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一、城市化进程中我国住宅产业的现状与发展
近年来，中国住房体制发生了根本性的转变，旧的住房分配体制基本打破，新的住房体制初步形成。在住房货币分配政策、住房税收政策、住房金融政策等相关政策的综合作用下，住宅建设取得了前所未有的巨大成就。城镇住宅年均建成6.2亿平方米，农村住宅年均建成6.7亿平方米。城镇人均建筑面积由1995年的16.2平方米提高到2000年的20平方米。我国人均GDP已达到1240美元，正处在城市化发展和住房消费的上升阶段。我国城市化也将以每年1%左右的速度发展。考虑到推进城市化发展进程、旧城改造、无房户解困、住宅更新换代等因素，住宅的需求将是巨大的，住宅建设任务将十分繁重。大规模的住宅建设给住宅产业的发展提供了一个良好的机遇，也给滞后的产业现状带来了严峻的挑战。
那么我国的住宅产业的现状和发展情景如何呢？总体说来我们可以把我国住宅产业的现状与发展态势概括如下：
（一）制定了住宅产业政策及相关实施文件
1999年8月，国务院办公厅批准转发了由建设部等八个部委局提出的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，提出了住宅产业现代化的指导思想和主要目标。这些相关政策的出台，形成了中国住宅产业现代化的实施框架，主要包括：住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、住宅质量控制体系和住宅性能认定体系。这些体系成为推进住宅产业现代化工作的中心内容。
（二）通过产业结构的调整和优化，住宅产业开始走向规模化、集团化、品牌化的运作模式
据统计，我国最大的10家住宅开发商年平均竣工面积达到近30万平方米，美元资产达到100亿以上，说明住宅开发已经初步形成了一定的资本集中。加入WTO之后，这种态势得到了进一步的加强。
（三）科技成果转化速度提高，对传统产业的改造初见成效
住宅产业受到传统体制的影响，缺乏有序的产业整合和企业间的相互协调，制约了住宅建设增长方式的转变。为了改变这种状况，政府提出以科技为先导，用现代科学技术改造提升传统产业，提高住宅产业的技术水平和住宅建设的整体效率。
（四）住宅部品体系的进一步完善，加快了住宅的更新换代
1994年我国建筑市场上所能提供的建筑材料和部品仅4000种，“九五”期间，这种局面发生了巨大变化。中国钢材、水泥、玻璃产量保持世界首位；1993年建筑陶瓷和卫生陶瓷产量也已跃居世界第一；1996年电梯成为世界第二生产大国；化学建材产品生产能力也成倍增长。住宅部品体系的建立开始步入新的发展阶段。
（五）坚持可持续发展战略，节能和环保措施在逐步实施
在跨世纪发展进程中，环境和资源现状已经成为突出的制约因素。中国是一个能耗大国，能耗总量排在世界第二，我国的建筑面积计算采暖能耗是发达国家的3倍。中国政府一直十分重视住宅的节能问题，通过产业结构调整，大力进行墙体改革，开发节能住宅。下一步目标将是在2005年的节能基础上再降低能耗30%。住宅产业必须成为资源节约型和环保型的产业，各类绿色建材、中水处理回用、雨水收集利用、太阳能、风能和地下热能等洁净能源利用、垃圾处理和废水排放等成熟技术，将具有广阔的发展前景。
（六）数字化、信息化网络技术使住宅智能化水平在短时间内大幅度提高
国家颁布的技术政策和产业政策都将智能建筑列为发展重点。经过近10年的推广，网络技术已广泛进入普通家庭。信息产业的发展，促进了住宅产业由粗放型向集约型转变，提高了企业的创新能力和竞争力，使住宅建设领域中的资源配置更为有效。
（七）建造技术的发展，使住宅建筑体系上取得阶段性突破
为了在关键建造技术上有较大突破，建设部发布了《建筑业十项新技术》，有力地推动和提高了住宅建造水平和克服住宅建设中的质量通病,全国住宅的工程质量合格率逐年上升。
从而我们可以说，我国住宅建设走过的10年，住宅小区成片开发模式已被广泛采用，住宅规划设计水平大大提高，设计理念趋向市场化、国际化；住宅产业化已从概念到实施，产业化的总体框架已经建立，技术体系正在形成。
二、住宅建设过程中存在的问题
（一）城市化进程中住宅建设对农民土地的影响
伴随着城市化进程的加快，越来越多的人口转移向城市，而城市的土地供给却是有限的，为了满足日益增长的住宅需求，大多数城市选择扩大城市区域，把郊区纳入中心城市范围，把农村变成城市的郊区。这就要求政府从农民手中征缴土地。但如果不能很好地解决失地农民的生存问题，不能给他们提供一个稳定的收入来源，那么这必将会对社会造成一定的冲击，这将违背我国建立和谐社会的原意。综观我国现阶段的处理方式和手法，仍然存在着很多不尽如人意的地方。
（二）缺乏创新意识，缺少人文意识
盲目开发，缺乏整体统一规划，千篇一律，重复建设。住宅建设规划过程中，不能很好地考虑城市的人文积淀，往往与城市的人文底蕴相偏离。小区建设过后，住宅定位比较混乱。
（三）配套设施不够完善
配套设施跟不上城市建设的步伐。往往一个小区建成以后，交通设施，供水供电设施，有限电视网络，难以迅速跟进。物业管理不能进行很好的渗透，物业管理服务样式单一，不能很好地满足住房者的潜在需求，而且物业管理企业良
莠不齐。
（四）住宅建设落后的技术和粗放的生产方式导致资源消耗高，循环利用率低
因此较国际先进水平要耗费更多的自然资源。目前我国城市污水处理后的回用率仅为发达国家的1/4。建筑用钢材和水泥的强度较低，与发达国家相比钢材消耗高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗80公斤水泥。建筑用材大量采用水泥硅酸盐材料，硅酸盐材料是不可再生的资源将变成难以循环再利用的废弃物，给环境造成很大的压力。
（五）环境污染问题
落后的住宅生产方式与技术所造成大气污染、水污染、室内空气污染问题也比较突出。建筑用能产生的气体排放占到全国温室气体排放的25%。北方城市冬季由于燃煤导致空气污染指数是世界卫生组织提出的最高标准的2～5倍。
三、对策
（一）加强法制管理，對失地农民切实作好补贴，帮其安排稳定的收入来源，避免由于征地的原因，导致农民的生活水平下降。
（二）考虑人文因素，形成与城市文化与购房群体相吻合的小区规划建设。在小区规划过程中，充分考虑与所在城市的人文脉络是否相互协调。在进行产品开发定位时，事先对本小区的住宅进行定位。考虑购房者所属的社会集团的层次以及他们所属的社会集团的共同偏好和具体需求，对土地进行分门别类的开发，最大化地创造社会福利。
（三）加强配套设施建设，完善城市供水供电网络管道的建设。加强对网络管道的监控和维修，避免出现大的意外情况，形成应急处理机制，尽量减少由此对住宅居民户的影响。
（四）进行合理经济分析。最大化地利用土地的价值。根据城市的产业结构和产业层次，划分城市的产业经济区域，最大化地利用城市土地的价值。因此在城市中心地带更适合用来发展商业房地产项目，如写字楼、商厦等，同时住宅区可考虑向郊区发展。
（五）进行住宅建设时，发展省地、宜居型产品，有效利用土地资源，提高居民生活舒适度。在房地产开发过程中，合理规划建设用地，有效利用土地资源。同时要考虑居民户更高一层次的需求，加强自然化、人性化和人文化的建设，在保证住宅绿化面积等量的方面的努力的同时，在绿色住宅方面下好工夫，力争在单位面积上获得最大的生态效益构建安全、健康、人与自然和谐共生的环境。
（六）发展住宅建设新技术。我们应当结合西方的先进技术和中国的具体国情，选用适合我国住宅建设的新技术，尽量减少能源消耗，走环境生态友好型的住宅建设路线。例如我们可以考虑采用节能省地的新住宅体系——多层轻钢结构住宅，这样既可以获得节地、节能、节水、有效利用土地资源，增加住宅使用面积的好处，还有利于环境保护。
（七）走资源节约的发展道路。住宅的建设与使用要耗费如此之大的资源，如果按目前住宅建设和使用的资源和材料消耗水平发展，势必对我国资源和环保产生巨大影响，也将成为建立资源节约型社会的障碍，唯一的途径就是走资源节约的发展道路。
总之，对中国进行城市化的改造和建设，是一项十分艰巨而有意义重大的工程。而住宅建设作为它的基础和传载体，更应该被放在重中之重的位置。我们应当深刻认清形势，结合我们的具体国情和工作实践，完善我们的城市化进程中的住宅建设，促进中国城市化进程的快速健康发展。
（作者单位：东北财经大学金广建设管理学院）
近年来，中国住房体制发生了根本性的转变，旧的住房分配体制基本打破，新的住房体制初步形成。在住房货币分配政策、住房税收政策、住房金融政策等相关政策的综合作用下，住宅建设取得了前所未有的巨大成就。城镇住宅年均建成6.2亿平方米，农村住宅年均建成6.7亿平方米。城镇人均建筑面积由1995年的16.2平方米提高到2000年的20平方米。我国人均GDP已达到1240美元，正处在城市化发展和住房消费的上升阶段。我国城市化也将以每年1%左右的速度发展。考虑到推进城市化发展进程、旧城改造、无房户解困、住宅更新换代等因素，住宅的需求将是巨大的，住宅建设任务将十分繁重。大规模的住宅建设给住宅产业的发展提供了一个良好的机遇，也给滞后的产业现状带来了严峻的挑战。
那么我国的住宅产业的现状和发展情景如何呢？总体说来我们可以把我国住宅产业的现状与发展态势概括如下：
（一）制定了住宅产业政策及相关实施文件
1999年8月，国务院办公厅批准转发了由建设部等八个部委局提出的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，提出了住宅产业现代化的指导思想和主要目标。这些相关政策的出台，形成了中国住宅产业现代化的实施框架，主要包括：住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、住宅质量控制体系和住宅性能认定体系。这些体系成为推进住宅产业现代化工作的中心内容。
（二）通过产业结构的调整和优化，住宅产业开始走向规模化、集团化、品牌化的运作模式
据统计，我国最大的10家住宅开发商年平均竣工面积达到近30万平方米，美元资产达到100亿以上，说明住宅开发已经初步形成了一定的资本集中。加入WTO之后，这种态势得到了进一步的加强。
（三）科技成果转化速度提高，对传统产业的改造初见成效
住宅产业受到传统体制的影响，缺乏有序的产业整合和企业间的相互协调，制约了住宅建设增长方式的转变。为了改变这种状况，政府提出以科技为先导，用现代科学技术改造提升传统产业，提高住宅产业的技术水平和住宅建设的整体效率。
（四）住宅部品体系的进一步完善，加快了住宅的更新换代
1994年我国建筑市场上所能提供的建筑材料和部品仅4000种，“九五”期间，这种局面发生了巨大变化。中国钢材、水泥、玻璃产量保持世界首位；1993年建筑陶瓷和卫生陶瓷产量也已跃居世界第一；1996年电梯成为世界第二生产大国；化学建材产品生产能力也成倍增长。住宅部品体系的建立开始步入新的发展阶段。
（五）坚持可持续发展战略，节能和环保措施在逐步实施
在跨世纪发展进程中，环境和资源现状已经成为突出的制约因素。中国是一个能耗大国，能耗总量排在世界第二，我国的建筑面积计算采暖能耗是发达国家的3倍。中国政府一直十分重视住宅的节能问题，通过产业结构调整，大力进行墙体改革，开发节能住宅。下一步目标将是在2005年的节能基础上再降低能耗30%。住宅产业必须成为资源节约型和环保型的产业，各类绿色建材、中水处理回用、雨水收集利用、太阳能、风能和地下热能等洁净能源利用、垃圾处理和废水排放等成熟技术，将具有广阔的发展前景。
（六）数字化、信息化网络技术使住宅智能化水平在短时间内大幅度提高
国家颁布的技术政策和产业政策都将智能建筑列为发展重点。经过近10年的推广，网络技术已广泛进入普通家庭。信息产业的发展，促进了住宅产业由粗放型向集约型转变，提高了企业的创新能力和竞争力，使住宅建设领域中的资源配置更为有效。
（七）建造技术的发展，使住宅建筑体系上取得阶段性突破
为了在关键建造技术上有较大突破，建设部发布了《建筑业十项新技术》，有力地推动和提高了住宅建造水平和克服住宅建设中的质量通病,全国住宅的工程质量合格率逐年上升。
从而我们可以说，我国住宅建设走过的10年，住宅小区成片开发模式已被广泛采用，住宅规划设计水平大大提高，设计理念趋向市场化、国际化；住宅产业化已从概念到实施，产业化的总体框架已经建立，技术体系正在形成。
二、住宅建设过程中存在的问题
（一）城市化进程中住宅建设对农民土地的影响
伴随着城市化进程的加快，越来越多的人口转移向城市，而城市的土地供给却是有限的，为了满足日益增长的住宅需求，大多数城市选择扩大城市区域，把郊区纳入中心城市范围，把农村变成城市的郊区。这就要求政府从农民手中征缴土地。但如果不能很好地解决失地农民的生存问题，不能给他们提供一个稳定的收入来源，那么这必将会对社会造成一定的冲击，这将违背我国建立和谐社会的原意。综观我国现阶段的处理方式和手法，仍然存在着很多不尽如人意的地方。
（二）缺乏创新意识，缺少人文意识
盲目开发，缺乏整体统一规划，千篇一律，重复建设。住宅建设规划过程中，不能很好地考虑城市的人文积淀，往往与城市的人文底蕴相偏离。小区建设过后，住宅定位比较混乱。
（三）配套设施不够完善
配套设施跟不上城市建设的步伐。往往一个小区建成以后，交通设施，供水供电设施，有限电视网络，难以迅速跟进。物业管理不能进行很好的渗透，物业管理服务样式单一，不能很好地满足住房者的潜在需求，而且物业管理企业良
莠不齐。
（四）住宅建设落后的技术和粗放的生产方式导致资源消耗高，循环利用率低
因此较国际先进水平要耗费更多的自然资源。目前我国城市污水处理后的回用率仅为发达国家的1/4。建筑用钢材和水泥的强度较低，与发达国家相比钢材消耗高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗80公斤水泥。建筑用材大量采用水泥硅酸盐材料，硅酸盐材料是不可再生的资源将变成难以循环再利用的废弃物，给环境造成很大的压力。
（五）环境污染问题
落后的住宅生产方式与技术所造成大气污染、水污染、室内空气污染问题也比较突出。建筑用能产生的气体排放占到全国温室气体排放的25%。北方城市冬季由于燃煤导致空气污染指数是世界卫生组织提出的最高标准的2～5倍。
三、对策
（一）加强法制管理，對失地农民切实作好补贴，帮其安排稳定的收入来源，避免由于征地的原因，导致农民的生活水平下降。
（二）考虑人文因素，形成与城市文化与购房群体相吻合的小区规划建设。在小区规划过程中，充分考虑与所在城市的人文脉络是否相互协调。在进行产品开发定位时，事先对本小区的住宅进行定位。考虑购房者所属的社会集团的层次以及他们所属的社会集团的共同偏好和具体需求，对土地进行分门别类的开发，最大化地创造社会福利。
（三）加强配套设施建设，完善城市供水供电网络管道的建设。加强对网络管道的监控和维修，避免出现大的意外情况，形成应急处理机制，尽量减少由此对住宅居民户的影响。
（四）进行合理经济分析。最大化地利用土地的价值。根据城市的产业结构和产业层次，划分城市的产业经济区域，最大化地利用城市土地的价值。因此在城市中心地带更适合用来发展商业房地产项目，如写字楼、商厦等，同时住宅区可考虑向郊区发展。
（五）进行住宅建设时，发展省地、宜居型产品，有效利用土地资源，提高居民生活舒适度。在房地产开发过程中，合理规划建设用地，有效利用土地资源。同时要考虑居民户更高一层次的需求，加强自然化、人性化和人文化的建设，在保证住宅绿化面积等量的方面的努力的同时，在绿色住宅方面下好工夫，力争在单位面积上获得最大的生态效益构建安全、健康、人与自然和谐共生的环境。
（六）发展住宅建设新技术。我们应当结合西方的先进技术和中国的具体国情，选用适合我国住宅建设的新技术，尽量减少能源消耗，走环境生态友好型的住宅建设路线。例如我们可以考虑采用节能省地的新住宅体系——多层轻钢结构住宅，这样既可以获得节地、节能、节水、有效利用土地资源，增加住宅使用面积的好处，还有利于环境保护。
（七）走资源节约的发展道路。住宅的建设与使用要耗费如此之大的资源，如果按目前住宅建设和使用的资源和材料消耗水平发展，势必对我国资源和环保产生巨大影响，也将成为建立资源节约型社会的障碍，唯一的途径就是走资源节约的发展道路。
总之，对中国进行城市化的改造和建设，是一项十分艰巨而有意义重大的工程。而住宅建设作为它的基础和传载体，更应该被放在重中之重的位置。我们应当深刻认清形势，结合我们的具体国情和工作实践，完善我们的城市化进程中的住宅建设，促进中国城市化进程的快速健康发展。
（作者单位：东北财经大学金广建设管理学院）