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2013年11月18日，北京市房地产协会向媒体透露，首批自住型商品房申购登记和摇号工作最快将于11月底前启动。自“京七条”发布以来，作为北京楼市调控最受关注的政策，自住型商品房迈出坚实一步。
据悉，首个摇号项目位于朝阳区豆各庄乡黄厂村，建筑规模约29 .46万平方米，预计建成2200套自住型商品房，套型建筑面积均在90平方米以内，销售限价为22000元/平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。
10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设的意见》。
北京市政府表示，要在2013年底前形成2万套供应，并在2014年继续推出5万套90平方米以下为主、不超过140平方米的自住型商品房。
自住型商品房最大的吸引力，在于价格比同时段、同品质的商品住房低约30%，老百姓所谓的“打了七折”。
然而，其价格仍高于经济适用房和两限房，因此主要针对需求最旺盛的中端人群，即无力购买商品房但又不符合保障房条件的城市“夹心层”。
为防止投资获利，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；5年以后转让的，若有增值，须将差价的30%缴纳土地收益等价款。
北京自住型商品房的面世，让一部分“夹心层”翘首企盼。这一探索能否改变北京房价高居不下的局面，是否具有标志性意义，成为各界关注的焦点。
面向中端人群
国家统计局的数据显示，9月份北京市新建商品住宅的价格同比上涨了20.6%，居全国之首。10月份同比上涨21.2%，比上海低0.2个百分点。“房价与2012年基本持平”这一房价控制目标，对北京市而言较为严峻。
北京市房地产协会秘书长陈志认为，市场的恐慌心理加剧，为北京的房价提供了上涨动力，尽管政府管控，但局部的总量和需求总供应量矛盾很大，房价调控难见成效。
“此时政府推出自住型商品房，就是稳定预期，让市场逐渐回归到相对合理的程度。”陈志说。
从今年6月份起，北京就陆续在轨道交通沿线推出“自住型商品房”用地。这些地块是在土地出让之前就约定了入市的价格，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。
截至目前，北京已经在朝阳、海淀、昌平、门头沟、通州、房山、顺义、平谷等多地出让了11宗涉及自住型商品住房地块，合计配建面积达126万平方米。除此之外，北京土地整理储备中心还有9宗等待出让，加上近期北京市规划委展出的7宗，目前涉及自住型商品房的地块达到了27宗。
据了解，上述地块大部分位于五环至六环之间，面积控制在90平米以下，每平米2.2万元左右。一部分位于六环外，房型较大但不超过140平方米，每平米1万元左右。位于五环内仅有3个地块——朝阳区高井星牌建材厂地块、百子湾14号地和丰台区大红门油毡厂地块。
在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，不限户籍，但优先考虑两类家庭：一是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士购买须满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。
符合条件的购房家庭只能购买一套，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。
在陈志看来，自住型商品房或会是引导市场供应结构发生改变的一个新契机，因为该类住房一来能锁定未来售价，把未来市场可能出现的波动限定在一个范围内；二来量比较大，区位也有一定优势；能引导市场的供应结构发生改变，“让房子回归到居住功能”。
他表示，北京在供应自住型商品房的同时，保障房的供应量不会减少，自住房不会取代经适房、限价房，“经适房、限价房属于保障性住房，‘保障’是政府的责任，不但不会削弱，反而会加强。”
或探索三元制模式
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，北京自住型商品房的准入门槛明显低于经济适用房，且供应量巨大，必定冲击明年北京房价，有望稳住房价。
经济学家马光远则认为，尽管7万套住房占北京新增供应的比例不小，但相对于旺盛的需求，可谓杯水车薪，也不会成为稳定房价的利器。
在知名财经评论家叶檀看来，北京出台自住型商品房相关政策具有标志意义，意味着对于普通商品房不会出台根本性的调控政策。“普通商品房涨得再高，又如何？只要保证本市居民有房住就行。”
中原地产市场总监张大伟分析，自住型商品房如果真有7万套，可能会锁定市场起码15万需求，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源会切底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。
他认为，自住型商品房的推出，是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时，加大限价房的供给，首次在调控中做了加法。这传递出政府在房价调控思路上的转变，即从过去主要依靠抑制购房需求，转向增加房屋供给，特别是有针对性地增加‘定向群体的房屋供给’，逐步实现“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目标。
“以后北京的可能发展模式是：10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中。收入改善后可以购买限价商品房。30%的中等收入人群，购买政府提供的有产权的限价商品房中，如果收入上涨，需要改善居住条件，出售物业后，溢价与政府分享。其他人群依然在商品房市场解决需求。”张大伟说。
据媒体报道，北京住建委相关人士介绍，未来北京住房供给或将建成三元制的模式，保障房、自住型商品房以及商品房的比例为1：2：2，即保障房占比20%，商品房占比80%，自住型商品房在商品房中占50%左右。
马光远对自住型商品房的寻租空间表示担忧。“自住型商品房最大的吸引力在于价格优势，在目前北京商品房年均暴涨20%的情况下，30%的价格优惠空间之大，可想而知。如何分配，就成了关键的关键。之前经济适用房等的监管漏洞如果再现，则又成腐败的高发地。”他呼吁加强监管，避免自住型商品房的投资性质，从而让真正的中端的人得到自住型的住房。
如何保障自住型商品房的分配公平？据悉，除了摇号全程公证及严格审核购房资格外，北京正着手组建限购监督委员会，邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等，参加定期开展限购落实情况抽查巡查，对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前中国楼市分化严重，北京作为首都，人口聚集快速，房价上涨快，率先探索非常有必要。自住型商品房的推出，正是北京市在探索分层次、分类型的调控新方式，建立调控长效机制上迈出的重要一步。
据悉，首个摇号项目位于朝阳区豆各庄乡黄厂村，建筑规模约29 .46万平方米，预计建成2200套自住型商品房，套型建筑面积均在90平方米以内，销售限价为22000元/平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。
10月23日，北京市住建委、北京市发改委、北京市财政局、北京市国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设的意见》。
北京市政府表示，要在2013年底前形成2万套供应，并在2014年继续推出5万套90平方米以下为主、不超过140平方米的自住型商品房。
自住型商品房最大的吸引力，在于价格比同时段、同品质的商品住房低约30%，老百姓所谓的“打了七折”。
然而，其价格仍高于经济适用房和两限房，因此主要针对需求最旺盛的中端人群，即无力购买商品房但又不符合保障房条件的城市“夹心层”。
为防止投资获利，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；5年以后转让的，若有增值，须将差价的30%缴纳土地收益等价款。
北京自住型商品房的面世，让一部分“夹心层”翘首企盼。这一探索能否改变北京房价高居不下的局面，是否具有标志性意义，成为各界关注的焦点。
面向中端人群
国家统计局的数据显示，9月份北京市新建商品住宅的价格同比上涨了20.6%，居全国之首。10月份同比上涨21.2%，比上海低0.2个百分点。“房价与2012年基本持平”这一房价控制目标，对北京市而言较为严峻。
北京市房地产协会秘书长陈志认为，市场的恐慌心理加剧，为北京的房价提供了上涨动力，尽管政府管控，但局部的总量和需求总供应量矛盾很大，房价调控难见成效。
“此时政府推出自住型商品房，就是稳定预期，让市场逐渐回归到相对合理的程度。”陈志说。
从今年6月份起，北京就陆续在轨道交通沿线推出“自住型商品房”用地。这些地块是在土地出让之前就约定了入市的价格，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。
截至目前，北京已经在朝阳、海淀、昌平、门头沟、通州、房山、顺义、平谷等多地出让了11宗涉及自住型商品住房地块，合计配建面积达126万平方米。除此之外，北京土地整理储备中心还有9宗等待出让，加上近期北京市规划委展出的7宗，目前涉及自住型商品房的地块达到了27宗。
据了解，上述地块大部分位于五环至六环之间，面积控制在90平米以下，每平米2.2万元左右。一部分位于六环外，房型较大但不超过140平方米，每平米1万元左右。位于五环内仅有3个地块——朝阳区高井星牌建材厂地块、百子湾14号地和丰台区大红门油毡厂地块。
在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，不限户籍，但优先考虑两类家庭：一是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士购买须满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。
符合条件的购房家庭只能购买一套，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。
在陈志看来，自住型商品房或会是引导市场供应结构发生改变的一个新契机，因为该类住房一来能锁定未来售价，把未来市场可能出现的波动限定在一个范围内；二来量比较大，区位也有一定优势；能引导市场的供应结构发生改变，“让房子回归到居住功能”。
他表示，北京在供应自住型商品房的同时，保障房的供应量不会减少，自住房不会取代经适房、限价房，“经适房、限价房属于保障性住房，‘保障’是政府的责任，不但不会削弱，反而会加强。”
或探索三元制模式
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，北京自住型商品房的准入门槛明显低于经济适用房，且供应量巨大，必定冲击明年北京房价，有望稳住房价。
经济学家马光远则认为，尽管7万套住房占北京新增供应的比例不小，但相对于旺盛的需求，可谓杯水车薪，也不会成为稳定房价的利器。
在知名财经评论家叶檀看来，北京出台自住型商品房相关政策具有标志意义，意味着对于普通商品房不会出台根本性的调控政策。“普通商品房涨得再高，又如何？只要保证本市居民有房住就行。”
中原地产市场总监张大伟分析，自住型商品房如果真有7万套，可能会锁定市场起码15万需求，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源会切底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。
他认为，自住型商品房的推出，是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时，加大限价房的供给，首次在调控中做了加法。这传递出政府在房价调控思路上的转变，即从过去主要依靠抑制购房需求，转向增加房屋供给，特别是有针对性地增加‘定向群体的房屋供给’，逐步实现“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目标。
“以后北京的可能发展模式是：10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中。收入改善后可以购买限价商品房。30%的中等收入人群，购买政府提供的有产权的限价商品房中，如果收入上涨，需要改善居住条件，出售物业后，溢价与政府分享。其他人群依然在商品房市场解决需求。”张大伟说。
据媒体报道，北京住建委相关人士介绍，未来北京住房供给或将建成三元制的模式，保障房、自住型商品房以及商品房的比例为1：2：2，即保障房占比20%，商品房占比80%，自住型商品房在商品房中占50%左右。
马光远对自住型商品房的寻租空间表示担忧。“自住型商品房最大的吸引力在于价格优势，在目前北京商品房年均暴涨20%的情况下，30%的价格优惠空间之大，可想而知。如何分配，就成了关键的关键。之前经济适用房等的监管漏洞如果再现，则又成腐败的高发地。”他呼吁加强监管，避免自住型商品房的投资性质，从而让真正的中端的人得到自住型的住房。
如何保障自住型商品房的分配公平？据悉，除了摇号全程公证及严格审核购房资格外，北京正着手组建限购监督委员会，邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等，参加定期开展限购落实情况抽查巡查，对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送公安机关查处。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前中国楼市分化严重，北京作为首都，人口聚集快速，房价上涨快，率先探索非常有必要。自住型商品房的推出，正是北京市在探索分层次、分类型的调控新方式，建立调控长效机制上迈出的重要一步。