论文部分内容阅读
居委会工作的核心是人，如何把居民组织起来，以自治的方式来解决社区公共事务；业委会工作的核心是钱，如何合理地支配小区的公共资金，维护业主的正当权益。居委会工作要讲人情味，让生活其间的人感受到社区共同体的存在；业委会的工作要讲规则程序，分清楚业主的个体利益和小区的共同利益。
神通广大的老大妈
作为一名长期观察上海基层治理的学者和一个普通的社区居民，笔者曾经见证过为数不少的物业纠纷，甚至还曾经亲身参与业主维权的活动。这么多年下来，我有一个小小的体会，凡是物业管理井井有条的小区，往往有一群热心社区事务的老大妈。这些老大妈一是有闲。有事没事在小区里逛逛，往往能够第一时间发现谁家违章搭建，谁家杂物侵占楼道，或者物业私自毁绿；二是敢言。声带高，叉腰肌发达，一旦指出问题，而物业公司迟迟不作为，他们就会集体跑到物业公司理论一番，让物业经理不得安生；三是在小区有一定知名度和人脉。左邻右舍都认识她们，也信任她们，有点类似于小区里的意见领袖。没有这样一群老大妈，任你再高档的小区，业主与物业的七年之痒总会不期而至。
笔者所住的小区就曾经有这样一群可爱、较真的老大妈，后来大妈们陆续搬家或辞世，小区的公共服务水平就开始显著下降。门卫不再那么尽职尽责了，维修人员的服务态度变差了，违章建筑施工了，物业还浑然不知，等到知道了，也无力制止和整改了。夫人笑道：“你看小区里这些公务员、老总、白领，还有你这个研究业主维权的学者，还比不上一群老大妈！”
其实，并不是老大妈神通广大，而是老大妈构成了一种常态化的监督机制和参与机制。社区事务都是鸡毛蒜皮的事情，一般所谓的成功人士，通常没有时间、也没有兴趣去斤斤计较；而这种普遍的漠视态度，时间一长就会改变社区的生态。各家自扫门前雪，似乎也挺好。当某个业主发现自己的权益受损时，而物业公司却漠然处之，甚至物业公司就是侵权者，他就只能一个人去战斗。由于维权成本高，需要投入大量的私人时间，有些业主也就心灰意懒，得过且过，财大气粗、心高气傲的索性就搬家了。
业委会的存在感
当下中国人有两种权利形态：一种是“李刚的权利”，这是权利的特权形态，专属于“强者”；另一种叫“秋菊的权利”，这是一种弱者的权利，权利的多少取决于你愿意为之付出多大的成本，当你不惜代价时，强者会承认你的部分权利。秋菊的叉腰肌发达，所以最后赢得了正义，虽然不是她最初设想的那样。而最为匮乏的是“常人的权利”，当你既不占据特权地位，也没有为权利而斗争的决心和行动，你的权利就是一纸空文。
在很大程度上，业主委员会这样一种制度安排就是为了解决常人的权利问题。从理论上讲，业委会可以解决集体行动的困境，由一个专门的机构代表业主的利益，贯彻业主大会的决定，并与物业公司等机构进行协商、谈判，降低业主维权的交易成本，为那些叉腰肌不够发达的业主撑腰。然而，在现实中，大多数的业主委员会是一个毫无存在感的机构，很多居民甚至不知道业委会主任是谁，业主遇到侵权问题，也是直接找物业公司交涉，或是向居委会或街道办事处寻求帮助。笔者所在的小区业委会一度瘫痪长达三年，维修基金被房管部门托管，以至于部分业主家里出现房顶渗水问题，也只能一拖再拖。与此同时，也有极少数业委会利用业主大会议事规则的漏洞，操纵业主表决或者在小区项目中收受回扣。
在基层的治理架构中，业委会与居委会、物业公司一道构成所谓的“三驾马车”。但不难发现，业委会在三驾马车当中是最为弱势的，很多小區的业委会形同虚设，既没有能力监督物业管理，也没有足够的权威调解业主与物业之间、业主与业主之间的纠纷。
在这种情形下，当业主遇到权益问题时，他们往往寻求其他的渠道和方式。业主论坛的活跃程度往往比业主委员会的运作情况更能反映一个社区的凝聚力。尤其是在相对高档的商品房社区，业主们平常不太拉家常，邻里之间熟悉的程度较低，但却很乐于在业主论坛上进行交流。遇到了棘手的问题，到业主论坛上抱怨或者发求助帖，常常会得到其他业主的热心回应。在很大程度上，网络降低了参与的门槛和成本，不需要组织者，不需要协调统一的时间、地点，碎片化的时间也可以用于公共讨论；匿名化的网络ID也减轻了人际交往的压力和顾虑；热心社区事务的积极分子还会在业主论坛基础上发展即时通讯工具，譬如QQ群、微信群，使业主的联系更加紧密。长期的网络交往也强化了业主的社区认同，当然，仅仅是虚拟空间的联络还不足以建构真正的社区团结，有的业主论坛也会组织线下活动，包括AA制聚餐、自驾游、亲子活动等，线上线下的频繁互动使社区共同体在一定程度上成为可能。这样的社区在面对权益受损的情形时，通常比一般的社区具有更强的集体行动能力，业主更容易被动员起来，维权领袖和积极分子也更容易得到普通业主的信任，而这些会提高维权行动成功的概率。
与业委会相比，业主论坛的自发性更强；业委会是小区里的公共组织，业主论坛既讨论公共事务，也讨论家长里短的私人事务，譬如分享生活信息、交流育儿经验。业主论坛所形成的社区认同、邻里信任，有助于提高居民对社区公共事务的参与积极性。这对于居委会、业委会的工作来说，既是一种支持，也是一种监督，有利于提高社区公共事务的透明度。
社区治理靠什么
当下，小区层面的矛盾纠纷已经日益突显：停车难的问题——小区车位不足，除了有产权的车库以外，要不要设固定车位，还是说全部改为临时车位，先到先得？小区车位的收入如何分配，业主与物业公司各占几成？维修基金的管理问题——谁有权动用维修基金，什么样的问题可以动用维修基金，在房龄接近20年的“大龄商品房社区”，维修基金不敷使用怎么办？老式多层社区要不要装电梯，需要全体业主一致同意还是少数服从多数，安装电梯的费用如何分摊？广场舞扰民怎么办，如何平衡运动型大妈与宅男宅女的需求矛盾？更棘手的是邻避的问题，大家都期望兴建变电站、垃圾焚烧厂、信号塔等公共设施，但就是不愿意建在我们小区门口。 上述问题绝不是依靠大嗓门、叉腰肌就可以解决的。要实现业主与物业管理的良性互动，还需要好的制度设计、好的社区治理机制。
首先，我们必须明白，让每一个居民都积极参与社区公共事务，这是不现实的，也没必要的。这与居民的素质无关。事实上，根据我们长期以来的观察，接受过良好教育、从事着高收入职业的居民，对社区事务的关心程度往往很低。道理很简单，他们的生活重心不在小区，而在单位。这些人参与社区事务的机会成本太高。社区的日常治理主要还是要依靠退休老人和家庭主妇，他们也有走出家门、融入社区的意愿。只要每个家庭有一个人对社区事务有所关心，社区就有凝聚力了；只要每个楼道有一个积极分子，社区就有动员能力了。但社区应该有一套议事规则和工作机制，既能应付日常的“低度参与”，又能应对维权过程中的“高度参与”，及时介入和协调，启动“一事一議”的程序，避免冲突的激化。
其次，要未雨绸缪，解决“后黄菊干部”时代的社区人才问题。上世纪90年代，上海纺织系统、冶金系统等国有企业的政工干部（工会主席、组织部长、宣传部长、妇联主任等），因国企改革而“下岗分流”；黄菊担任市委书记期间，将这批干部派往社区，担任居民区支书、居委会主任等职务，因此这批社区干部也被市民称为“黄菊干部”，他们的文化素养、工作能力远胜老一辈的“婆婆妈妈”，为上海的社区建设注入了一股新鲜力量。
而今，这批社区干部大多年迈，不少人已是“超龄服役”，接下来谁是社区精英？上海市现在的做法是新老结合，一方面在退休干部职工中寻找热心人，另一方面让大学毕业生进居委会。从目前的反馈来看，似乎效果不佳，不少居民认为大学生进居委会是一种就业导向，会把居委会变成一个朝九晚五的行政组织，特别是有些大学生居民委员并不住在本小区，跟小区居民的关系相对疏远，流动性也比较大。
在笔者看来，让大学应届毕业生进入社区服务中心和社会工作站更为合适，因为这一类的岗位更需要专业性；而居委会和业委会这一类选举产生的机构，生活阅历、社交技能以及与居民的熟悉程度更为重要。
再次，居委会与业委会的关系必须理顺。不少居委会主任甚至业委会成员，潜意识里都认为业委会是居委会的下属机构或工作条线，业委会在居委会的领导下开展工作。这不仅在法律层面是不成立的，而且在现实层面也常常带来一些问题。
严格来说，居委会是没有财产的，居委会也无权支配小区的资产。居委会工作的核心是人，如何把居民组织起来，以自治的方式来解决社区公共事务；业委会工作的核心是钱，如何合理地支配小区的公共资金，维护业主的正当权益。居委会工作要讲人情味，让生活其间的人感受到社区共同体的存在；业委会的工作要讲规则程序，分清楚业主的个体利益和小区的共同利益。
最后，小区的很多问题都源于外部，依靠单个小区往往是无法解决的，必须在街道、区乃至城市层面进行规划部署。譬如，解决邻避设施的问题：一是要有程序正义，邻避设施的选址必须基于一个公认的程序，让公众事先知情、参与决策；二是通过更安全的技术、更严格的监管、更合理的规划来降低设施的污染或风险水平，消除周边居民的顾虑；三是通过对周边居民进行一定的补偿。除了经济补偿以外，还可以尝试“建一配一”，譬如在垃圾焚烧厂的附近建设绿地公园以弥补他们的潜在损失。还有停车难和广场舞引发的纠纷问题，表面上是业主们的素质问题，实质上则是规划问题。政府在城市开发过程中要预留更多的土地用于公共停车场和社区公园的建设。小而分散的街心公园要比大广场和大公园更亲民、更实用。
编辑：程新友 jcfycxy@sina.com
神通广大的老大妈
作为一名长期观察上海基层治理的学者和一个普通的社区居民，笔者曾经见证过为数不少的物业纠纷，甚至还曾经亲身参与业主维权的活动。这么多年下来，我有一个小小的体会，凡是物业管理井井有条的小区，往往有一群热心社区事务的老大妈。这些老大妈一是有闲。有事没事在小区里逛逛，往往能够第一时间发现谁家违章搭建，谁家杂物侵占楼道，或者物业私自毁绿；二是敢言。声带高，叉腰肌发达，一旦指出问题，而物业公司迟迟不作为，他们就会集体跑到物业公司理论一番，让物业经理不得安生；三是在小区有一定知名度和人脉。左邻右舍都认识她们，也信任她们，有点类似于小区里的意见领袖。没有这样一群老大妈，任你再高档的小区，业主与物业的七年之痒总会不期而至。
笔者所住的小区就曾经有这样一群可爱、较真的老大妈，后来大妈们陆续搬家或辞世，小区的公共服务水平就开始显著下降。门卫不再那么尽职尽责了，维修人员的服务态度变差了，违章建筑施工了，物业还浑然不知，等到知道了，也无力制止和整改了。夫人笑道：“你看小区里这些公务员、老总、白领，还有你这个研究业主维权的学者，还比不上一群老大妈！”
其实，并不是老大妈神通广大，而是老大妈构成了一种常态化的监督机制和参与机制。社区事务都是鸡毛蒜皮的事情，一般所谓的成功人士，通常没有时间、也没有兴趣去斤斤计较；而这种普遍的漠视态度，时间一长就会改变社区的生态。各家自扫门前雪，似乎也挺好。当某个业主发现自己的权益受损时，而物业公司却漠然处之，甚至物业公司就是侵权者，他就只能一个人去战斗。由于维权成本高，需要投入大量的私人时间，有些业主也就心灰意懒，得过且过，财大气粗、心高气傲的索性就搬家了。
业委会的存在感
当下中国人有两种权利形态：一种是“李刚的权利”，这是权利的特权形态，专属于“强者”；另一种叫“秋菊的权利”，这是一种弱者的权利，权利的多少取决于你愿意为之付出多大的成本，当你不惜代价时，强者会承认你的部分权利。秋菊的叉腰肌发达，所以最后赢得了正义，虽然不是她最初设想的那样。而最为匮乏的是“常人的权利”，当你既不占据特权地位，也没有为权利而斗争的决心和行动，你的权利就是一纸空文。
在很大程度上，业主委员会这样一种制度安排就是为了解决常人的权利问题。从理论上讲，业委会可以解决集体行动的困境，由一个专门的机构代表业主的利益，贯彻业主大会的决定，并与物业公司等机构进行协商、谈判，降低业主维权的交易成本，为那些叉腰肌不够发达的业主撑腰。然而，在现实中，大多数的业主委员会是一个毫无存在感的机构，很多居民甚至不知道业委会主任是谁，业主遇到侵权问题，也是直接找物业公司交涉，或是向居委会或街道办事处寻求帮助。笔者所在的小区业委会一度瘫痪长达三年，维修基金被房管部门托管，以至于部分业主家里出现房顶渗水问题，也只能一拖再拖。与此同时，也有极少数业委会利用业主大会议事规则的漏洞，操纵业主表决或者在小区项目中收受回扣。
在基层的治理架构中，业委会与居委会、物业公司一道构成所谓的“三驾马车”。但不难发现，业委会在三驾马车当中是最为弱势的，很多小區的业委会形同虚设，既没有能力监督物业管理，也没有足够的权威调解业主与物业之间、业主与业主之间的纠纷。
在这种情形下，当业主遇到权益问题时，他们往往寻求其他的渠道和方式。业主论坛的活跃程度往往比业主委员会的运作情况更能反映一个社区的凝聚力。尤其是在相对高档的商品房社区，业主们平常不太拉家常，邻里之间熟悉的程度较低，但却很乐于在业主论坛上进行交流。遇到了棘手的问题，到业主论坛上抱怨或者发求助帖，常常会得到其他业主的热心回应。在很大程度上，网络降低了参与的门槛和成本，不需要组织者，不需要协调统一的时间、地点，碎片化的时间也可以用于公共讨论；匿名化的网络ID也减轻了人际交往的压力和顾虑；热心社区事务的积极分子还会在业主论坛基础上发展即时通讯工具，譬如QQ群、微信群，使业主的联系更加紧密。长期的网络交往也强化了业主的社区认同，当然，仅仅是虚拟空间的联络还不足以建构真正的社区团结，有的业主论坛也会组织线下活动，包括AA制聚餐、自驾游、亲子活动等，线上线下的频繁互动使社区共同体在一定程度上成为可能。这样的社区在面对权益受损的情形时，通常比一般的社区具有更强的集体行动能力，业主更容易被动员起来，维权领袖和积极分子也更容易得到普通业主的信任，而这些会提高维权行动成功的概率。
与业委会相比，业主论坛的自发性更强；业委会是小区里的公共组织，业主论坛既讨论公共事务，也讨论家长里短的私人事务，譬如分享生活信息、交流育儿经验。业主论坛所形成的社区认同、邻里信任，有助于提高居民对社区公共事务的参与积极性。这对于居委会、业委会的工作来说，既是一种支持，也是一种监督，有利于提高社区公共事务的透明度。
社区治理靠什么
当下，小区层面的矛盾纠纷已经日益突显：停车难的问题——小区车位不足，除了有产权的车库以外，要不要设固定车位，还是说全部改为临时车位，先到先得？小区车位的收入如何分配，业主与物业公司各占几成？维修基金的管理问题——谁有权动用维修基金，什么样的问题可以动用维修基金，在房龄接近20年的“大龄商品房社区”，维修基金不敷使用怎么办？老式多层社区要不要装电梯，需要全体业主一致同意还是少数服从多数，安装电梯的费用如何分摊？广场舞扰民怎么办，如何平衡运动型大妈与宅男宅女的需求矛盾？更棘手的是邻避的问题，大家都期望兴建变电站、垃圾焚烧厂、信号塔等公共设施，但就是不愿意建在我们小区门口。 上述问题绝不是依靠大嗓门、叉腰肌就可以解决的。要实现业主与物业管理的良性互动，还需要好的制度设计、好的社区治理机制。
首先，我们必须明白，让每一个居民都积极参与社区公共事务，这是不现实的，也没必要的。这与居民的素质无关。事实上，根据我们长期以来的观察，接受过良好教育、从事着高收入职业的居民，对社区事务的关心程度往往很低。道理很简单，他们的生活重心不在小区，而在单位。这些人参与社区事务的机会成本太高。社区的日常治理主要还是要依靠退休老人和家庭主妇，他们也有走出家门、融入社区的意愿。只要每个家庭有一个人对社区事务有所关心，社区就有凝聚力了；只要每个楼道有一个积极分子，社区就有动员能力了。但社区应该有一套议事规则和工作机制，既能应付日常的“低度参与”，又能应对维权过程中的“高度参与”，及时介入和协调，启动“一事一議”的程序，避免冲突的激化。
其次，要未雨绸缪，解决“后黄菊干部”时代的社区人才问题。上世纪90年代，上海纺织系统、冶金系统等国有企业的政工干部（工会主席、组织部长、宣传部长、妇联主任等），因国企改革而“下岗分流”；黄菊担任市委书记期间，将这批干部派往社区，担任居民区支书、居委会主任等职务，因此这批社区干部也被市民称为“黄菊干部”，他们的文化素养、工作能力远胜老一辈的“婆婆妈妈”，为上海的社区建设注入了一股新鲜力量。
而今，这批社区干部大多年迈，不少人已是“超龄服役”，接下来谁是社区精英？上海市现在的做法是新老结合，一方面在退休干部职工中寻找热心人，另一方面让大学毕业生进居委会。从目前的反馈来看，似乎效果不佳，不少居民认为大学生进居委会是一种就业导向，会把居委会变成一个朝九晚五的行政组织，特别是有些大学生居民委员并不住在本小区，跟小区居民的关系相对疏远，流动性也比较大。
在笔者看来，让大学应届毕业生进入社区服务中心和社会工作站更为合适，因为这一类的岗位更需要专业性；而居委会和业委会这一类选举产生的机构，生活阅历、社交技能以及与居民的熟悉程度更为重要。
再次，居委会与业委会的关系必须理顺。不少居委会主任甚至业委会成员，潜意识里都认为业委会是居委会的下属机构或工作条线，业委会在居委会的领导下开展工作。这不仅在法律层面是不成立的，而且在现实层面也常常带来一些问题。
严格来说，居委会是没有财产的，居委会也无权支配小区的资产。居委会工作的核心是人，如何把居民组织起来，以自治的方式来解决社区公共事务；业委会工作的核心是钱，如何合理地支配小区的公共资金，维护业主的正当权益。居委会工作要讲人情味，让生活其间的人感受到社区共同体的存在；业委会的工作要讲规则程序，分清楚业主的个体利益和小区的共同利益。
最后，小区的很多问题都源于外部，依靠单个小区往往是无法解决的，必须在街道、区乃至城市层面进行规划部署。譬如，解决邻避设施的问题：一是要有程序正义，邻避设施的选址必须基于一个公认的程序，让公众事先知情、参与决策；二是通过更安全的技术、更严格的监管、更合理的规划来降低设施的污染或风险水平，消除周边居民的顾虑；三是通过对周边居民进行一定的补偿。除了经济补偿以外，还可以尝试“建一配一”，譬如在垃圾焚烧厂的附近建设绿地公园以弥补他们的潜在损失。还有停车难和广场舞引发的纠纷问题，表面上是业主们的素质问题，实质上则是规划问题。政府在城市开发过程中要预留更多的土地用于公共停车场和社区公园的建设。小而分散的街心公园要比大广场和大公园更亲民、更实用。
编辑：程新友 jcfycxy@sina.com