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记者连续几个月的调查，截止2004年元旦前，福州楼市仍有140个1993～1995年批准预售的楼盘，房子卖了10年还没卖完。而在近几年新开发的商品房供过于求时，外地的开发商还在不断涌入福州，2004年福州楼市又将呈楼盘遍地开花之势。
决定商品价格的是市场的供求关系，福州楼市已供过于求，房价凭什么涨上去呢？
成本涨了不等于房价会涨
福州市房地产产权交易登记中心的统计资料显示，近几年来，福州商品房住宅销售价格的增长幅度，每年都在降低，其中2003年的涨幅，平均每平方米比2001年的涨幅少了87元。
刘福泉教授认为，近几年福州房价尽管从表面看涨了一点，但事实上这种上涨不一定是真的涨了，因为这种上涨很可能是成本上涨拉动的，比如建材价格、地价上涨，小区配套设施增加等等，所以对开发商来说，这种不大的涨幅，很可能是看起来涨了，实际上却降了。近几年福州房价稳中有升，和现在的房子越盖越好有关，如果还是像以前那种房子，那么现在的房价很可能就比以前降了。据他的调查分析，近几年福州新开发的楼盘，每平方米的开发成本涨了大约300～500元。
福州青鸟房产中介总经理杨颖告诉记者，业内普遍认为，如果仅从市场因素考虑，那么福州房价在2000年时就涨到顶峰了。近几年福州房价还能往上走，其实是政府的政策起的作用，比如在福州买房可落户、就近入学等政策的出台刺激了住房消费。同样，现在福州房价还会不会往上走，也取决于政府的政策，因为现在整个福州楼市尽管看起来供需两旺，但总的来看是供过于求的。并且，近几年福州的住宅销售火爆的同时，代表经济发展指标的商场、写字楼、店面，销售状况却持续不佳，并且价格也一直往下走，如果这个问题解决不了的话，福州楼市就很难说还能火多久了，因为房地产是整个经济发展的龙头，必须以整个经济的发展为基础，目前商场写字楼店面销售不好，说明福州的经济没有跟上。
关于2004年房价可能上涨的几个原因，1月18日福州某报“新年搜房特刊”的头条“新闻”《2004，买房赶早不赶晚》，用几个醒目小标题做了概括：一是“市场繁荣”；二是“地价上升”；三是“建材涨价”；三是“温州购房团‘入侵’”。
刘福泉认为，决定房价的根本因素，不在成本，而在于供需。开发成本的增加，在供不应求或供需平衡时，可以拉动房价上升。否则，即使成本涨了，房价也不一定会跟着涨。这几年各开发商为比拼楼盘质量而使成本大幅增加，却不一定使房价的涨幅及时跟上，就能说明这一问题。
福州楼市的商品房已供过于求。这从福州市房地产产权交易登记中心的统计数据可以看出：2002年，该中心批准销售的新开发商品房面积为412万平方米，销售面积是481万平方米，当年的需求大于供给69万平方米；2003年，该中心批准销售的新开发商品房面积为472平方米，销售面积为448平方米，当年的“供”比“求”多出24万平方米。
该中心有关人士告诉记者，福州市区近几年没卖出的商品房，面积加起来有100多万平方米。
该中心近两年统计的销售数据还显示，现在福州很多楼盘卖了十年房子还没卖完。如1993～1998年批准预售的楼盘，有348个2003年还在销售，并卖了32万平方米。其中1993～1995年批准预售的楼盘，有140个2003年还在卖，并卖了15万平方米。
目前旺盛的需求有水份
对福州楼市的供求状况，一种比较乐观的看法是：福州商品房市场，近几年尽管基本上每年都是供略过于求，但从统计数字来看，总体的供需仍是平衡的。所以，从近几年福州市区商品房的销售状况来看，目前乃至今后几年，福州的住房消费需求还是很旺盛的。
记者的调查显示，两个原因导致福州市房地产产权交易登记中心统计资料显示的需求数字不够准确。
一是“假按揭”的存在。该中心的市场分析报告显示，福州楼市的“假按揭”现象，早在几年前就被发现了。有关人士认为，“假按揭”即使被“发现”，也很难认定。因为他们可以辩称“我就是要买这么多房子”。并且，只要房子日后真的卖出去了，“假按揭”也就成了“真按揭”。同时，由于“假按揭”的开发商很多都会欠工程队施工款，所以当“假按揭”的房子实在卖不动时，开发商还可将此抵给工程队。对工程队来说，这总比拿不到钱好。正因“假按揭”认定较难，所以目前到底有多少“假按揭”的房子，一直无法统计出准确的数字。
“假按揭”的数量不明，势必影响到该中心所统计的市场销售数字的真实性，福州楼市的真实需求也就难以把握，从而该中心“近几年福州楼市供需基本平衡”说法的准确性也就被打了问号。
二是目前福州有多少资金在炒楼无法弄清。福州有人在炒楼，这是人所共知的事实，但究竟有多少资金在炒，却是谁也无法统计的。而在无法统计的前提下，谁能肯定现在销售出去的房子有多少是真实需求，而不是炒楼的呢？
福州楼市还有多少需求容量呢？福州市统计局公布的一组数字可供参考：据该局2001年底统计，福州市70％的家庭已有住房，其中10％的家庭拥有两套或两套以上的住宅，其余30%的家庭租房子住。
2001年底就有70%的家庭有房子，近两年又开发了约800万平方米的商品房，按目前这种开发速度走下去，福州的住房消费需求距“强弩之末”还有多远？
记者注意到，尽管福州整个房地产市场的需求会越来越少，但现在正在开发的商品房还是呈越来越多的局面。据有关媒体报道，2003年，又有很多外地房地产开发商涌入福州，当年仅10家在福州购地开发的开发商，就购买土地面积近1800亩，接近于2003年福州市房地产产权交易登记中心批准预售的所有商品房所占用土地的二分之一。并且，由于这些土地都是拍卖所得，开发商为了尽快收回投资，一般都会尽快将这些土地投入开发。而这些土地投入开发后，市场无疑又是大量的楼盘遍地开花。
房租下跌会拉动房价下跌
现在，福州的房租下跌，已是不争的事实了。
春节前，记者在福飞路的“塞纳阳光”楼盘采访时，该楼盘一位业主告诉记者，他在铜盘的一套房子，两房一厅，有装修，设施齐全，2002年时租900元，2003年却只能租700元。他说，他不知现在的房客搬走后，这房子还能不能租到700元。
福州家友中介杨桥店的张捷小姐说，她家的房子租金跌得更厉害：她在中亭街的一套两房一厅的房子，2001年时，月租金700元，2003年至今却只租400元，“房子一点没变，房租却两年跌了300元，没办法，市场就这个样子，要不然租不出去”。
张捷的同事陈鹊梅认为，现在房租下跌是很正常的，因为现在新楼盘越来越多，这些新楼盘的业主入住后，他们现在住的房子到时又都空出来，很多人都会选择将这些房子拿去出租。并且，可用于出租的房子越来越多的同时，租房的人却越来越少，因为一些原先租房的人，也在不断地买房子，“本来每年春节后都是租房的高峰期，但今年春节后，来租房子的人却是冷冷清清”。
业内人士告诉记者，房租下跌对房价的影响是这样实现的：房租下跌到房东无法承受的底线时，很多人就会考虑将房子卖掉，这样，二手房供应马上就多起来，市场上二手房的价格因此就降下来，而二手房价格一降下来，马上就会吸引一部分原来准备买新房的购房者来买二手房，新开发的商品房的消费需求因此减少，于是新房的价格也因此降下来。而新房的价格降到一定程度比二手房更实惠时，那些原本想买二手房的人，又会转过来买新房，于是二手房的价格又往下跌。如此循环往复，直至整个市场的房价降到一个与租金相适应的程度。当然，由于房屋是不动产，很多人认为具有保值作用，因此这个过程中，有些房东很可能在房租即使跌得一塌糊涂时，宁可空着几年租不出去也不愿降价卖，这样的房东当然有，但不会很多，特别是那些投资型购房者，一旦租金收益低于其它投资渠道时，他们肯定会尽快将房子出手，否则就有违他的投资本意了。
房价并非开发商想涨就能涨的
尽管由于市民恐慌，今年第一季度福州房价猛涨，但采访中，还是有业内人士告诉记者，房价并不是开发商想涨就能涨的，因为开发商也要考虑到市场能否接受的问题。
1月18日，春节前4天，记者以购房者身份打电话到福飞路上一个楼盘的售楼部，售楼小姐这样告诉记者：“现在买房子很合算，因为现在建材在涨，我们的房价春节后马上要跟着涨了。”
2月6日，正月十六，记者再次以购房者的身份打电话到该楼盘售楼部，询问现在房价是否上涨，一位工作人员告诉记者：还没有，但你想买就要快点来看，我们2月15号以后就会涨了。
把涨价时间提前告诉消费者，不是故意让消费者占便宜吗？
记者对此怎么也想不通，3月25日，记者以购房者的身份到这里看房子时，这里正在搞促销，即从原来的9.5折变成9.4折。记者算了一笔帐，这里的房子大都在30万元左右，也就是说，每套房子因为“促销”降了3000元。
3月29日，已过促销期的第二天，记者再次打电话到该楼盘，称自己后悔当初没定下来，现在促销期已过，还能否享受促销价？对此，售楼小姐称：“如果你真的想买的话，我们可以考虑。”
春节后，在福州楼市销售如此火爆并且房价猛涨的时候，开发商为何还搞这种“促销”活动呢？毕竟这种促销活动，说白了就是“降价”或“让利”给购房者。
对此，开发商方面对记者的解释是这是“周年庆典”活动，但刘福泉分析认为，这可能是开发商有资金或市场压力，或对市场把握不准，自己心里也不踏实，但不管出于何种考虑，有一点可以肯定的是，开发商的本意是想借此尽快将房子卖出去。
记者还注意到，2004年元旦刚过，全国各大网站都刊载了一条消息，称2003年全国十大暴利行业之首是房地产业。该消息还分析说，尽管近几年房价年年在涨，但这并非商品房旺销的标志，而是房地产商为了弥补过高的空置率所造成的亏空，缓解银行还贷压力的无奈之举，并且现已进了“越亏越涨，越涨越亏”的恶性循环怪圈。
决定商品价格的是市场的供求关系，福州楼市已供过于求，房价凭什么涨上去呢？
成本涨了不等于房价会涨
福州市房地产产权交易登记中心的统计资料显示，近几年来，福州商品房住宅销售价格的增长幅度，每年都在降低，其中2003年的涨幅，平均每平方米比2001年的涨幅少了87元。
刘福泉教授认为，近几年福州房价尽管从表面看涨了一点，但事实上这种上涨不一定是真的涨了，因为这种上涨很可能是成本上涨拉动的，比如建材价格、地价上涨，小区配套设施增加等等，所以对开发商来说，这种不大的涨幅，很可能是看起来涨了，实际上却降了。近几年福州房价稳中有升，和现在的房子越盖越好有关，如果还是像以前那种房子，那么现在的房价很可能就比以前降了。据他的调查分析，近几年福州新开发的楼盘，每平方米的开发成本涨了大约300～500元。
福州青鸟房产中介总经理杨颖告诉记者，业内普遍认为，如果仅从市场因素考虑，那么福州房价在2000年时就涨到顶峰了。近几年福州房价还能往上走，其实是政府的政策起的作用，比如在福州买房可落户、就近入学等政策的出台刺激了住房消费。同样，现在福州房价还会不会往上走，也取决于政府的政策，因为现在整个福州楼市尽管看起来供需两旺，但总的来看是供过于求的。并且，近几年福州的住宅销售火爆的同时，代表经济发展指标的商场、写字楼、店面，销售状况却持续不佳，并且价格也一直往下走，如果这个问题解决不了的话，福州楼市就很难说还能火多久了，因为房地产是整个经济发展的龙头，必须以整个经济的发展为基础，目前商场写字楼店面销售不好，说明福州的经济没有跟上。
关于2004年房价可能上涨的几个原因，1月18日福州某报“新年搜房特刊”的头条“新闻”《2004，买房赶早不赶晚》，用几个醒目小标题做了概括：一是“市场繁荣”；二是“地价上升”；三是“建材涨价”；三是“温州购房团‘入侵’”。
刘福泉认为，决定房价的根本因素，不在成本，而在于供需。开发成本的增加，在供不应求或供需平衡时，可以拉动房价上升。否则，即使成本涨了，房价也不一定会跟着涨。这几年各开发商为比拼楼盘质量而使成本大幅增加，却不一定使房价的涨幅及时跟上，就能说明这一问题。
福州楼市的商品房已供过于求。这从福州市房地产产权交易登记中心的统计数据可以看出：2002年，该中心批准销售的新开发商品房面积为412万平方米，销售面积是481万平方米，当年的需求大于供给69万平方米；2003年，该中心批准销售的新开发商品房面积为472平方米，销售面积为448平方米，当年的“供”比“求”多出24万平方米。
该中心有关人士告诉记者，福州市区近几年没卖出的商品房，面积加起来有100多万平方米。
该中心近两年统计的销售数据还显示，现在福州很多楼盘卖了十年房子还没卖完。如1993～1998年批准预售的楼盘，有348个2003年还在销售，并卖了32万平方米。其中1993～1995年批准预售的楼盘，有140个2003年还在卖，并卖了15万平方米。
目前旺盛的需求有水份
对福州楼市的供求状况，一种比较乐观的看法是：福州商品房市场，近几年尽管基本上每年都是供略过于求，但从统计数字来看，总体的供需仍是平衡的。所以，从近几年福州市区商品房的销售状况来看，目前乃至今后几年，福州的住房消费需求还是很旺盛的。
记者的调查显示，两个原因导致福州市房地产产权交易登记中心统计资料显示的需求数字不够准确。
一是“假按揭”的存在。该中心的市场分析报告显示，福州楼市的“假按揭”现象，早在几年前就被发现了。有关人士认为，“假按揭”即使被“发现”，也很难认定。因为他们可以辩称“我就是要买这么多房子”。并且，只要房子日后真的卖出去了，“假按揭”也就成了“真按揭”。同时，由于“假按揭”的开发商很多都会欠工程队施工款，所以当“假按揭”的房子实在卖不动时，开发商还可将此抵给工程队。对工程队来说，这总比拿不到钱好。正因“假按揭”认定较难，所以目前到底有多少“假按揭”的房子，一直无法统计出准确的数字。
“假按揭”的数量不明，势必影响到该中心所统计的市场销售数字的真实性，福州楼市的真实需求也就难以把握，从而该中心“近几年福州楼市供需基本平衡”说法的准确性也就被打了问号。
二是目前福州有多少资金在炒楼无法弄清。福州有人在炒楼，这是人所共知的事实，但究竟有多少资金在炒，却是谁也无法统计的。而在无法统计的前提下，谁能肯定现在销售出去的房子有多少是真实需求，而不是炒楼的呢？
福州楼市还有多少需求容量呢？福州市统计局公布的一组数字可供参考：据该局2001年底统计，福州市70％的家庭已有住房，其中10％的家庭拥有两套或两套以上的住宅，其余30%的家庭租房子住。
2001年底就有70%的家庭有房子，近两年又开发了约800万平方米的商品房，按目前这种开发速度走下去，福州的住房消费需求距“强弩之末”还有多远？
记者注意到，尽管福州整个房地产市场的需求会越来越少，但现在正在开发的商品房还是呈越来越多的局面。据有关媒体报道，2003年，又有很多外地房地产开发商涌入福州，当年仅10家在福州购地开发的开发商，就购买土地面积近1800亩，接近于2003年福州市房地产产权交易登记中心批准预售的所有商品房所占用土地的二分之一。并且，由于这些土地都是拍卖所得，开发商为了尽快收回投资，一般都会尽快将这些土地投入开发。而这些土地投入开发后，市场无疑又是大量的楼盘遍地开花。
房租下跌会拉动房价下跌
现在，福州的房租下跌，已是不争的事实了。
春节前，记者在福飞路的“塞纳阳光”楼盘采访时，该楼盘一位业主告诉记者，他在铜盘的一套房子，两房一厅，有装修，设施齐全，2002年时租900元，2003年却只能租700元。他说，他不知现在的房客搬走后，这房子还能不能租到700元。
福州家友中介杨桥店的张捷小姐说，她家的房子租金跌得更厉害：她在中亭街的一套两房一厅的房子，2001年时，月租金700元，2003年至今却只租400元，“房子一点没变，房租却两年跌了300元，没办法，市场就这个样子，要不然租不出去”。
张捷的同事陈鹊梅认为，现在房租下跌是很正常的，因为现在新楼盘越来越多，这些新楼盘的业主入住后，他们现在住的房子到时又都空出来，很多人都会选择将这些房子拿去出租。并且，可用于出租的房子越来越多的同时，租房的人却越来越少，因为一些原先租房的人，也在不断地买房子，“本来每年春节后都是租房的高峰期，但今年春节后，来租房子的人却是冷冷清清”。
业内人士告诉记者，房租下跌对房价的影响是这样实现的：房租下跌到房东无法承受的底线时，很多人就会考虑将房子卖掉，这样，二手房供应马上就多起来，市场上二手房的价格因此就降下来，而二手房价格一降下来，马上就会吸引一部分原来准备买新房的购房者来买二手房，新开发的商品房的消费需求因此减少，于是新房的价格也因此降下来。而新房的价格降到一定程度比二手房更实惠时，那些原本想买二手房的人，又会转过来买新房，于是二手房的价格又往下跌。如此循环往复，直至整个市场的房价降到一个与租金相适应的程度。当然，由于房屋是不动产，很多人认为具有保值作用，因此这个过程中，有些房东很可能在房租即使跌得一塌糊涂时，宁可空着几年租不出去也不愿降价卖，这样的房东当然有，但不会很多，特别是那些投资型购房者，一旦租金收益低于其它投资渠道时，他们肯定会尽快将房子出手，否则就有违他的投资本意了。
房价并非开发商想涨就能涨的
尽管由于市民恐慌，今年第一季度福州房价猛涨，但采访中，还是有业内人士告诉记者，房价并不是开发商想涨就能涨的，因为开发商也要考虑到市场能否接受的问题。
1月18日，春节前4天，记者以购房者身份打电话到福飞路上一个楼盘的售楼部，售楼小姐这样告诉记者：“现在买房子很合算，因为现在建材在涨，我们的房价春节后马上要跟着涨了。”
2月6日，正月十六，记者再次以购房者的身份打电话到该楼盘售楼部，询问现在房价是否上涨，一位工作人员告诉记者：还没有，但你想买就要快点来看，我们2月15号以后就会涨了。
把涨价时间提前告诉消费者，不是故意让消费者占便宜吗？
记者对此怎么也想不通，3月25日，记者以购房者的身份到这里看房子时，这里正在搞促销，即从原来的9.5折变成9.4折。记者算了一笔帐，这里的房子大都在30万元左右，也就是说，每套房子因为“促销”降了3000元。
3月29日，已过促销期的第二天，记者再次打电话到该楼盘，称自己后悔当初没定下来，现在促销期已过，还能否享受促销价？对此，售楼小姐称：“如果你真的想买的话，我们可以考虑。”
春节后，在福州楼市销售如此火爆并且房价猛涨的时候，开发商为何还搞这种“促销”活动呢？毕竟这种促销活动，说白了就是“降价”或“让利”给购房者。
对此，开发商方面对记者的解释是这是“周年庆典”活动，但刘福泉分析认为，这可能是开发商有资金或市场压力，或对市场把握不准，自己心里也不踏实，但不管出于何种考虑，有一点可以肯定的是，开发商的本意是想借此尽快将房子卖出去。
记者还注意到，2004年元旦刚过，全国各大网站都刊载了一条消息，称2003年全国十大暴利行业之首是房地产业。该消息还分析说，尽管近几年房价年年在涨，但这并非商品房旺销的标志，而是房地产商为了弥补过高的空置率所造成的亏空，缓解银行还贷压力的无奈之举，并且现已进了“越亏越涨，越涨越亏”的恶性循环怪圈。