论文部分内容阅读
摘 要：加强宏观调控，推动房地产市场的持续健康发展是我们的理想目标，正致力于山东半岛及其黄河流域龙头城市建设的青岛市也不例外。青岛市地处沿海经济开放区，房地产市场发展的空间极其广阔。自中央开始加强房地产市场调控以来，青岛市渐渐陷入低迷状态。为此，必须转变观念，在严格调控政策的基础上，加强引导，遏制投机行为，协调供求矛盾，确保房地产市场的良性循环，为建设和谐青岛创造条件。
关键词：青岛市；房地产；政策调控
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）28—0157—02
2010年，全国范围内开展了一场大强度的房地产调控，到2012年，房地产调控政策贯穿始终，调控效果日渐凸显。受调控政策的影响，青岛市房地产市场波动较大，总体呈现出销售低迷、存量持续上升的状况。优越的自然环境和突出的经济实力，使得青岛地区的发展独具特色，也使得青岛地区的房地产发展的前景较为广阔，对此，必须给予高度的重视。
一、青岛房地产市场发展的社会经济环境
青岛不仅是半岛城市群中龙头城市，而且也是一座国际性城市，具有较高的房地产市场开发能力。
2011年年初，国务院正式批复了《山东半岛蓝色经济区发展规划》，山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省及其黄河流域经济社会发展的龙头城市，具有强大的人口吸聚能力。
作为国家历史文化名城和全国重点风貌保护城市，青岛秉承“打造优美环境，构建宜人之居”的理念，在城市规划、生态环境、居民住宅等方面得到全面发展，造就了经济与社会协调发展、人与自然和谐共处、城市个性突出、山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。被评为国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家节水型城市，并相继获得联合国和国家人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等荣誉称号。青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一。青岛冬无严寒，夏无酷暑，是著名的游览、避暑、疗养胜地，也为青岛的房地产提供了强大的吸引力。
作为沿海开放城市，青岛依托较强经济实力和强势海洋资源，成为东部沿海重要的国际性金融贸易、旅游、港口经济于一身的滨海城市。
青岛具有港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系，进一步增强了青岛城市的对外辐射力，房地产市场发展有着强有力的交通支撑。2011年6月底通车的海湾大桥和海底隧道，使半岛城市群区域内各中心城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与本地市内各县市形成“一小时经济圈” 成为现实，对于青岛房地产市场的发展有着强大的推动作用。
根据规划，到2020年青岛将成为中国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。根据青岛“十二五”规划纲要（草案）规划，未来五年内青岛市将发展成为环胶州湾的特大型城市，全市人口规模突破950万，城镇化率达到75%，中心城区规模将达到450万人，适时推进即墨、胶州、胶南纳入中心城区，扩大城市规模，形成以一主三辅、即墨、胶州、胶南为中心城区的大青岛格局，这为青岛市房地产市场的发展提供了一个良好的社会经济环境。
二、青岛房地产市场的调控概况
2009年，中国各地产市场房价不断上涨，各地地王层出不穷。随着中国经济回升态势的增强，中央对房地产市场也展开了密集调控。12月7日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房的供给，支持居民自住和改善性购房需求，由此确定了2010年的房地产调控政策的基本基调。
2011年1月26日，中央出台新国八条，具体包括：（1）进一步落实地方政府责任。（2）加大保障性安居工程建设。（3）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（4）强化差别化住房信贷政策。（5）严格住房用地供应管理。（6）合理引导住房需求。（7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。（8）坚持和强化舆论引导。
2011年1月28日至12月31日，青岛市在其市辖七区范围内实行了住房限购措施，内容由：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
限购令实施后，很多非住宅地产项目打出“不限购”牌以吸引客户。对此，青岛在交易环节对非住宅地产征收房产税，成为限购政策更加严厉的信号。
2011 年7 月22 日，青岛市国土资源和房屋管理局出台了《“限地价，竞公共租赁住房配建面积”土地出让方式》，指出：青岛将于下半年实施新的土地出让方式：凡规划为住宅的建设用地应优先配建公租房，配建比例不低于20%，具体面积通过“限地价，竞公共租赁住房配建面积”的出让方式确定。在出让土地上配建的公租房，由土地受让人投资建设并持有，可以先租后售，但出租期限不低于十年；开发企业投资经营公租房十年后，可按限价房价格出售，承租人具有优先购买权。
2011年12月15日，青岛市人民政府办公厅出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，通知指出，按照中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇的要求，为进一步巩固调控效果，切实促进青岛市房地产平稳、健康发展，经研究决定，青岛市市区（市辖七区）住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。同月27日，青岛市物价局出台《关于进一步加强我区房地产预（销）售市场监管工作的通知》，明确提出要监测土地出让价格，监测土地出让招标、拍卖、挂牌成交价格，监测土地类型分为住宅用地、工业用地、商业性用地、商住两用地，地块不分地段、大小、等级。这些措施表明2012年青岛市房地产调控政策依旧不会松懈。 三、调控期间青岛房地产市场的运行状况
统计表明，2011年1—10月份，全市房地产总投资643.7亿元，较去年同期增长29.9%，开发投资增速年内连续数月放缓。青岛市全市商品房新开工面积2011年1—10月份为3 897.8万平方米，面积同比去年减少了21.5%。在备案口径下，2011年青岛全市住宅新增122 598套约1 250.75万平方米，面积较去年同期大幅增加22.4%。全市住宅共签约86 997套约842.8万平方米，面积较去年同期减少了14.6%。青岛市住宅新增巨大、销售低迷，使得年底住宅存量最终突破千万平方米，达到1 08268套约1 120.92万平方米，面积同比大幅增长了70.1%。
2011—2012年青岛市房地产市场研究报告指出，限购以来，青岛土地市场的成交一直处于低迷状态，土地竞拍中，参与竞拍的开发商数量明显减少，甚至出现仅有一两家企业参与竞争的现象。开发商不敢大量拿地，有一部分原因是由于去年已购置土地，目前手中仍有余地；更多的原因在于，在宏观调控和信贷控制更为严格的情况下，由于对未来市场没有信心，开发商迫切需要回笼资金，降低投资；同时，国家出台的土地限价，也一定程度上抑制了土地成交的意愿。
2011年，青岛住宅市场上半年新增供应量相对较少，下半年新增供应量大幅增长，整个年度呈现出存量不断上升，库存压力极大、刚需成为绝对主力、部分楼盘以价换量效果明显、大幅优惠逐渐由郊区蔓延至市内四区等特点。到2011年年底，青岛七区住宅存量达到656万平方米，市区库存压力极大。限购令的实施，抑制了部分改善性需求和投资性需求，使市场刚需成为绝对主力。可见，合力推进青岛房地产调控确已十分必要而迫切。
四、推进青岛房地产调控的主要对策
1.继续加强对房地产的宏观调控，同时减轻针对房地产商的各项赋税。随着近几年沿海地区房价的不断高涨，全国的资金和财富不仅没有跟随国家政策投向中西部，反而集中投向了沿海地区的房地产业，由此进一步加剧了沿海地区与中西部的经济发展差距。因此，加强对房地产的宏观调控意义非凡。
2.完善评估机制，以更加严格抑制地产投机行为。目前，可以通过采取对二手房交易进行征税、加征房屋闲置税等方式进行管理，但是，二手房的评估必须尽快完善，以防止投机者以低于市场价进行评估，逃避征税。对二手房予以征税可以使炒房者退出市场，进一步抑制地产投机行为。
3.加快政府商品租赁房建设，完善新的住房保障体系。加快政府商品租赁房建设，有利于保障普通民众的生活，使房地产调控变得更直接有效、针对性更强，同时还可以增加居民消费，有利于各行业协调发展，完善新的住房保障体系，有效降低房地产市场的金融风险。为此，必须加大投入力度，在加快政府商品租赁房建设的同时，完善新的住房保障体系。
4.合理确定住房保障体系的受益对象，并引导消费者树立合理住房消费观。中国现阶段社会结构是倒“丁字型”的社会结构，为此，应首先解决最低收入家庭的住房问题，然后再将廉租住房制度的范围进一步扩大，经济适用房的供应对象也应设定为低收入困难家庭。与此同时，政府应当积极引导消费者树立由小到大、由低到高的消费观念，以此形成一个多元住房梯度的新型消费理念，逐步消除盲目攀比心理和“摆阔型”等住宅消费误区。
参考文献：
[1] 于琳方，徐长玉.中国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议 [J].中国物价，2008，（7）.
[2] 2011年青岛房地产市场宏观概况[Z].青岛锐理数据，2012—01—06.
[3] 青岛市人民政府.关于制定青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议[Z].
[4] 2010年青岛房地产市场年度分析[Z].地平线地产顾问机构，2010—01.
[5] 青岛城市规划（2006—2020）[Z].
[6] 青岛市国土资源和房屋管理局.关于落实住房限购政策有关事项的通知[Z].
[责任编辑 吴明宇]
关键词：青岛市；房地产；政策调控
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）28—0157—02
2010年，全国范围内开展了一场大强度的房地产调控，到2012年，房地产调控政策贯穿始终，调控效果日渐凸显。受调控政策的影响，青岛市房地产市场波动较大，总体呈现出销售低迷、存量持续上升的状况。优越的自然环境和突出的经济实力，使得青岛地区的发展独具特色，也使得青岛地区的房地产发展的前景较为广阔，对此，必须给予高度的重视。
一、青岛房地产市场发展的社会经济环境
青岛不仅是半岛城市群中龙头城市，而且也是一座国际性城市，具有较高的房地产市场开发能力。
2011年年初，国务院正式批复了《山东半岛蓝色经济区发展规划》，山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省及其黄河流域经济社会发展的龙头城市，具有强大的人口吸聚能力。
作为国家历史文化名城和全国重点风貌保护城市，青岛秉承“打造优美环境，构建宜人之居”的理念，在城市规划、生态环境、居民住宅等方面得到全面发展，造就了经济与社会协调发展、人与自然和谐共处、城市个性突出、山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。被评为国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家节水型城市，并相继获得联合国和国家人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等荣誉称号。青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一。青岛冬无严寒，夏无酷暑，是著名的游览、避暑、疗养胜地，也为青岛的房地产提供了强大的吸引力。
作为沿海开放城市，青岛依托较强经济实力和强势海洋资源，成为东部沿海重要的国际性金融贸易、旅游、港口经济于一身的滨海城市。
青岛具有港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系，进一步增强了青岛城市的对外辐射力，房地产市场发展有着强有力的交通支撑。2011年6月底通车的海湾大桥和海底隧道，使半岛城市群区域内各中心城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与本地市内各县市形成“一小时经济圈” 成为现实，对于青岛房地产市场的发展有着强大的推动作用。
根据规划，到2020年青岛将成为中国东部沿海区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。根据青岛“十二五”规划纲要（草案）规划，未来五年内青岛市将发展成为环胶州湾的特大型城市，全市人口规模突破950万，城镇化率达到75%，中心城区规模将达到450万人，适时推进即墨、胶州、胶南纳入中心城区，扩大城市规模，形成以一主三辅、即墨、胶州、胶南为中心城区的大青岛格局，这为青岛市房地产市场的发展提供了一个良好的社会经济环境。
二、青岛房地产市场的调控概况
2009年，中国各地产市场房价不断上涨，各地地王层出不穷。随着中国经济回升态势的增强，中央对房地产市场也展开了密集调控。12月7日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房的供给，支持居民自住和改善性购房需求，由此确定了2010年的房地产调控政策的基本基调。
2011年1月26日，中央出台新国八条，具体包括：（1）进一步落实地方政府责任。（2）加大保障性安居工程建设。（3）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（4）强化差别化住房信贷政策。（5）严格住房用地供应管理。（6）合理引导住房需求。（7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。（8）坚持和强化舆论引导。
2011年1月28日至12月31日，青岛市在其市辖七区范围内实行了住房限购措施，内容由：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
限购令实施后，很多非住宅地产项目打出“不限购”牌以吸引客户。对此，青岛在交易环节对非住宅地产征收房产税，成为限购政策更加严厉的信号。
2011 年7 月22 日，青岛市国土资源和房屋管理局出台了《“限地价，竞公共租赁住房配建面积”土地出让方式》，指出：青岛将于下半年实施新的土地出让方式：凡规划为住宅的建设用地应优先配建公租房，配建比例不低于20%，具体面积通过“限地价，竞公共租赁住房配建面积”的出让方式确定。在出让土地上配建的公租房，由土地受让人投资建设并持有，可以先租后售，但出租期限不低于十年；开发企业投资经营公租房十年后，可按限价房价格出售，承租人具有优先购买权。
2011年12月15日，青岛市人民政府办公厅出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，通知指出，按照中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇的要求，为进一步巩固调控效果，切实促进青岛市房地产平稳、健康发展，经研究决定，青岛市市区（市辖七区）住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。同月27日，青岛市物价局出台《关于进一步加强我区房地产预（销）售市场监管工作的通知》，明确提出要监测土地出让价格，监测土地出让招标、拍卖、挂牌成交价格，监测土地类型分为住宅用地、工业用地、商业性用地、商住两用地，地块不分地段、大小、等级。这些措施表明2012年青岛市房地产调控政策依旧不会松懈。 三、调控期间青岛房地产市场的运行状况
统计表明，2011年1—10月份，全市房地产总投资643.7亿元，较去年同期增长29.9%，开发投资增速年内连续数月放缓。青岛市全市商品房新开工面积2011年1—10月份为3 897.8万平方米，面积同比去年减少了21.5%。在备案口径下，2011年青岛全市住宅新增122 598套约1 250.75万平方米，面积较去年同期大幅增加22.4%。全市住宅共签约86 997套约842.8万平方米，面积较去年同期减少了14.6%。青岛市住宅新增巨大、销售低迷，使得年底住宅存量最终突破千万平方米，达到1 08268套约1 120.92万平方米，面积同比大幅增长了70.1%。
2011—2012年青岛市房地产市场研究报告指出，限购以来，青岛土地市场的成交一直处于低迷状态，土地竞拍中，参与竞拍的开发商数量明显减少，甚至出现仅有一两家企业参与竞争的现象。开发商不敢大量拿地，有一部分原因是由于去年已购置土地，目前手中仍有余地；更多的原因在于，在宏观调控和信贷控制更为严格的情况下，由于对未来市场没有信心，开发商迫切需要回笼资金，降低投资；同时，国家出台的土地限价，也一定程度上抑制了土地成交的意愿。
2011年，青岛住宅市场上半年新增供应量相对较少，下半年新增供应量大幅增长，整个年度呈现出存量不断上升，库存压力极大、刚需成为绝对主力、部分楼盘以价换量效果明显、大幅优惠逐渐由郊区蔓延至市内四区等特点。到2011年年底，青岛七区住宅存量达到656万平方米，市区库存压力极大。限购令的实施，抑制了部分改善性需求和投资性需求，使市场刚需成为绝对主力。可见，合力推进青岛房地产调控确已十分必要而迫切。
四、推进青岛房地产调控的主要对策
1.继续加强对房地产的宏观调控，同时减轻针对房地产商的各项赋税。随着近几年沿海地区房价的不断高涨，全国的资金和财富不仅没有跟随国家政策投向中西部，反而集中投向了沿海地区的房地产业，由此进一步加剧了沿海地区与中西部的经济发展差距。因此，加强对房地产的宏观调控意义非凡。
2.完善评估机制，以更加严格抑制地产投机行为。目前，可以通过采取对二手房交易进行征税、加征房屋闲置税等方式进行管理，但是，二手房的评估必须尽快完善，以防止投机者以低于市场价进行评估，逃避征税。对二手房予以征税可以使炒房者退出市场，进一步抑制地产投机行为。
3.加快政府商品租赁房建设，完善新的住房保障体系。加快政府商品租赁房建设，有利于保障普通民众的生活，使房地产调控变得更直接有效、针对性更强，同时还可以增加居民消费，有利于各行业协调发展，完善新的住房保障体系，有效降低房地产市场的金融风险。为此，必须加大投入力度，在加快政府商品租赁房建设的同时，完善新的住房保障体系。
4.合理确定住房保障体系的受益对象，并引导消费者树立合理住房消费观。中国现阶段社会结构是倒“丁字型”的社会结构，为此，应首先解决最低收入家庭的住房问题，然后再将廉租住房制度的范围进一步扩大，经济适用房的供应对象也应设定为低收入困难家庭。与此同时，政府应当积极引导消费者树立由小到大、由低到高的消费观念，以此形成一个多元住房梯度的新型消费理念，逐步消除盲目攀比心理和“摆阔型”等住宅消费误区。
参考文献：
[1] 于琳方，徐长玉.中国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议 [J].中国物价，2008，（7）.
[2] 2011年青岛房地产市场宏观概况[Z].青岛锐理数据，2012—01—06.
[3] 青岛市人民政府.关于制定青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议[Z].
[4] 2010年青岛房地产市场年度分析[Z].地平线地产顾问机构，2010—01.
[5] 青岛城市规划（2006—2020）[Z].
[6] 青岛市国土资源和房屋管理局.关于落实住房限购政策有关事项的通知[Z].
[责任编辑 吴明宇]