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【摘要】 农村集体建设用地入市是我国经济发展的必经之路，对于中国房地产业健康持续发展发挥着非常关键的作用。本文主要从正面影响与负面影响两个方面阐述了集体建设用地入市及其对房地产业的作用。在此基础上，提出了农村集体建设用地入市的有效策略，以期为引导集体建设用地入市、推动我国房地产业健康持续发展提供指导和借鉴。
【关键词】 房地产，集体建设用地，作用，策略
农村集体建设用地是建设用地的有机内容之一，长期以来，其流转问题始终受到社会各界的普遍重视。其仅仅利用土地征收这一个渠道变成国有土地，这样方可入市流转。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中对农村集体经营性建设用地的直接入市进行阐述，为深入农村土地制度改革提供了良好的机遇。有关部门的数据显示，中国建设用地总量为4.1亿亩，包括2.6亿亩农村居民点用地。充分表明了我国农村建设用地入市具有非常广阔的发展前景。现阶段，浙江、江苏等省已经开始进行了这方面的试点工作，探索集体土地的科学有效的流转模式。尽管现阶段我国法律政策之中依旧明确指出农村集体建设用地禁止开发为商品房住宅，然而该政策的颁布将在很大程度上降低我国土地供应紧张的不利格局，同时还能够有效抑制房地产价格逐渐增长的势头。鉴于这一个方面的原因，本文从正面影响与负面影响两个方面阐述了集体建设用地入市及其对房地产业的作用，提出了农村集体建设用地入市的有效策略，希望能够与业界同仁一同探讨这一问题，共同进步。
一、集体建设用地入市对房地产市场的作用分析
（一）正面作用
首先，有助于将房地产市场垄断打破，推动市场不断完善。长期以来，国家始终垄断着土地供给一级市场，而并没有将农村集体土地纳入其中。土地供给具有很大程度的非市场化、不公平现象。农村集体建设用地入市，能够和城市国有土地“同地、同价、同权”，表示大量村集体将发展成土地供给一级市场的主体，而将传统的国家垄断格局打破，推动房地产市场主体向着多元化的方向发展，促进市场展开公平竞争，促使土地价格合理回归，推动我国房地产业不断完善。
其次，应对供需矛盾，稳定房价。研究发现，土地成本在我国房地产市场中占据非常大的份额，由于国家长期垄断城市建设用地来源，导致房价和其价值发生一定的背离。对于地方政府来说，房地产税与土地出让金属于其主要财政收入，从而对于房价日益上涨产生一定的主推作用。虽然政府颁布实施了相关调控制度，然而在供需失衡的市场环境中根本发挥不了有效的作用。在这种形势下，要是农村集体建设用地可以入市，一方面能够在很大程度上缩减流转成本，降低交易成本，另一方面还能够使建设用地大幅提升，将相对较城市建设用地供求紧张状况彻底扭转，消除房地产泡沫，推动房价合理回归。市郊的集体用地将依靠其价格优势而促使企业向前聚集，将城市建设用地的紧张局面缓解。这样，城中的过去的工业用地就能够开发为房地产，特别是可以用于建设保障性住房，从而实现平抑房价、缓解住房难的目的。
再次，有助于农村土地市场的规范发展，切实维护广大人民群众的合法权益。按照法律条文，建设和买卖小产权房均为违法的。因广大农村地区存在大量的隐形土地市场，国内各个地区均存在或多或少的小产权房市场，特别在那些大城市，土地隐性市场非常无序，小产权房交易非常普遍，对于农民权益产生损害。集体建设用地入市，能够推动当前的隐性市场透明发展，使其成为合法行为，进一步规范农村土地市场，充分确保农民合法权益。
（二）负面作用
首先，使国家宏观调控变得更加困难。宏观调控基本上利用控制土地供给的方式进行的。国家利用制定供地计划、土地规划等方式，来控制城市建设用地。要是将农村集体建设用地入市，那么肯定会使国家调控的难度有所增加。鉴于当其住房难这一个问题，使得房地产业对投资非常具有吸引力。要是农村集体建设用地无法获得足够的投资，那么就非常有可能会受到利益的驱使而发展为房地产，与法律相背离，无形中增加了调控难度，或许将助长房地产泡沫。
其次，使征地成本与难度提高。如果集体建设用地入市，那么会使得土地身价明显提升，同时征地费用同样会有所增加，导致国家征地成本与难度不断提高。政府开始同样监管城市与农村房地产市场，使得管理费用有所提高。另一方面，土地收益同样将有所下降，使得政府财政困难加剧。
再次，将会造成土地供应失控和房产投资过热的不利局面。中国人口数目大，同时由于受到传统观念的作用，具有非常大的住房需求。同时，住房存在着一定的保值增值的作用，進一步调动了人们的购房欲望。尽管集体建设用地入市后仍然没有获得房地产开发的资格，然而当其无法充分吸引投资的时候，那么将导致有的人置法律于不顾而进行房地产业，使得用地数量大幅提高，造成房地产市场投资过热。进而导致房地产泡沫的产生，最终能够使房价剧烈震荡。
二、农村集体建设用地入市的有效策略
（一）切实强化土地资源的规划工作
集体建设用地人市必须坚持“规划覆盖”的基本思想，唯有那些在国土部门规划范围之内的集体建设用地才能够准许入市。国土部门应当认真编制城乡土地规划，同时还必须保证其得到贯彻落实。另一方面，应当协调好土地利用总体规划和城乡规划这两个方面的工作。
（二）应当认真做好年度用地计划
为构建起一个城乡统一的房地产市场，需要把集体建设用地归进建设用地年度计划的范畴，统一管理城乡建设用地，在此基础上，构建起城乡规划和建设用地年度计划对集体建设用地的双重审核制约机制，并且还需要注重土地供应的节奏，避免用地进入混乱状态。
（三）进一步改进相关法律制度
我国发展进入到了转型阶段，相关法律制度已经很难适应社会发展现状，特别是无法满足现阶段的土地供需形势。尽管国家在关于规范集体建设用地方面颁布了不少政策，然而多数均超越了《土地管理法》的范畴，因此，需要及时对《土地管理法》进行修订，以确保全国各地试点相关政策与法律相一致，促进农村集体建设用地入市，降低不正当者结盟的风险。
三、结束语
综上所述，农村集体建设用地入市是我国经济发展的必经之路，有助于推动房地产业健康发展，为充分发挥农村集体建设用地入市对房地产业的正面作用，应做好土地资源规划和用地计划，完善相关法律制度。[通讯作者 于艳文 13792646580]
参考文献
[1]肖泽原.我国农村集体经营性建设用地“入市”的法律思考[J].湖南师范大学硕士学位论文，2014年.
[2]章梅.农村集体建设用地入市流转现状及其必要性与可性性[J].现代农业科技，2009，19.
[3]许恒周，郭玉燕，宁蕊蕊.关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨[J].北京理工大学学报（社会科学版），2010，1.
[4]刘青，张佳宁，孙陶.农地入市对建设用地市场的影响分析[J].中国乡镇企业会计，2014，4.
【关键词】 房地产，集体建设用地，作用，策略
农村集体建设用地是建设用地的有机内容之一，长期以来，其流转问题始终受到社会各界的普遍重视。其仅仅利用土地征收这一个渠道变成国有土地，这样方可入市流转。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中对农村集体经营性建设用地的直接入市进行阐述，为深入农村土地制度改革提供了良好的机遇。有关部门的数据显示，中国建设用地总量为4.1亿亩，包括2.6亿亩农村居民点用地。充分表明了我国农村建设用地入市具有非常广阔的发展前景。现阶段，浙江、江苏等省已经开始进行了这方面的试点工作，探索集体土地的科学有效的流转模式。尽管现阶段我国法律政策之中依旧明确指出农村集体建设用地禁止开发为商品房住宅，然而该政策的颁布将在很大程度上降低我国土地供应紧张的不利格局，同时还能够有效抑制房地产价格逐渐增长的势头。鉴于这一个方面的原因，本文从正面影响与负面影响两个方面阐述了集体建设用地入市及其对房地产业的作用，提出了农村集体建设用地入市的有效策略，希望能够与业界同仁一同探讨这一问题，共同进步。
一、集体建设用地入市对房地产市场的作用分析
（一）正面作用
首先，有助于将房地产市场垄断打破，推动市场不断完善。长期以来，国家始终垄断着土地供给一级市场，而并没有将农村集体土地纳入其中。土地供给具有很大程度的非市场化、不公平现象。农村集体建设用地入市，能够和城市国有土地“同地、同价、同权”，表示大量村集体将发展成土地供给一级市场的主体，而将传统的国家垄断格局打破，推动房地产市场主体向着多元化的方向发展，促进市场展开公平竞争，促使土地价格合理回归，推动我国房地产业不断完善。
其次，应对供需矛盾，稳定房价。研究发现，土地成本在我国房地产市场中占据非常大的份额，由于国家长期垄断城市建设用地来源，导致房价和其价值发生一定的背离。对于地方政府来说，房地产税与土地出让金属于其主要财政收入，从而对于房价日益上涨产生一定的主推作用。虽然政府颁布实施了相关调控制度，然而在供需失衡的市场环境中根本发挥不了有效的作用。在这种形势下，要是农村集体建设用地可以入市，一方面能够在很大程度上缩减流转成本，降低交易成本，另一方面还能够使建设用地大幅提升，将相对较城市建设用地供求紧张状况彻底扭转，消除房地产泡沫，推动房价合理回归。市郊的集体用地将依靠其价格优势而促使企业向前聚集，将城市建设用地的紧张局面缓解。这样，城中的过去的工业用地就能够开发为房地产，特别是可以用于建设保障性住房，从而实现平抑房价、缓解住房难的目的。
再次，有助于农村土地市场的规范发展，切实维护广大人民群众的合法权益。按照法律条文，建设和买卖小产权房均为违法的。因广大农村地区存在大量的隐形土地市场，国内各个地区均存在或多或少的小产权房市场，特别在那些大城市，土地隐性市场非常无序，小产权房交易非常普遍，对于农民权益产生损害。集体建设用地入市，能够推动当前的隐性市场透明发展，使其成为合法行为，进一步规范农村土地市场，充分确保农民合法权益。
（二）负面作用
首先，使国家宏观调控变得更加困难。宏观调控基本上利用控制土地供给的方式进行的。国家利用制定供地计划、土地规划等方式，来控制城市建设用地。要是将农村集体建设用地入市，那么肯定会使国家调控的难度有所增加。鉴于当其住房难这一个问题，使得房地产业对投资非常具有吸引力。要是农村集体建设用地无法获得足够的投资，那么就非常有可能会受到利益的驱使而发展为房地产，与法律相背离，无形中增加了调控难度，或许将助长房地产泡沫。
其次，使征地成本与难度提高。如果集体建设用地入市，那么会使得土地身价明显提升，同时征地费用同样会有所增加，导致国家征地成本与难度不断提高。政府开始同样监管城市与农村房地产市场，使得管理费用有所提高。另一方面，土地收益同样将有所下降，使得政府财政困难加剧。
再次，将会造成土地供应失控和房产投资过热的不利局面。中国人口数目大，同时由于受到传统观念的作用，具有非常大的住房需求。同时，住房存在着一定的保值增值的作用，進一步调动了人们的购房欲望。尽管集体建设用地入市后仍然没有获得房地产开发的资格，然而当其无法充分吸引投资的时候，那么将导致有的人置法律于不顾而进行房地产业，使得用地数量大幅提高，造成房地产市场投资过热。进而导致房地产泡沫的产生，最终能够使房价剧烈震荡。
二、农村集体建设用地入市的有效策略
（一）切实强化土地资源的规划工作
集体建设用地人市必须坚持“规划覆盖”的基本思想，唯有那些在国土部门规划范围之内的集体建设用地才能够准许入市。国土部门应当认真编制城乡土地规划，同时还必须保证其得到贯彻落实。另一方面，应当协调好土地利用总体规划和城乡规划这两个方面的工作。
（二）应当认真做好年度用地计划
为构建起一个城乡统一的房地产市场，需要把集体建设用地归进建设用地年度计划的范畴，统一管理城乡建设用地，在此基础上，构建起城乡规划和建设用地年度计划对集体建设用地的双重审核制约机制，并且还需要注重土地供应的节奏，避免用地进入混乱状态。
（三）进一步改进相关法律制度
我国发展进入到了转型阶段，相关法律制度已经很难适应社会发展现状，特别是无法满足现阶段的土地供需形势。尽管国家在关于规范集体建设用地方面颁布了不少政策，然而多数均超越了《土地管理法》的范畴，因此，需要及时对《土地管理法》进行修订，以确保全国各地试点相关政策与法律相一致，促进农村集体建设用地入市，降低不正当者结盟的风险。
三、结束语
综上所述，农村集体建设用地入市是我国经济发展的必经之路，有助于推动房地产业健康发展，为充分发挥农村集体建设用地入市对房地产业的正面作用，应做好土地资源规划和用地计划，完善相关法律制度。[通讯作者 于艳文 13792646580]
参考文献
[1]肖泽原.我国农村集体经营性建设用地“入市”的法律思考[J].湖南师范大学硕士学位论文，2014年.
[2]章梅.农村集体建设用地入市流转现状及其必要性与可性性[J].现代农业科技，2009，19.
[3]许恒周，郭玉燕，宁蕊蕊.关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨[J].北京理工大学学报（社会科学版），2010，1.
[4]刘青，张佳宁，孙陶.农地入市对建设用地市场的影响分析[J].中国乡镇企业会计，2014，4.