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摘要：不动产统一登记是2007年我国《物权法》出台时即确定的政策，但囿于改革阻力，不动产统一登记一直未被落实，直至新一届政府上台后才重新将不动产统一登记提上议事日程。如果按照中央规定，2016年能够全面实施统一登记，那么该顶层设计将会对房地产市场的发展、反腐、房产税的推广等社会许多层面都有重要的影响。其中，对房产税的影响就值得期待，首先不动产登记会给房产税的实施提供基础性的技术前提；其次，不动产登记对房产税的税源也有重要影响；最后，它也会促进房产税等财产税的税制改革，推动税种合并。但对一项政策的预期不能太过理想，尤其是不动产统一登记将遭遇巨大阻力，最终造成影响的大小将和不动产统一登记制度本身的落实程度形成正比。
关键词：不动产；统一登记；房产税；改革
2013年11月20日国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度，2014年3月不动产登记部际联席会议首次召开，5月不动产登记局正式挂牌，8月15日《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》发布，中央的一系列动作积极推动着不动产统一登记制度的出台。而房产税是我国近年来调控房地产市场的主要财税手段，从2011年1月28日上海、重庆两地正式对个人住房试点征收房产税以来，房产税增加试点、全面推广的声音就一直不曾停过。那么不动产统一登记制度的出台对正在试点的房产税会有怎样的影响呢？
一、不动产统一登记：顶层设计。阻力甚巨
不动产是指不可移动之物，通常指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产可以说是当下中国绝大部分民众拥有财富的存在方式，尤其是房屋。不动产登记是指不动产登记机构依登记权利人的申请或者依职权，按照法律的规定，将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记科学工作簿，并颁发权利证书的行为。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》给不动产、不动产登记都给出了定义，有利于从宏观上指导全国的不动产统一登记工作，厘清不动产登记工作和其他非不动产登记的关系。
2014年出台的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第四条将不动产权利分为十类，它们分别是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。这涵盖了我国城市和乡村所有的不动产权利，将之前分散在多个部门的登记工作如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记，整合在了一起。
长期以来，我国不动产登记制度存在诸多问题，比如我国现行的关于不动产登记的法律法规主要有《土地法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等，这种依据散乱、内容多有矛盾的不动产登记规定，是导致我国不动产登记制度混乱不堪局面的重要根源。还有上文提到的不动产登记机关不统一的问题，由此进一步导致各部门、各地区登记程序都不统一，比如关于登记申请人的资格、是否公示等都各有不同的规定，其最后颁发的权属证书也不一样。这给市场经济带来很大的不便，普通民众好不容易拥有了自己的不动产，却不知道到哪个部门确认自己的权利；即使民众拿到了从各个部门办来的权属证书，国家对市场上究竟存在多少不动产、分别归属于谁也很难弄清楚，因为没有统一的不动产信息管理基础平台，自己也是一笔糊涂账，更难谈上有效的监管，这也就是今年各地接连爆出“房叔”、“房姐”的原因所在。
而伴随《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》以及随后的正式稿的出台，不动产登记将拥有统一的法律依据、统一的登记机关、统一的登记程序、统一的权属证书，从而建立各部门能够信息共享的不动产信息管理基础平台，那么对《物权法》的落实，对促进房地产市场的持续健康发展将有莫大的好处，对国家的反腐工作、房产税的推广也都有间接的促进作用，对社会生活的影响也将是方方面面的。
但光看到以上这些好处是不够的，由于不动产统一登记将打破一直以来的条块分割，将涉及十余个部门的职责和权力整合、统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配，也不可避免要触及其他部门的实际利益，所要遭遇的阻力不可小觑；此外，不动产统一登记后，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，这种“以人查房”不仅会成为一些官员的梦魇，也会成为“房叔、房姐”这些投机客头疼的问题，所以不动产统一登记肯定也会引起部分官员、投机商人的激烈反对；还有不动产统一登记涉及到个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念相悖，同时人们也担忧个人财产信息泄露。
二、房产税：调控钝器，前景可期
房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征收在我国由来已久，现行房产税的基本规范是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
房地产业是我国的支柱性产业，推动了我国GDP的持续快速增长。然而蓬勃发展的房地产经济也使得房地产市场出现了一些问题。居民对住房的刚性需求加上“炒房团”的投机需求，使得我国房价日益高涨，使得我国居民，尤其是中低收入居民在购房中承受着巨大的经济压力和生活压力。社会财富越来越倾向于聚集在少数人手中，社会贫富差距逐渐加大，社会的稳定和谐受到影响。而且大规模的房地产投机行为和房地产按揭在无形当中增加了我国金融市场的风险，不利于经济的稳定发展。所以，今年来，中央政府越来越重视运用房产税等税收政策来调整过快上涨的房价。
房产税兼有直接税和间接税两种属性，对调节收入分配和有效配置资源等起到了非常重要的作用。现行房产税有两种计算方法，一种是从价计征，是按照房产原值一次性扣除10-30%后的余值缴纳，年税率为1.2%；另一种是从租计征，即房产用来出租的，以房产的租金收入作为房产税的计税依据，税率为12%，按年征收。房产税有三个特点：第一，房产税属于财产税的一种，是财产税中的个别财产税，其征收对象只针对房屋；第二，房产税的征收范围不包括农村，只限于城镇的经营房屋；第三，房产税征收办法按照房屋不同的经营使用方式来规定，自用经营性房屋按房产计税余值按年征收，出租房屋按租金收入按年征收。 房产税对降房价的作用是有限的，2011年沪渝两地开始房产税试点，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%，只对增量房征收房产税，而不对存量房征收房产税；重庆则对新拥有的独栋住宅和新购高档住宅征收房产税，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%，对于已购老独栋住宅，免征面积高达180平方米，对于新购独栋住宅免征面积高达100平方米，所以可以看出其主要是为了增加特定房屋持有环节的税负，从而增加投资性购房者的负担，降低投资者和投机者的收入预期，然而这一预期并不能从根本上改变房价走势。抑制房价，还是要靠平衡供需矛盾。就沪渝两地的房产税试点来看，其增加的地方税收收入是非常有限的，无法改变地方以土地财政为主的收入格局。但房产税作为一项长期的税收政策，其长期的调控效果还是值得期待的，尤其是在减少投资性购房、调整社会收入差距方面。
三、两者关系：技术前提。休戚相关
1.不动产统一登记为征房产税提供条件
房地产业内有人形象地将房产税和不动产统一登记比喻成一对“孪生兄弟”：不动产统一登记影响房产税全面展开，房产税又协同不动产统一登记推动房地产市场持续健康发展。一直以来，我国房产税征管中存在的一个很大的现实困境就是，我国缺乏完善的财产登记制度，尤其是缺乏私有财产登记制度。目前我国还没有明确的财产登记法律规定，缺乏一个权威性的申报和登记档案。而房产是各界民众都很关注的焦点问题，随着《不动产登记暂行条例》及后续正式法规的出台，不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税的全面推广、遗产税的开征提供条件，这对于规范房地产市场和房地产调控有重要意义。
2.不动产统一登记为房产税开辟税源
伴随不动产统一登记及住房信息系统的建立，就会对市场上存在的部分灰色房源存量有威慑作用，一旦这些灰色房源被清查出来，无疑就会给房产税开辟出一大税源。退一步说，如果市场上的灰色存量房感觉到危险，那么就会出现部分抛售，这也就达到了房地产市场调控的目标。
房产税在我国尚未全面推广，如果不动产统一登记得到落实，那么未来的房产税征税门槛将会很关键，因为中产阶层中的财富大部分以房产的形式存在，未来政府在确定征税门槛的时候，必须谨慎决定，以确保中国中产阶层的崛起，而且使社会财富分配更加合理，使投向房产的民间资本转向其他领域。
3.不动产统一登记将推动房产税征税改革
中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。财政部财税改革负责人指出，未来完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，在推进个人住房房产税试点之外，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性购买住房实行高度超额累进税率。
要实现“公平土地税负，强化保有环节”的税收改革目标，只有通过税制改革，税种合并来实现，尤其要通过统一征收不动产占有课税来实现。在我国现行的税种中，可以归为不动产占有课税的税种包括城镇土地使用税、城市房地产税、房产税以及耕地占用税。由此可以看出，中国现行的不动产占有课税在整体上表现为一套内外有别、城乡有别以及土地和建筑物有别的税制。对土地和建筑物分别设置税种在国际上尚有惯例可循，但区分内外和城乡分别设置税种的做法在世界上却实属罕见。这种内外有别和城乡有别的不动产占有课税造成了形式上和事实上的不公平。
从中国现行不动产占有课税在实践中暴露的问题来看，随着未来不动产统一登记的实现，中国应该选择统一的立法模式，即实行“四税合一”，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税以及耕地占用税四个税种整合在一起，设置统一的“不动产占有税”。
四、结语
不动产统一登记要发生应有的作用，尤其是本文所讨论的对房产税的影响，有一个前提，就是不动产统一登记制度要得到认真落实。但正如前文所述，不动产统一登记面临的阻力很大，其顺利实施，主要取决于管理层所制定政策的内在逻辑一致性与合理性以及中央政府的决心，其最终取得成效的大小也与该制度贯彻落实的情况密切相关。
关键词：不动产；统一登记；房产税；改革
2013年11月20日国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度，2014年3月不动产登记部际联席会议首次召开，5月不动产登记局正式挂牌，8月15日《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》发布，中央的一系列动作积极推动着不动产统一登记制度的出台。而房产税是我国近年来调控房地产市场的主要财税手段，从2011年1月28日上海、重庆两地正式对个人住房试点征收房产税以来，房产税增加试点、全面推广的声音就一直不曾停过。那么不动产统一登记制度的出台对正在试点的房产税会有怎样的影响呢？
一、不动产统一登记：顶层设计。阻力甚巨
不动产是指不可移动之物，通常指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产可以说是当下中国绝大部分民众拥有财富的存在方式，尤其是房屋。不动产登记是指不动产登记机构依登记权利人的申请或者依职权，按照法律的规定，将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记科学工作簿，并颁发权利证书的行为。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》给不动产、不动产登记都给出了定义，有利于从宏观上指导全国的不动产统一登记工作，厘清不动产登记工作和其他非不动产登记的关系。
2014年出台的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第四条将不动产权利分为十类，它们分别是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。这涵盖了我国城市和乡村所有的不动产权利，将之前分散在多个部门的登记工作如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记，整合在了一起。
长期以来，我国不动产登记制度存在诸多问题，比如我国现行的关于不动产登记的法律法规主要有《土地法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等，这种依据散乱、内容多有矛盾的不动产登记规定，是导致我国不动产登记制度混乱不堪局面的重要根源。还有上文提到的不动产登记机关不统一的问题，由此进一步导致各部门、各地区登记程序都不统一，比如关于登记申请人的资格、是否公示等都各有不同的规定，其最后颁发的权属证书也不一样。这给市场经济带来很大的不便，普通民众好不容易拥有了自己的不动产，却不知道到哪个部门确认自己的权利；即使民众拿到了从各个部门办来的权属证书，国家对市场上究竟存在多少不动产、分别归属于谁也很难弄清楚，因为没有统一的不动产信息管理基础平台，自己也是一笔糊涂账，更难谈上有效的监管，这也就是今年各地接连爆出“房叔”、“房姐”的原因所在。
而伴随《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》以及随后的正式稿的出台，不动产登记将拥有统一的法律依据、统一的登记机关、统一的登记程序、统一的权属证书，从而建立各部门能够信息共享的不动产信息管理基础平台，那么对《物权法》的落实，对促进房地产市场的持续健康发展将有莫大的好处，对国家的反腐工作、房产税的推广也都有间接的促进作用，对社会生活的影响也将是方方面面的。
但光看到以上这些好处是不够的，由于不动产统一登记将打破一直以来的条块分割，将涉及十余个部门的职责和权力整合、统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配，也不可避免要触及其他部门的实际利益，所要遭遇的阻力不可小觑；此外，不动产统一登记后，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，这种“以人查房”不仅会成为一些官员的梦魇，也会成为“房叔、房姐”这些投机客头疼的问题，所以不动产统一登记肯定也会引起部分官员、投机商人的激烈反对；还有不动产统一登记涉及到个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念相悖，同时人们也担忧个人财产信息泄露。
二、房产税：调控钝器，前景可期
房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征收在我国由来已久，现行房产税的基本规范是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
房地产业是我国的支柱性产业，推动了我国GDP的持续快速增长。然而蓬勃发展的房地产经济也使得房地产市场出现了一些问题。居民对住房的刚性需求加上“炒房团”的投机需求，使得我国房价日益高涨，使得我国居民，尤其是中低收入居民在购房中承受着巨大的经济压力和生活压力。社会财富越来越倾向于聚集在少数人手中，社会贫富差距逐渐加大，社会的稳定和谐受到影响。而且大规模的房地产投机行为和房地产按揭在无形当中增加了我国金融市场的风险，不利于经济的稳定发展。所以，今年来，中央政府越来越重视运用房产税等税收政策来调整过快上涨的房价。
房产税兼有直接税和间接税两种属性，对调节收入分配和有效配置资源等起到了非常重要的作用。现行房产税有两种计算方法，一种是从价计征，是按照房产原值一次性扣除10-30%后的余值缴纳，年税率为1.2%；另一种是从租计征，即房产用来出租的，以房产的租金收入作为房产税的计税依据，税率为12%，按年征收。房产税有三个特点：第一，房产税属于财产税的一种，是财产税中的个别财产税，其征收对象只针对房屋；第二，房产税的征收范围不包括农村，只限于城镇的经营房屋；第三，房产税征收办法按照房屋不同的经营使用方式来规定，自用经营性房屋按房产计税余值按年征收，出租房屋按租金收入按年征收。 房产税对降房价的作用是有限的，2011年沪渝两地开始房产税试点，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%，只对增量房征收房产税，而不对存量房征收房产税；重庆则对新拥有的独栋住宅和新购高档住宅征收房产税，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%，对于已购老独栋住宅，免征面积高达180平方米，对于新购独栋住宅免征面积高达100平方米，所以可以看出其主要是为了增加特定房屋持有环节的税负，从而增加投资性购房者的负担，降低投资者和投机者的收入预期，然而这一预期并不能从根本上改变房价走势。抑制房价，还是要靠平衡供需矛盾。就沪渝两地的房产税试点来看，其增加的地方税收收入是非常有限的，无法改变地方以土地财政为主的收入格局。但房产税作为一项长期的税收政策，其长期的调控效果还是值得期待的，尤其是在减少投资性购房、调整社会收入差距方面。
三、两者关系：技术前提。休戚相关
1.不动产统一登记为征房产税提供条件
房地产业内有人形象地将房产税和不动产统一登记比喻成一对“孪生兄弟”：不动产统一登记影响房产税全面展开，房产税又协同不动产统一登记推动房地产市场持续健康发展。一直以来，我国房产税征管中存在的一个很大的现实困境就是，我国缺乏完善的财产登记制度，尤其是缺乏私有财产登记制度。目前我国还没有明确的财产登记法律规定，缺乏一个权威性的申报和登记档案。而房产是各界民众都很关注的焦点问题，随着《不动产登记暂行条例》及后续正式法规的出台，不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税的全面推广、遗产税的开征提供条件，这对于规范房地产市场和房地产调控有重要意义。
2.不动产统一登记为房产税开辟税源
伴随不动产统一登记及住房信息系统的建立，就会对市场上存在的部分灰色房源存量有威慑作用，一旦这些灰色房源被清查出来，无疑就会给房产税开辟出一大税源。退一步说，如果市场上的灰色存量房感觉到危险，那么就会出现部分抛售，这也就达到了房地产市场调控的目标。
房产税在我国尚未全面推广，如果不动产统一登记得到落实，那么未来的房产税征税门槛将会很关键，因为中产阶层中的财富大部分以房产的形式存在，未来政府在确定征税门槛的时候，必须谨慎决定，以确保中国中产阶层的崛起，而且使社会财富分配更加合理，使投向房产的民间资本转向其他领域。
3.不动产统一登记将推动房产税征税改革
中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要加快房地产税立法并适时推进改革。财政部财税改革负责人指出，未来完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，在推进个人住房房产税试点之外，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性购买住房实行高度超额累进税率。
要实现“公平土地税负，强化保有环节”的税收改革目标，只有通过税制改革，税种合并来实现，尤其要通过统一征收不动产占有课税来实现。在我国现行的税种中，可以归为不动产占有课税的税种包括城镇土地使用税、城市房地产税、房产税以及耕地占用税。由此可以看出，中国现行的不动产占有课税在整体上表现为一套内外有别、城乡有别以及土地和建筑物有别的税制。对土地和建筑物分别设置税种在国际上尚有惯例可循，但区分内外和城乡分别设置税种的做法在世界上却实属罕见。这种内外有别和城乡有别的不动产占有课税造成了形式上和事实上的不公平。
从中国现行不动产占有课税在实践中暴露的问题来看，随着未来不动产统一登记的实现，中国应该选择统一的立法模式，即实行“四税合一”，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税以及耕地占用税四个税种整合在一起，设置统一的“不动产占有税”。
四、结语
不动产统一登记要发生应有的作用，尤其是本文所讨论的对房产税的影响，有一个前提，就是不动产统一登记制度要得到认真落实。但正如前文所述，不动产统一登记面临的阻力很大，其顺利实施，主要取决于管理层所制定政策的内在逻辑一致性与合理性以及中央政府的决心，其最终取得成效的大小也与该制度贯彻落实的情况密切相关。