权”。
在地方政府重估地价的刺激下，上海的地价急剧飙升，杨树浦、新闸一带，最高增幅达5倍，依然供不应求。
上海房地产吸纳了各种资金，无论白色、灰色乃至黑色渠道，大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。整个城市成为一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。
老沙逊、新沙逊、怡和、仁记等一大批外资企业，连同数量更大的小规模华资企业，以及上海地方政府，都为飙升的地价而欣喜不已。
房地产成为上海乃至大多数有租界的大清国城市的支柱产业，这至少大大出乎这些城市规划者的最初设想。
鸦片战争之后，获得了“五口通商”权利的英国人，在上海圈占了租界。
租界的选址，刻意避开了华界的繁华区域，而选择了“荒僻”之所。除了极少数的“钉子户”之外，这里本就不多的原住民，早已拿着英国人支付的不算寒酸的拆迁补偿款搬走了。在1853年初，上海的租界内只有500名华人，“人气”极度萧条。
在“维稳”的思路下，租界当局通过立法，对房地产实行严格控制：获得土地的外商，必须按照规划要求，在限期内建造住房或货栈，否则就是违约，中国地方政府可以会同领事进行查核，收回转租；如外商将自己租用的土地转租的，必须平价转让，不得加价牟利；每家外商公司的租地规模，不得超过10亩……
租界“计划经济”维持到了1853年。这一年，太平天国运动横扫南中国，“小刀会”乘机在上海暴动，局势大乱，大量华人涌进租界避难，这使租界人口迅速上升。从1853年初到1854年7月，租界内人口从500人上升到2万多人，猛增40倍。而在之后的1860-1862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万人。
汹涌的难民潮，给租界带来的不是“人道援救”危机，而是巨大的商机。难民中的富裕人士，给租界带来了巨额的资金，在租界内消费和投资；难民中的贫穷者，虽然没有带来资金，却带来了廉价的劳动力。资料表明，19世纪60年代的上海房地产市场，仅仅租赁就可获得高达30% ~40%的利润。在商界的巨大压力下，租界当局开始修改法律，为房地产行业松绑。1854年，租界当局的《上海土地章程》修订案，经英、美、法三国领事商定，正式颁行。这个升级版本，取消了以往对房地产的诸多限制，如外资公司10亩地的圈地上限、房屋和地块不得加价转让、不得租给中国人、华人不得兴建新的房屋等限制都被废 止，在法律层面上束缚房地产发展的一切障碍都被清除。
在政策的鼓励下，上海租界的地价与房价迅速攀升：
1848年为建跑马厅，外商们圈地81.744亩，每亩均价为83000文（1两白银约值1500文计算，此价约合55两），到1854年跑马总会股东将该地切分出让时，最低价为每亩171万文（1140两），增值20倍，而最高价为每亩543万文（3620两），增值66倍；
刚性需求不仅带动了地价，而且加速了房地产的周转。有一块面积为8.88亩的土地（英册72号道契），自1849年买入后至1853年的4年间，从未有转让记录，而在1854年的一年之间，就被转卖了3次……
在巨大的“刚性需求”推动下，房地产迅速成为租界内的支柱产业。
不料，1883年的上海突然间“市道大坏，百业凋敝”，房地产一落千丈。
当时，很多人将灾难归咎于中法战争，其实，早在上海房地产行业狂飙突进的1882年，危机已经降临了。
从外部来看，源自美国铁路投资泡沫破碎的国际金融危机，逐渐蔓延到了上海；而且，法国人之所以要在越南问题上突然强硬，也是其应对国际金融危机的一种措施。
从中国的内部来看，始于1881年的投机大泡沫，已经吹大到足以破碎的地步，而上海的房地产泡沫，无非是其中一个小环节而已。
（摘自《中国经营报》2011.12.27）B⑨